商业地产访谈系列——智邦伟业总经理段鹏 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-09-06 合作：青岛房地产信息网 |
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 无忧房网：段总您好，感谢您接受我们无忧房网的采访。据我了解，目前商业地产这个概念的范畴好像还没有一个比较权威的界定，您从事商业地产这么多年，您个人感觉这个概念的一个比较合适的界定是？ 段总：商业地产这个概念这几年在青岛提得也比较多，从我个人角度理解，这个概念的提出，也是市场发展的需要。随着房地产市场的发展，土地的稀缺性越来越突出，越来越多的开发商开始对商业地产比较感兴趣，毕竟商业地产可以获得长期的利润回报。第二方面，因为商业地产发展时间比较短，相对来说，大家的理解都比较浅，在具体操作的时候，由于对行业认识程度和操作熟练程度相对欠缺，可能比较吃力。比如我们公司最近几年招聘人才，总体感觉是青岛的商业人才比较短缺，这个行业的人才短缺就决定了运作上大家都比较吃力，所以市区内有些地块出现了空置率高的情况，对区域经济产生负面影响。总而言之，商业地产是一个综合的，区别与住宅市场的单独模块。不仅包括开发产品和销售，还要考虑资本、人才、商铺，所谓的融资、融智、融商三个方面，缺一不可，商业地产作为一个体系去运作，同时还需要社会环境的配合，比如政府的支持。只有结合自身的规律和外在因素的推动，才能健康发展。 无忧房网：请您简单介绍一下咱们公司的情况以及公司承接的项目的情况。 段总：2004年以来我们上下一致，从高层到员工包括我本人，全力以赴拿出更多的精力放到商业地产方面，这对于公司来说是顺应大的市场环境，既是挑战也是机遇，所以我们都很有兴趣。到现在将近三年的时间，期间我们也接手了部分项目，运作效果还不错。比如胶州湾财富中心，就是一个很成功的例子。当然这个成功不是我们自己讲，而是甲方，也就是投资商的反应比较不错。这个项目我们只用了短短一个月的时间，从策划，定位，招商，也是一个逐渐磨合的过程。当时的效果很好，7月15日那天我们原定在当代广场集合，结果下起了大雨，我们都很担心客户会不来。结果大大出乎我们意料，现场去了将近120家客户，包括一些中小商铺也很踊跃。还有一个项目在市北区寿光路，叫做天幕美食街。项目呈南北走向，我们把他打造成为一条流线型的带状街区，模仿蓝天白云的概念，也就是天幕的涵义，很有特色，也取得了不错的效果。 另外公司在中山路和胶州新城区以及外地也有项目。通过竞标、参与、实施这一系列过程，我们也逐渐成熟起来。当然我们也发现了公司还有很多不足，比如队伍体系的建设方面，公司需要更多的人才加入，下一步去挑战更大的项目。 在项目的招商、策划、定位、经营这些环节中，最重要的是我们的核心竞争力，也就是我们的客户资源。这方面我们也有一定的积累，主要是酒店类的企业，包括餐饮和休闲，以及各种MALL 。在项目的选址、洽谈、勘察这一系列环节的进程中，通过为客户提供服务，我们自身也得到提高。这种客户资源也是一个不断积累和更新的过程。我们会不断吸纳新的客户进来。 目前公司也是积极地招兵买马，下一阶段到明年年底，我们计划建设两个网络，一个是山东商业地产网，覆盖整个环渤海地区。这是虚拟的网络，还有一个就是实体网络，就是在各个地点设立办事机构。可以说目标很清晰，但是任务量也是很大的。 无忧房网：听您刚才的介绍，感觉商业地产和住宅运作起来有很大的不同？ 段总：商业地产从前期的策划、定位，接下来的招商，后期的运营，这是一个闭合的环形体。但是在发展过程中又需要断调整和更新，另外也需要长期的营销，这方面国内有很多做的好的例子，我自己以及公司的中层领导经常要出去学习和考察，我们不仅要学理论，还要勤加实践。 无忧房网：您平时也去过很多大城市考察学习，您感觉青岛和这些城市比较，自身的优势和差距在哪些方面？ 段总：我觉得差异主要体现在规模和品质上两个方面上。在数量和规模上，比如北京，作为国际性的大城市，毕竟和二线城市相比还是有很多不同，青岛肯定是有一定差距。第二是品质上，由于政治文化水平和人才结构的不同，存在不同的消费档次，各个地区的消费水平也不一样。 青岛和其他城市有本质的不同，青岛的商业地产和旅游地产是密不可分的。对于其他城市的发展模式。青岛可以学习和借鉴，但是不能完全照搬。我认为青岛的发展，更多的还是应该张扬青岛本地的特色，比如把海滨和商业结合起来，以及正在进行的特色街区建设。 另外青岛本地的休闲娱乐产品比较少，这一方面还有很大的空间。 无忧房网：刚才您也介绍过了，运作项目需要政府的支持。目前岛城的商业地产可以说有兴起之势，在下一步的发展过程中，您认为政府应该如何良性引导和控制？ 段总：我自己感觉政府应该在以下三个方面起到应有的作用。第一个方面，政府需要对青岛的产业和人均收入做出一个客观实际的数据调查。这种研究也只有政府有能力操作，调查结果对发展商和投资商有很大的参考价值，便于他们以后的定位。 二是宏观的管理，这个管理我想更多的是指服务层面。相同的商业实体要拉开距离，否则会引发恶性竞争。同时也要有有融合，多种业态多种服务的融合，不能太松散，否则会没有中西。既要有集中，又要有分散，最大程度的方便百姓：第三是青岛这个城市还需要大规模的对外宣传，做好了这几个方面，投资商和发展商会跟着受惠。 至于哪一个项目具体怎么来做，这就需要专业的开发商和专业的队伍来具体操作。政府的工作主要是宏观调控和做好服务。 无忧房网：感谢您接受我们的采访，谢谢！ |
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