公布开发成本不能降房价 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-10 合作：青岛房地产信息网 |
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真理与谬论往往只有一步之遥，其距离等同于伟大与可笑。
房地产商和经济学家PK的场面，房地产商之间PK的场面，网友们千万板砖拍向房地产商和经济学家的场面，构成了2005年宏观调控以来最主要的社会娱乐图景，这场论战的热度和持久力，远远超过超女和红楼梦中人选秀。
房价在公众对开发商众口一词的声讨声中不断上涨，政府的调控成了空调。各种关于房价的谬论风起云涌，各种降低房价的灵丹妙药纷纷出炉。在此不妨选取几个有代表性的例子，和大家共同玩味一下，看看我们的知识精英其智慧究竟能否穷尽事实真相？还是只为一己之利，或为金钱或为名声，顾左右而言其他？
谬论：房地产商捂房不卖导致房价上涨。
囤积居奇，自古有之。待价而沽是商家的权利，既然其行为不为法律禁止，简单的道德批判是起不了什么作用的。市场经济就是市场按照自身规律自发调节的经济运功过程。个别开发商利用其项目的独特地段和产品的稀缺性，捂盘惜售以获取更高利润是很有可能的，这也是开发商基本的操作权利。但是，从总体上而言，从宏观的区域市场和一个较长的时间段来分析，开发商捂盘导致全国房价上涨是绝对的谬论。
从地域上看，北京的开发商捂盘，不会导致武汉的房价上涨，除非全国的开发商都默契一致，有房不卖，才可能出现这个结果。实际情况是，开发商对于回款的要求通常是很迫切的，原因很简单，大家的资金都不富裕，还有大笔的工程款要支付，后续项目的土地出让金还要交，员工还等着发工资，等等等等。从时间上看，单个开发商捂盘半年是有可能的，但是不可能持续太久，否则资金链就会断裂；而从时间顺序上看，A开发商2000年开始捂盘，B开发商2001开始捂盘，C开发商2002年开始捂盘，看似大家都在捂盘惜售，但实际上到了2001年，A开发商已经扛不住了，他的产品就要释放出来，到了2002年，B开发商的项目也开始卖了，从总体上来看，这种局部的销控措施，绝对不可能造成全国房价大范围、长时间上涨。指责开发商有房不卖导致房价全面上涨，是没有理论根据的。任何一个学过数学、统计学的人，或者稍有常识的人，都可以想明白这个道理。
房价为什么涨？以北京为例，每年涌进40万人口，四环以内没有成规模的开发用地了，这个居住的需求，加上旧城改造拆迁居民的居住需求，居住升级换代的居住需求，这些需求是真实和刚性的，没有有效的供应就会造成供不应求，导致房价上涨。再加上北部中国的有权、有钱人士都想来北京置业，境外人士也要来分一杯羹，北京的房价焉能不涨？再从住宅开发成本分析，土地成本因招拍挂而大幅提升，煤电油气钢材水泥价格都在猛涨，税赋大幅上升，在所有影响开发成本的变动因素都在上涨的同时，你还能指望房价下降吗？
看一下三年来的宏观调控政策，抑制需求的方式方法已用到极限。然而市场有其自身规律，非人的主观意志可以左右。还是那句话，政策的影响只可持续一时，无法永远有效。在一个新兴的房地产市场，在一个有13亿人口，而城镇化率不足30％的发展中大国，指望凭几条政策就解决百姓的住房问题是不现实的。同样，以指责开发商捂房不卖从而导致了全国房价数年来持续大幅上涨来推卸责任，以转嫁公众的愤怒来掩盖土地有效供给的不足，只能误导社会舆论，对于解决广大中低收入人群的居住问题是没有任何实际意义的。
那么，房价下降有可能吗？当然有！政府的真正作为途径就是增加有效供给，以财政补贴的方式大规模建设廉租房、经济适用房、限价房，平抑市场房价指日可待。政府2006年度的财政收入超过4万亿元，增收6000亿元，我国税收增长率连年数倍于GDP真实增长率。如此庞大的社会财富，当然应该取之于民，用之于民，解决公众的居住、医疗、养老、教育等福利问题。看看我国的行政成本，占到财政收入总额的25％，西方发达国家只有3—6％，就可充分说明我们社会生活中，特别是地方政府的执政过程中浪费和腐败的猖獗。不解决政府效率的问题，不解决社会财富再分配不公的问题，单纯指责开发商暴利、有房不卖，同样没有任何积极的社会现实意义。
来源：新浪博客
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