青岛楼市旺季难旺：供需深度博弈群体观望 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-16 合作：青岛房地产信息网 |
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按照传统习惯，每年的4、5月份通常都是房地产市场旺销的季节，然而经过近一个月的观察记者发现，今年的青岛楼市着实有些反常。不仅在周六、周日人气不佳，就连刚刚过去的“五一”黄金周也难见旺销的景象。对此，记者从青岛网上房地产获取的数据也证实了这一点。供者欲涨价，需者不买单，一场楼市供需间的深度博弈正在展开。
旺季已到未见旺
“虽然没有放假，但和休假差不多。”说起今年的“五一”长假，市区某项目经理不无调侃的告诉记者。“不仅平常不算忙，就连黄金周也难觅购房者的身影，按照惯例，每年这个时候，都应是市场旺销期，但今年的4、5月份，却迟迟不见这样的景象，销量缩水严重。”对此，记者查阅了青岛房地产交易官方网站——网上房地产证实，刨除经济适用房和限价商品房等非商品房因素，最近我市房地产市场的成交量与往年相比下降了三成有余。
销量未涨价先扬
“销量在缩水，房价却在小幅上扬，这是惯性的作用。”对于目前的价格走势，不少业内人士有着相同的解释：往年每到这个时候，都是房地产市场十分火爆的时期，为了能买到自己想要的房子，几个客户争抢一套房源是常有的事，按照市场规则，涨价就理所当然。今年的市场虽有所变化，但不少开发商对市场的火爆依然抱有期待，所以价格的调整也就顺理成章。“房价已居于高位，开发企业的期待和市场的实际需求形成了鲜明的对比，这就导致了供需的错位，也将博弈引向纵深。”
群体观望成定局
中国社科院4月27日发布《房地产蓝皮书》认为，今年房价继续上涨，奥运后北京房价不会跌。而作为2008北京奥运会伙伴城市，青岛的不少开发商也有着同样的推断。在这样的高房价之下，在市区新楼盘不多的现实情况下，不少青岛市民已不再把买房看做是一件迫切需要做的事情，“等等看，也许更好”已成为购房者普遍的心理状态。近期，一项针对于房地产市场需求的公开调查显示，居民总体购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民寥寥无几。仅有6.2%的市民未来一年内打算购房，与2005年和2006年同期相比，购房意愿急剧下降。
租售之比超警戒
新房价格直接影响到二手房的走势，二手房的火爆又孕育着新的风险。社科院不久前发布的《2007房地产蓝皮书》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。根据统计显示，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400。“而从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。当超出这一比例时，表明市场存在风险。”社科院专家解释说。
供需开始深度博弈
成交量缩水，供给相对充足，那么价格上涨就违反了供需规律。很显然，楼市供需双方已经开始进入深度博弈，胜负要看谁能扛得更持久。作为供给者的开发商，希望楼市永远“火”下去；而作为楼市的需求者，一部分人买房开始回归理性，这多半是因为房价太高让其难以承受而做出的无奈选择，少半是政府出台的一系列政策让其看到一点点房价会降的希望。而开发商依然自信。一是保障性住房制度还不能完全到位，人们改善住房还得靠商品房；二是部分房地产商已经羽翼丰满，有足够资金来支撑项目开发，即便房屋滞销开发商也暂时不必选择降价。事实上，房地产企业开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟，与消费者抗衡。
记者 孙作强 青岛财经日报
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