让我来分析一下青岛房价～～ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-10 合作：青岛房地产信息网 |
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我简单分析一下青岛的房地产价格，如果有不同的意见请不要骂我。因为我也是受害者，只是本着学习的态度，客观分析。
3月13日：
1、从根本上说，房地产价格现在已经不是开发商能够控制的。虽然国家宏观调控采取了很多政策，但是收效甚微，主要是地区经济与国家调控的政策博弈的作怪。房地产价格很大程度上取决于城市土地价格，所以政府拍卖土地的价格越高，成本越高，暗箱越多，开发商的土地购置价格也就越贵，最后买单的是我们普通老百姓。设想政府在经营城市的前提下，也不会容许土地价格大降，所以房地产短期，至少在青岛不能崩盘。我查阅了这几年的中房价格指数发现，其实全国的房地产价格这几年长得并不是非常快（除北京），青岛涨的反映在数字上并不快，但普通市民感觉涨得厉害。主要原因是开发的多了，特别是偏远地区的项目多了，一定程度上拉低了均价，另一个原因是政府在房地产价格指数上使用“环比”和“同比”指数，而非像大多数统计指标一样，只找历史某一年为参考。事实上，青岛房价的价格指数肯定在200％以上，也就是至少翻了一番。
2、从经济学供求原理来看，青岛的房价很难下跌，并且还会涨。供给层面：虽然现在青岛还存在很多空房子，空楼盘（政府统计数据说的）。但是你可以考察一下，大多是很偏僻，或者郊区的房子。例如国际名都这样的公认烂尾楼还是很多人抢购，就知道好地脚的房子供给严重不足。现在市内大家满意的地脚的地皮几乎开发完了，再加上青岛城市化进程的放缓，很多地方还不能及时得到开发，所以购买周边的房子还存在很大的不方便（例如西韩附近）。 从需求方面来看：第一、青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。我在青岛上的硕士，很多外地硕士同学在青岛工作，并且打算把已经退休的家人安排到青岛安家。看青岛这几年高校的录取分数就知道，每年将会有多少学生留在青岛工作、安家。第二、很多在外地的青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。我现在在北京读博，身边认识的朋友有这样想法的也大有人在。青岛还是一个相对非常吸引人才的地方。第三、我准备结婚，这一阵子非常关注房子和青青岛论坛，发现准备买房结婚的人很多，结果一查资料才发现，青岛每年结婚人数比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青岛房价的前景。
古语“以末致财，以本守之”——《史记－货殖列传》司马迁。 这就表明从古到近中国人的思想就是地产，就像国家很难通过调整存款利率与征收利息税来控制中国老百姓的存款问题一样，宏观经济政策很难直接影响老百姓的房地产热。
结论：青岛房价不会降，但政府在国家面前为了政绩，可能会力求数字上的“漂亮”，例如降低一定的涨幅比例。同时大家要主意房地产价格指数，政府老是拿这个指数做文章，“环比”是指以上个季度为基数；“同比”是指以去年的这个时期为基数。
给大家的建议：看好就买，不好就等，不要等着房地产崩溃，要不最后后悔的还是你自己。“宁可房贷，不可房待”。
最后再次声明：如果有不一样的意见，可以随便发表，不要骂我，因为我也在头疼的找房子，而不是个房地产托。
3月13日晚补充：
现在房地产商玩的是区别定价，把房价订的很高，但会给关系户一些便宜的房子，大家看到一个新项目已经卖出去很多，就会着急，到处找关系，然后开发商会给你一点点的优惠，你就会很高兴的购买。
其中蕴含两个经济学原理：
1、区别定价：也就是价格岐视，是西方微观经济学垄断部分的内容，也就是说明，房地产商会尽可能的挤占消费者剩余，最严重的是一级价格岐视，会一个人一个人的定价。现在房地产商大多采用区段定价法。
2、垄断经济学：从供给需求角度，房地产商已经成为房地产市场的主角或者说是价格制定者，消费者是价格接受者，从而房地产市场为垄断市场。虽然房地产商很多，但是大多采取托拉斯等行业组织维护其价格体系的稳定性，避免价格大战与恶性竞争。
3月16日早补充
我再发表一下关于政府博弈问题的看法（安全局或者网监不要来找我啊，我说话很注意分寸的）
国家的建立就是为了管理人民，法律、监狱就是管理的法则与工具，国家的责任其实并不是为了老百姓安居乐业而是为了维护统治者的利益。当然如果触犯了老百姓的利益，让老百姓无家可归，政府也无法得到自己的利益，“水能载舟，也能覆舟”，历代历朝农民起义无不是人无安家之所所致？
当代政府已经学会了博弈，在自己与老百姓之间博弈，在利益集团与老百姓之间博弈。我举一个例子：2000年政府提出西部大开发，2002年左右提出振兴东北老工业，2004年提出中部崛起战略，全国都说边了，其实和没说一样。这就是政府与当地政府之间利益的博弈，提一个口号不是只是落在纸面上，是要给予一定的政策优惠和财政支持的，地方政府会天天到北京跑政策，所以结果就是这样了。
但是如果想参加博弈，或者在博弈上取得胜利，博弈主体就必须是平等的。所以说有关房价的问题，博弈不在普通老百姓，而是国家与地方政府、开发商与当地政府之间的博弈。
让我们分析一下这个博弈，开发商的利益非常明确就是为了赚钱，尽可能的多赚钱。政府的角色比较复杂，第一，最重要的是维护自己的利益，也就是经营城市的所得，卖土地，公开招标（无暗箱操作公开招标不就是让土地卖的更高？），第二，不能触及开发商、银行、金融机构等大财团的利益。学过经济学的都知道，金融发展到一定阶段就会出现金融垄断财团，然后就是国家垄断集团，即国家与金融部门的结合（在资本主义国家是这样，在我们社会主义国家虽然没有出现这样的实体，但是其联系也是紧密的）。特别是金融部门的稳定是地区经济的保障，在各家银行控制不良贷款率的同时，无形中将大多资产贷给了房地产相关行业，地产的稳定也是地区经济的稳定。房地产行业是一个基础行业，必将带动建材，钢材，水泥等国家、地区重点行业的发展。第三，07年政府经济工作会议上重提“扩大内需”政策，房地产行业的控制与扩大内需是相悖的，所以政府会在扩大内需与稳定经济（房地产市场的稳定）中寻找最佳结合点。
有关对政府的分析我们可以得到这样的结论：
1、稳定是政府的第一要务，所以房地产市场会维持在目前水平下。
2、为了迎合宏观调控，政府会继续出台一些“经济适用房、限价房、政府集资房”，目的是缓解老百姓的情绪，拉低地区房价指数，给自己带来政绩。
3、经济适用房，限价房，其实普通老百姓很难买到，条件重重，规则的制定的目的就是驱走不想要的人，留下想要的人。所以很多限价房早已预定给了特殊的单位。
（全剧终）
有几位朋友给我发纸条，问“以末致财，以本守之”（《史记－货殖列传》司马迁）这句古语的意思。
“末”：就是说的商业。古代中国以商为不务正业。求本逐末是中国历代的主要的经济政策，也就是政府主导抑商。其主要的原因是，政府任务商业不能增强国力，而部分商人通过倒卖赚得巨大利益，并给政府带来一定的威胁。所以古代商人的地位是非常低的，只有带了近代才有所改善，很多商人也热衷于买官。
“本”：当然就是指农业，土地。归老还乡的官吏和商人大多回家买地，享渡晚年。
现代社会这句话可能已经不是非常贴切了，但是在一定程度上也反映了普通老百姓的意识。
在分析经济问题的时候，习俗与传统都是非常重要的，一个“经济人”假设是不能解释全部问题的（特别是现实问题），这也是现代西方经济学发展的方向。制度经济学、博弈论、行为经济学等都是在这个基础上发展起来的。
3月18日
今天晚上11点40的火车回青岛，也是为了房子的事情，已经买了房子了，所以不想再发表什么有关房地产价格的谈论了，这几天好多朋友给我纸条，我也都尽力回复了。房地产不是我研究的内容，只是最近自己买房子所以有些关注，随便的发表自己的一点想法而已，别无他意。感谢很多朋友的支持和关注，但是论坛里也有好多的“垃圾”，用纸条恶语中伤我，妈的好难听，其实如果有不同意见可以给我说的，我的看法也是吸收了很多朋友的观点（这里就不一一点名了，谢谢你们）。我还是个学生，没有钱炒房子、更不是什么开发商或者政府官员。
祝大家好运，都能买上自己称心如意的房子。
5月5日下午
五一假期回家有一周了，早已经不再关心青岛房价而是天天在看装修空间了，无意回来看看楼市坛，发现自己的帖子又被顶起来了，自己改变初衷，打算再更新一次。
今天我将补充两点：
1、关于青岛房价分析，在对比北京、上海房地产市场现象时，青岛有其特殊性，也就是城市布局的特殊性。拿北京举例子，大家都应该知道北京是正方形的城市布局，目前南城价格比北边便宜很多，但是按照交通和距离看并不比北城差很多，之所以价格低主要由于历史原因和风水问题（北京人很多这样说，具体情况有待考证）。而青岛不同，青岛是一个南面面海的城市，南边（市南区为主）已经无法再南北向扩展，例如最近最贵的楼盘东海路5号，可以说应该“永远”是青岛最好地角的房子。其实我这样说的意思，主要是要说明：青岛只能向北扩展，无法形成四面扩张局面，这对房地产价格的抑制绝对不利，房价是否能降（主要指市内）大家一幕了然。
2、再和大家探讨一下关于最近青岛大面积老城区改造的问题。小港、人民路、云南路西镇等等老城区都在大面积改造，拆迁安置问题成为最近青岛楼市的焦点。为什么政府最近大手笔运作，是否与控制房地产价格有关？我的分析是：政府并不是在为老百姓改变住房条件或者控制房地产价格而作为。《物权法》已经出台，法中针对房地产有多项涉及，针对小区物业管理、停车位等法条的内容在这我就不阐述了，主要解释关于房地产开发方面的法条。《物权法》第一次明文规定了有关开发商拆迁安置费用处理的问题，对开发商的拆迁安置费用禁止任何单位和企业挪用、情吞、滞留或者挪用。其实主要是对当地政府滞留开发商给的拆迁安置费做了禁止。拿小港举例，具体情况我不知道，不能随便说，但可以打个比方，目前给居民的安置费用是否是开发商给政府的全款，我们不得而知，但是明年《物权法》正式实施以后，如果再存在这样的问题，政府主要领导人都要承担法律责任。大家可以想想，今年大面积老城区改造为什么这样集中就能让我们理解了。
来源：青青岛社区
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