房价拐点未必在08年 市场供需不能用人口结构衡量 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-07-19 合作：青岛房地产信息网 |
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尹中立博士的观点有待商榷
七月的阳光因房价居高不下于热辣中更显焦灼，尹博士的观点令焦灼阳光愈发燥热。
13日，在由福建省银监局、建设银行福建省分行联合举办的"房地产走势及房地产金融创新论坛"会上，中国社会科学院金融研究所副主任尹中立博士坚持认为"2008年是国内楼市的真正拐点"，因为"国内的人口结构正逐渐转变"。
尹博士的观点理论依据是1978年我国人口出生率下降到2%以下，因为1978年我国全面实行计划生育制度，使人口出生率在1978年之后出现很大的下降。
尹博士进一步分析：2008年之后，1978年之前出生的人口年龄都将超过30岁，届时，我国人口高峰期出生的人口将结束他们的结婚、买房高峰期，这对于房地产行业的影响将非常巨大，因为边际需求减少了，商品的价格肯定会下跌。
尹博士观点在逻辑上似乎没有问题，犹如西方经济学家喜欢把高等数学的模型引入经济理论分析一样无懈可击。事实上，有西方经济学家的错误往往在于事实基础和关联参数的认定方面。
“南辕北辙”的寓言故事虽然有点过激，但很能说明问题。
尹博士的观点深入浅出，把人口总数作为关键的需求目标群，显然有点儿天真：
1、人们在购买某一商品时不仅仅是由于他是否需求，主要看他是否有购买的能力和是否能够买得到。
从有人躲在唐朝的茅屋里对着萧瑟的秋风千年一叹：安得广厦千万间，大庇天下寒士共欢颜！到贫嘴的大民一家三代整天价挤着的普通市民们，均可称为尹博士观点的总人数保有者，但他们为何只叹不买呢？！
勿庸说在1978年，即使在我已经大学毕业数年后准备结婚的1998年，住房问题的解决对当时的我依旧是千年憧憬，2002年我就充分享受银行按揭的方式购买了一套150平米的四楼大三室。
看来，尹博士认为需求人群就一定有购买能力、结婚前就必需买房的结论过于武断！
2、城市框架扩张与整体经济发展有关，人口总数不是直接原因.
记得上大学的时侯，我们的校园四周还是一片荒地，连缠绵的情侣们在晚间都不敢在校园外逗留。
今天，校园还是那个校园，可城市发展的版图犹如摊煎饼一样把她围在了闹市区。
政府公开的数字，郑东新区的版面比郑州老市区还要辽阔。
真正增加人们购房总人数的，是伴随城市框架扩张的绝对数字增加的市民们和他们日渐凸起的腰包，这与全国人口总数并没有必然的联系，否则，计划生育工作也就失去了意义。
3、房产开发的数量及人性化，二次置业者及炒房客的卖力，开发商的捂盘销售技巧等等因素都在直接影响房价。
在上个世纪八十年代和九十年代初期，科处级以上国家干部引以为豪的两居室、三居室，现在看来也只是蜗居而已。那时的人们习惯了福利分房，住房也相应成为了社会地位和级别的象征，就连“三楼、四楼”的层位，也一直被“高干”垄断着。
市场经济的发展使一些高端人群拥有的住房岂止二、三处？将来的八十年代后的人群会继续使用五六十年代生人的思维来安排住房问题和婚姻问题吗？更何况与时俱进的销售技巧把溜冰鞋卖给老太太、把梳子卖给和尚已经成为可能，市场的供需怎么能用总人数的概念来衡量呢？
尹博士，房价问题太敏感了，建议还是在考虑成熟后再下结论吧！
焦点博客 成永
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