高房价的根源：地价还是市场缺乏竞争 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-10 合作：青岛房地产信息网 |
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普遍的观点认为：地租过高导致开发成本增加从而导致高房价；固然是理由之一，但如果深入到房产品的消费过程，我们会发现整体房产品供应其实是有一种无竞争的状态下进行的。
开发商对同一地块进行竞拍不属于竞争，虽然开发商有时为拿一块志在必得的地而看似“不惜代价”，其实心里有谱，再则各开发商的实力背景存在较大的差异，天价地块其实并非天价，况且土地资源是稀有资源，无限升值的经济属性让开发商并无后顾之忧。
从地租价格方面分析，无论政府作为出让者代表，还是开发商作为需求者，也存在一定程度的博弈，并且也有过流拍的现象，政府也会为了让地块卖个好价钱，动用财政力量对地块进行适当的包装。进入房产品的地价称为楼面价，但楼面价更多决定于：一是时间，没有限制开发周期的地块成本再高楼面价也不会在开发成本中占较大比重；二是容积率，现如今的做法，容积率的整体确定由政府说了算，但开发商可以其独特的身份条件与之平和博弈，最终政府妥协居多。
计算房产品成本中的楼面价可以看出多不过百分之四十，说明高房价的背后还有其他因素在左右。表象来看，专家业内及许多社会人士，包括象开发商中的名人如潘石屹、任志强等，碍于身份或其他设想，他们不可能把商业秘密与商业搏斗技巧拿到桌面上交流。银行助推房价，政府助推房价，供应量不足，需求过旺，这是目前散见于报纸、网络最为显见的观点。
请问：
开发商中有没有主动出来喊降价的？同一区域毗邻项目有没有因为吸引客源而主动在价格上做文章的？稍懂行的人晓得，他们所花费心思之处在于：拿地，产品规划研究与产品创新研究，针对客户群体研究进行的配套、环境、功能、居住要求判定，绝对不会围绕房价整天指指点点，为什么呢？因为一是由用地决定房产品供应有限，二是由观念支配的居者有其屋带来的并不靠购买力来衡量的大量需求。有这两点存在，就没有卖不出去的房子，房价退居二线，符号而已，在买家眼里倒是因爱生恨。
再回到主题，开发商之间实质不存在竞争，正规产品营销过程，竞争会导致价格下降，至少总体趋势如此。房价为什么没有？开发商大约出售项目的百分之四十到五十就可主枕无忧，因而不存在销售周期的隐忧，持有成本与持有效益相比如同小巫见大巫。在开发商的眼里，考虑竞争不在于项目预售阶段，而在拿地与对用地进行概念规划时就对房价进行了大约的认定，既参照了周边在售楼盘的实际售价，也会针对自己的设定产品进行了价格分析。事毕，当进入市场时，开发商就不会关注竞争了，因为这个时候各种产品均为广大的需求量而覆盖。加之，消费者的需求意愿中，购房目的最为主要，又容易在项目营销中被轻易识别。
所以，高房价根源不在地价身上，而在于社会与政府职能不到位及制度缺位，导致需求无力影响供应，进而导致房市无竞争，或无实质性竞争。
要降房价就必须形成实质有竞争的房产品供应市场，要形成有实质竞争的房产品供应市场，必须形成一个区域内局部供大于求的格局，而要形成这种格局就必须由政府出面对需求进行有效组织，如分离出购买力有限但购买欲望很强的低端消费进入保障范围，对无房户进行政策与心理两方面的安抚，同时采取有规划的供地政策而不是一味紧缩，并配合一定和行政控制让历史项目尽快盘活。
来源：新浪博客
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