房价究竟由谁说了算？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-10 合作：青岛房地产信息网 |
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前些天听得南方某市长豪言，2007誓将房价降下来。听罢此言，不禁茫然，似有些许疑惑在心头，感慨万千，想当年改革开放的桥头堡，市场经济的前沿阵地，莫非此番又重回计划经济？
深思考，房价究竟由谁说了算？是政府？是开发商？是投资者？还是普通老百姓？想必每个人心中都有自己的答案，caton只是一时兴起，随便涂几笔，各位看博的就当娱乐一下。
先来说房子，没有人能否定它是个好东西。一来可以用来自己居住，二来可以创造收益（收租和交易）。所以，简单的说房子具有消费性和投资性两种功能，当我们只有一套房子的时候，它表现为消费性（自住），而当我们拥有第二套或是第三套房子的时候，多余的房子就表现为投资性。
再来看我们房地产的税制结构，想必大多数人也都知道，我们国家的房子是有年限的，一般住宅70年，商业用房50年，这些年限通常指的就是土地年限。这个土地年限问题我们和很多国家是有区别的，其区别在于很多国家土地是永久权益的。
那么这个永久权益和有限年限权益的区别在哪里？其实，说一样也一样，说不一样也不一样。说一样是因为两者都必须承担地价税（有的叫土地出让金，有的叫物业税，也有的叫差响。。。。。。），说不一样是因为两者交纳的时间方式不同，依据中国有限年限的交纳方式是在认购土地时一次缴清，而很多国家永久年限的模式是每年从价缴纳的（人家永久年限，没办法计算总价）。基于中国这种特殊的缴税模式，造成的结果就是总体上地价税是较低的（考虑通货膨胀率的问题），但与此同时期初投资门槛是较高的。（在中国的房价中很大一部分是国家的税收成本）
由于上述特性，从政策层面上提供了一部分先富起来的同学优先垄断社会资源，廉价持有社会资源的极大便利，并且在相当长的时间里这种资源会持续不断的向少数人手里集中。这种趋势的结果并非出于少数群体本身的意志，而是政策作用下的必然结果，其深层次的原因在于政府在房产消费性与投资性概念之间的混淆。
其实，政府该做什么事？我想简单的回答就是分清房产的消费性和投资性。现在老百姓为什么怨声再道，抱怨房价太高，其实还是因为政府混淆了房产消费性和投资性的概念。正是因为投资性掩盖了消费性，从而造成了弱势群体的无奈。
其实弱势群体的最终需求是什么？我想有一套合适的房子自住就好了。那么，这套房子一定是要自有产权的吗？我想不尽然，如果只是为了居住需求，只要租金相对便宜（比如廉租），那么是否还有必要一定要自购房？（我们的父辈不就是居住在政府廉租房之中）
或许大家会说，恐怕廉租房又会集中在少数特权阶级的手中，普通大众很难惠及。我想这个也不难，为什么廉租房的数量不可以扩大？政府出地，银行做杠杆，建成后取得收益发REIT上市，融资后，滚动再开发，建立良性互动。只要政府下决心，建立有效分配制度（比如房型面积的有效控制，按人头申请面积，廉租房不得用于再转租等措施），即便存在特权阶级，只要制度能够坚决执行，特权阶级享有的权益也是有限的。
市场经济告诉我们，政府不是万能的，能够解决老百姓的温饱，居住需求已经很不错了。投资功能还是应该交给市场来决定。假如政府能够合理区分两个市场，让弱势群体能够有房住（通过廉租房，政府补贴住房），让一部分先富起来的同学投资房产搞活经济，那么社会就会变的更和谐一些。
制度是人来建立的，好的制度可以指引我们前进的方向；制度也是靠人来执行的，严格执行是我们全民和谐的有力保证。房价高起，促进经济没有错，只要老百姓都有房子住，市场就会给出合理的房价。房价究竟由谁说了算，不是喊口号，而是要思考，要行动，相信我们政府的大智慧！
来源：新浪博客
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