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2季度房地产市场形势分析报告 预计3季度房价继续上涨
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-10-11   合作：青岛房地产信息网
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　　2007年第2季度房地产市场形势分析
　　REICO 工作室 　2007年8月

　　2007年第2季度，房地产市场供求两旺，房屋销售价格涨幅略有增加。

　　一、当前房地产市场运行状况

　　2007年第2季度，房地产市场运行状况主要包括以下四个方面的特征。

　　（1）房地产市场供求两旺

　　从供给方面来看，2007年第2季度，房地产开发投资高位增长，增幅比去年同期增加2.73个百分点，比1季度增加2.51个百分点，投资增长主要来自土地购置费增长和配套工程投资增长；完成开发土地面积增幅高于1季度增幅，商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅同比均有不同程度的增加，其中房地产企业购置土地面积在持续两年负增长之后出现较大幅度的增长。从需求方面来看，2007年第2季度，商品房销售面积增幅继续增加，商品住宅空置面积继续同比下降。2007年第2季度，国房景气指数逐月上升。

　　分区域来看，2007年第2季度，多数区域房地产市场供求增长增加。其中，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求均有所增加，主要城市房价涨幅增加。

　　（2）全国房屋销售价格涨幅略有增加，部分城市房价继续保持较高涨幅

　　2007年第2季度，70个大中城市房屋销售价格上涨6.3%，涨幅比1季度高0.7个百分点，4-6月各月房屋销售价格指数逐月增加。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.43%，涨幅比上季度高0.43个百分点；二手住宅销售价格同比上涨6.9%，涨幅比上季度高1.7个百分点。深圳、北京、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。

　　部分城市的住房价格高涨，源于该城市内房地产市场供不应求的矛盾持续加深，有些城市房地产市场的供给增长下降已经持续了2-3年。以一线城市为例，从供给方面看，2007年1-6月，北京市、广州市和深圳市房地产市场的供给指标中均有多项为负增长（见表1）。不仅如此，如果拉长时序还可以看到：北京市房地产市场供给连续两年负增长，深圳市房地产市场供给连续三年负增长。而从需求方面看，北京市、广州市和深圳市房地产市场需求增长强劲，商品住宅空置率逐年下降，2007年上半年商品住宅空置面积则维持负增长。

　　表1 2007年1-6月一线城市房地产市场指标变化（％）
　　 北京 上海 广州 深圳
　　购置土地面积 91.4 -73.1 -64.7 -41.8
　　完成开发土地面积 -26.8 -51.4 -71.9 -43.4
　　商品住宅新开工面积 -6.6 -1.5 0.7 -3.7
　　商品住宅施工面积 -21.9 -8.7 10.8 -7.8
　　商品住宅竣工面积 26 22.9 -30.6 -12.7
　　商品住宅空置面积 -10.2 11.4 -17.3 -35.9
　　资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　（3）国内贷款增幅连续上升，外资增长则出现较大幅度下降

　　2007年以来，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅连续两个季度出现上升，非银行金融机构贷款规模迅速增加。其中，国内贷款第1季度同比增长20.9%，第2季度同比增长31.6%。从2007年1-6月的数据看，国内贷款中，来自银行的贷款为3193.07亿元，占国内贷款总额的92.4%，同比增长23.8%；来自非银行金融机构的贷款为261.3亿元，占国内贷款总额的7.6%，同比增长59.7%。可见，非银行金融机构贷款虽然占比较低，但增长迅速。

　　2007年3月商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，指出要“严格限制外商投资房地产”。第2季度，房地产开发资金来源中利用外资增幅比1季度有显著下降，利用外资同比增加30.5%，增幅比1季度减少123.9个百分点，比去年同期减少29.1个百分点；其中外商直接投资128.2亿元，同比增长57.7%，增幅分别比去年同期和今年1季度减少99个和134.8个百分点。

　　（4）商品住宅市场结构调控效果逐步显现

　　2007年以来，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重逐月增加，别墅和高档公寓在商品住宅中的投资比重逐步减少。1-6月，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重之和达到了23.7%；同时，别墅和高档公寓在商品住宅中的投资比重由1-2月的11.98%减少到1-6月的10%。商品住宅市场结构调控的效果逐步显现。

　　二、房地产市场运行趋势

　　当前经济运行中存在的突出问题主要有：工业增长偏快，外贸顺差过大，投资增速继续在高位运行，流动性过剩问题依然突出，价格上涨压力加大，节能减排形势严峻。预计第3季度，宏观政策目标将继续集中在防止固定资产投资反弹、控制贸易顺差过快增长、缓解流动性过剩、保持价格水平稳定等方面。有关房地产市场的调控政策将继续以落实已有政策精神为主，主要包括：加强廉租房制度建设、调整住房供应结构、抑制房价过快上涨等方面。

　　2007年以来，我国国民经济继续保持平稳较快增长、城乡居民收入快速增加、流动性相对过剩，都有利于继续维持下半年房地产市场的旺盛需求。从供给方面看，2006年下半年以来，商品房新开工面积的增长可以保证今年下半年房地产市场的增量供给平稳增加。值得关注的是，2007年第2季度，房地产开发企业购置土地面积在持续两年负增长后出现大幅增长，购置土地面积的大幅增长主要源自东部地区房地产企业购置土地面积的增加。当前购置土地面积的增加意味着未来1-2年房地产增量市场供应量的增长，这对减少房价上涨预期、缓解未来房价上涨压力无疑具有积极作用。

　　综合上述因素分析，预计第3季度房屋销售价格将会继续上涨，涨幅保持基本平稳略有上升的可能性较大。

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