股市和楼市：股市上涨是否会影响房价下跌? |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-07 合作：青岛房地产信息网 |
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国内个人投资者在投资时，可选择领域只有只有股市和房地产。那么股市和房地产之间究竟是一种什么样的依附关系，是相互排斥还是相互依存？最近老有言论表面：中国股市如此牛气冲天，吸卷了大量资本，将会造成中国房地产市场需求萎缩，造成房价下跌。对此认识，我认为是十分片面的甚至是错误的。
第一、楼市资金来源并非全部都是投资或投机性资金需求。楼市需求在中国主要分为刚性需求（城市化中的移民、被动拆迁户、中低收入阶层等），改善性需求（住房升级换代类需求）、投资性和投机性需求（靠长短期持有物业升值后转让或出租来获取收益）。前两种需求在城市化快速发展过程中，短期很难被消化满足，这种需求不会因为股市的变热而有丝毫转化。投机性和投资性需求自05年以来房地产宏观调控政策不断出台的今天，本身已受到严重打压，其需求量占总需求量的比例越来越小。因此我们做一个假设，即使房地产全部投资和投机性需求全部转移到股市，对房地产整体市场的影响也是不大的。
第二、同时股市牛气冲天，投资者从中获取的“巨大财富”向何处去？我向按照中国人的传统心理，有钱之后首当其冲的就是给自己选择一处房产，让自己的余生后顾无忧。房子本身是一种消费品，供人们居住使用，同时房子也是一种保值增值的优良工具，其没有股市风险大，波动程度小。在中国传统思想中：“一铺养三代”就是明证。在1999年至2000年股市因为网络新经济而处于牛市阶段，导致了当年高档住宅在北京脱销的局面，北京市场出现了供需两旺。
第三、股市资金从那里来？资金主要来自储蓄存款，而非来自楼市里的资金。根据央行公布数据：自06年10月人民币储蓄存款额近5年来首次下降以来，近几个月的储蓄存款增速进一步下降。与此同时，股市上证指数突破到3500点。从两者成反向关系来看，证明股市对存款的分流作用十分明显。反过来我们在看看房地产市场的实际情况，北京房价继续上涨的局面丝毫没有改变，新盘上市的热销局面继续存在，继续出现一房难求的现象，楼市并没有因为股市的牛气受到影响。
通过以上三点可以看出，股市和楼市之间并没有“此削彼长”的替代效应。不存在楼市火了股票就跌的局面，同样也不存在股市火了，楼市就掺了的现象。相反，有可能会起到互相促进的作用。当股市聚集的“财富效应”不断放大，并转向楼市的时候，会促进楼市价格的进一步上涨。
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