专访：太平洋房屋山东地区总经理林宪周 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-05-30 合作：青岛房地产信息网 |
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林宪周：现任太平洋房屋山东地域总部 总经理
记者：林总您好，很高兴可以有机会采访您。
太平洋是一家台湾的公司，来青岛也只有短短的一年时间。请您先简单介绍一下太平洋公司的情况吧。
林总：太平洋是一个台湾的企业，在台湾已经成立了43年了。在台湾，太平洋是从开发开始的，现在是台湾的上市公司。太平洋从开发起身后，也要向服务业转型，而房屋中介也恰好是服务业的一个部分，所以我们就自然地往这个方面转了。
太平洋13年前到上海，5年前到北京，去年来到了青岛。从去年的5月25日正式注册到今年正好满1年，我们正式对外营业是在去年的8月16日。
太平洋一直以来都是以直营为主，也就是我们自己投资开网点。我们到青岛来，要以发展“特许经营”为主，也就是招“加盟”。
记者：那为什么太平洋会选择了青岛呢？
林总：我本人在04、05年来青岛考察了12次，才决定要从青岛开始。
为什么来青岛？是因为胡锦涛提出了1个“渤海湾”，它的发展，可以说是在中国未来的20年内最好的一块。因为，在渤海湾的中央制定的政策就是要以环保、科技和生物产业为主，所以在这样一个主题之下，这里也将是房地产等各方面的发展的一个辉煌之地。
本来有考虑过天津和大连的，但最后还是选择了青岛。因为青岛还算是超前一点的，山东目前的GDP、农业大省，再加上它的条件比河北、辽宁还好。我们的未来是要发展渤海湾的，因为整个渤海湾有5亿人口，占全中国的三分之一了。
另外，（之前）我们在大陆失去了两块，因为我们在上海和北京都是作中介的，没有参与一手房的市场。在渤海湾我们会参与一手房的市场，也要做一些开发。但是因为两地的法律不同，所以还要再等几年。可能未来我们在这个方面就会从青岛出发。环渤海湾相对于长三角和珠三角，还是发展县对较晚的。从我们的评估来看，认为这里的机会还是很大的，所以我们就毅然决然的来了。
记者：那太平洋自己有怎样的特色呢？或者说竞争优势？
林总：我认为我们有四个“与众不同”。
首先，我们的网点与众不同。我们的网点都会投入很大，装修得很好，布置亮丽，可以说是青岛最漂亮的网点。我们敢投资，敢去做。
其次，我们的人员培训与众不同。我们的人员在礼节、待人接物都会不一样。我们的人员在专业、技巧、服务、态度都会有别于同业。
再次，我们的行销与众不同。台湾的行销比较开放，管道多，策略活。
最后，我们的特许经营与众不同。我们敢为人先，敢开直销店做示范，你们看到了，觉得不错再来加盟。因为我们经验多，所以敢去做。
记者：去年太平洋从台湾来到了青岛，那么现在的发展的情况怎样呢？
林总：其实我们去年8月在这里有了网点，并没有说人家就赶快过来加盟，所以我们就开直营店给人家看。到这个月底，我们将会有8个营业点，其中6个直营店，2个加盟店，都是在市南区。
在青岛，我们可以说21世纪是第一名的，当然，青房置换和22世纪都很大，那我们太平洋很小。我们一方面在学习，一方面也在做实力，做出不一样来。其实有很多记者会问我们，是不是来青岛圈一圈地就跑掉了，事实上不是这样的。我们会在青岛一直做下去。
记者：刚才您提到了21世纪、青房置换等等的中介公司，那么您认为太平洋和他们的关系是怎样的呢？竞争会很激烈吗？
林总：我认为，同业之间不是敌人，是一种既竞争又合作的关系。比如说，我们也会帮21世纪和玛雅做店头，我们的培训课是开放的，我们有开课就会通知他们，他们也可以来听。
另外，我们是不挖人的，都是招募新人来自己培训的。但也有难处，我们没有资深的，因为才成立了九个月。九个月来，我们的扩充速度又很快。但我们还是在扩充，今年的目标是到年底可以开出30个店来。虽然现在离目标还很远，但是我们有信心，一定会去做。如果加盟的很少，我们就自己开直营店。
记者：目前青岛有大大小小的中介很多，您是怎么看待这个问题的呢？您觉得这样对青岛的二手房市场会有怎样的影响呢？
林总：其实不止在青岛的中介多，在中国的很多地方都这样，包括在新疆、内蒙古也是。现在的问题是有效品牌和无效品牌的差别问题。
买卖房地产对于一个家庭来说，是十分重要的，因为它大概要占这个家庭支出的40%-60%。所以，它会影响到家庭、社会的安定。通过品牌公司可以降低交易的风险，让消费者放心。另外，市场的透明度也会提高。境外政府都很重视这个产业，因而把它们都纳入到了自己的管理之中。中介是属于服务产业的，在境外，他们会占有很重要的地位，是服务业产业链中的重要一环。从境外留学回来的人都清楚，境外的二手房公司并不比一手房公司差。国外的开发商都没有这么被重视，反而二手房很被重视，因为他们要直接面对消费者，面对一般的居民。国外整条街都是中介的情况也很多。像美国的一个品牌就会有几万家公司。随着政府的政策的改变，很多小品牌都已经消失了。
但是在中国、在青岛，政府在这方面做的还是不够的。中央政府从去年的宏观调控开始，就已经开始重视了，要就积极发展二手房。政府应该把它作为一个产业来扶持，而不是限制。因为它是社会的需要，是服务产业的重要环节。它的发展，对社会稳定是有帮助的。所以，政府应该给他们一条指导的路，让他们有制度、有品牌、有信念、有形象。
现在在中国，开个杂货店、开个修车的、卖水果的都在做中介，但是那些对消费者一点帮助都没有。街边的那些小中介还谈不上专业，因为在发展过程中，很多人（只是）为了省掉中介的服务费。小店只收很少的费用，谈不上服务，也没有保障。他们对房屋的上家、下家也不了解，反而是对这个行业的一种伤害。而且，目前在法院关于房产中介、买卖的官司也有不少，因为都是些小中介，消费者只是为了省钱。可是出了问题后，解决又太慢，也不利于消费者权益的保护。而且，以后这样的问题会越来越多。
其实这就是有品牌和无品牌、大品牌和小品牌的差别。所以，有的品牌公司为了取得消费者的信用、为了发展，他们会越做越好，要求配套、训练等方面也随着提升。所以，还是应该发展品牌，那是必然的趋势，全世界都是。你看青岛，像21世纪进来以后，21世纪的形象总是比别家的好吧？我们太平洋进来以后，对形象的要求也很高。
记者：您能简单谈一下现在青岛的二手房市场情况吗？
林总：政府这两次的宏观调控对一手房和二手房市场都有压力。因为宏观调控之后，税也提高了，对消费就会有冲击。现在交易还是存在的，只是量有缩小，没有04、05年那么多了。但是，现在二手房交易的各个方面都还是呈现了一种上升趋势的。
这次的股票上涨也会对二手房市场有影响，很多资金都跑去买股票了。投资者看到哪里有里就往哪里去，在台湾的时候也是这个样子的。大家买股票就股票好，大家买房产就房产好。等股票不行了的时候，那些在股票上挣到钱的人又会回来买方资产了。
虽然宏观调控完了之后房价还在涨，但是青岛的涨幅已经有缩小了。因为在这边的供给量多了，像城阳、胶南那里，（供给量）瞬间爆发了。很多外地开发商也来了。其实每个地方都是这样，看到好就都来了。
记者：众所周知，上海的二手房交易是要求在网上进行的，可是不太理想。青岛目前也在准备将交易搬到网上去做，我知道您以前是在上海的，想请您谈一下这方面的问题。
林总：我认为网上交易并不是做得很好的一个对策。其实，二手房跟一手房（在交易的的时候）是有很大的不同的。因为不能对二手房的卖方进行强制，所以，通过在上海的实施来看，并不是很成功。上海实施了二手房的网上交易，但是在网上交易的却不多，一般都是些20、30万的老房子，私下交易的数量远大于网上交易的。而且，这个网上交易很混乱，因为一个卖方可能同时会委托一百家中介去买卖他的房子，这在网上登记的时候就会出现甲登记后乙又盖过了他、丙再盖过乙、丁再盖过丙……这样下去就会很混乱。而且，中介和业主都不上网，就没办法。
其实政府是可以实行网上交易的。只要能对他们规范，如果能要求一个房子只委托一家中介，那这个就可行了，不会造成混乱了。
记者：最后请您谈一下您对青岛的印象吧。
林总：青岛的气候、天气跟台湾很像，潮湿，很干净。虽然不是一个大城市，跟上海比还有一些差距，但在某些方面来说还是不错的。虽然生活在这里有些方面会不习惯，但还是在适应。在中国，像青岛这样漂亮的城市不多，所以青岛还算不错的。
房地产在一个家庭中会占很重的比例，这是一个不管怎样都会碰的到的问题。因为房子是一个家庭的延伸，租或者买，负担都会很重。所以，为了这个“家”，都要很努力才行。这是一个观念。
渤海湾是我的一个梦想，是我这最后10年的工作。该如何在这里发展太平洋，让它在这里立足，让年轻人接班，就是我这些年要完成的了。
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