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贷款种类与还款方式各异 买房你会选择哪种贷款
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-09-27   合作：青岛房地产信息网
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　　按揭贷款买房是大多数人的选择。当前，普通商业银行贷款有等额本金和等额本息两种还款方式，在利率方面，有基准利率和银行优惠利率，后者比前者优惠15％；另外，还有公积金贷款和固定房贷利率贷款两种方式。

　　以一万元为例，记者请招商银行青岛市分行的有关人员给计算了一下，简单了解这几种贷款方式每个月需要还款多少。

　　商业贷款和公积金贷款

　　在普通商业贷款中，等额本金还款方式每月的还款数额随着贷款本金的减少而随之变化，等额本息还款方式则保持每月的还款额度不变。

　　贷款利率不同，每月还款额自然不一样。参照附表，以等额本息还款方式为例，五年的贷款期限，以银行目前7.647%的基准利率，一万元贷款月还款201.08元，如果贷款20万元，则月还款为20×201.08元=4021.6元；而按照五年期贷款6.50%的优惠利率计算，20万元贷款月还款3913.2元。

　　由于利率远远低于商业贷款，因此，公积金贷款受到众多人的关注。目前，青岛市只采用等额本息一种还款方式（参照附表）。

　　固定房贷利率贷款

　　随着央行的持续加息，越来越多的人将贷款的目光集中到了固定房贷上来。同普通商业贷款一样，根据客户的优质情况，固定房贷也分正常利率和优惠利率两种。根据贷款期限的长短，固定房贷利率也有着不同的变化。如目前招商银行青岛市分行推出的固定房贷利率分贷款总期限超过五年和贷款期限为三年或五年三种贷款情况。

　　对于贷款总期限超过五年以上，可以在以下三个利率中选择贷款期限，这三种情况分别为贷款期限为三年、五年和十年。如果以一万元十年的固定房贷为例，在这十年的固定房贷中，客户可以选择三年的利率，也可以选择五年的利率，当然也可以直接选择十年的利率。选择三年或者五年的固定利率，那么，等三年或者五年的贷款期结束后，剩余的贷款时间，根据当时的市场情况，可以选择浮动利率或者重新选择新的固定房贷利率。

　　如果贷款期限只是固定为三年或者五年，则按照三年或五年的固定利率计算（参照附表）。

　　商业贷款VS固定房贷：固定房贷未来更省钱

　　按照目前银行普遍执行的最优惠利率，一万元的贷款，普通商业银行贷款五年的利率为6.50%，而固定房贷五年利率为6.75%，如果以当前央行每次0.27个百分点的加息幅度来计算，再加息一次，五年期商业银行贷款优惠利率就会超出当前固定房贷优惠利率0.02个百分点。另外，普通商业贷款十年期的银行优惠利率为6.6555%，固定房贷优惠利率为7.11%，因此，按照当前加息的幅度，用不了两次，十年期商业银行贷款利率也会超过固定房贷十年优惠利率0.0855个百分点。

　　也就是说，如果现在贷款买房，那么，按照当前的加息幅度，央行只要再加息一次，五年期的固定房贷要比普通商业贷款还要省钱；如果加息两次，十年期的固定房贷就要比普通商业贷款省钱了。当然，这都以银行可以提供给客户的最优惠利率来计算。

　　当然，央行加息，固定房贷的利率也会随着调整，但是，在普遍预期当前央行会持续加息的市场背景之下，固定房贷利率的优势已经开始初显，而随着加息的逐步进行，固定房贷的优势将会高出普通商业贷款。唯一遗憾的是目前固定房贷的期限最高为十年。因此，超出十年的房贷目前还只能采用商业贷款或者公积金贷款。

　　公积金贷款VS固定房贷：公积金贷款稳占上风

　　随着央行加息幅度的不同，公积金贷款的利率会越来越低于商业贷款利率。

　　按照目前五年固定房贷最优惠利率6.75%计算，公积金贷款五年期利率为4.77%，两者相差1.59个百分点，按照目前央行0.09个百分点的加息幅度，即使再加息十七次，公积金贷款利率也要比固定房贷利率低0．06个百分点。

　　因此，即使央行持续加息，在目前情况下，公积金贷款同固定房贷相比，还是前者更为省钱。    

　　公积金贷款表 （以一万元为例）

　　贷款期限     利率     月还款额　（单位：元）
　　5年         4．77     187．66
　　10年         5．22     107．14
　　20年         5．22     67．22
　　30年         5．22     55．03

　　等额本息普通商业贷款表　　（以一万元为例）

　　贷款期限     基准利率     月还款额               优惠利率     月还款额
                        　（单位：元）                         （单位：元）
　　5年         7．647       201．08                   6．50       195．66
　　10年         7．83       120．43                   6．6555     114．34
　　20年                     82．59                                 75．47
　　30年                     72．19                                 64．23

　　固定利率贷款表 （以一万元为例）

　　贷款总期限超过5年的
　　贷款期限     正常利率     月还款额               优惠利率     月还款额
                        　（单位：元）                         （单位：元）
　　3年         7.29         310.10                     6.93         308.45
　　5年         7.38         199.81                     7.02         198.11
　　10年         7.47         118.55                     7.11         116.68

　　贷款期限低于5年的  
　　贷款期限     正常利率     月还款额               优惠利率     月还款额
                        （单位：元）                           （单位：元）
　　3年         7.11         309.27                     6.57         306.81
　　5年         7.20         198.96                     6.75         196.83

来源：新浪青岛
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