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《物权法》十月施行 六大“物权”让你居住无忧
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-09-29 合作：
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今年10月1日，《物权法》正式施行。您了解这部与您生活息息相关的法律吗？您知道在生活中如何运用它吗？近日，记者专访了市政府专家咨询委员会委员、河北新业律师事务所主任律师张霄云，就《物权法》中百姓关注度最高的居住热点问题进行了解读。
房子可以代代相传
[延伸阅读]
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《物权法》-业主权益的保护伞
《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
张霄云表示，住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。按照法律规定，住宅的土地使用期限是70年，但70年后如何处理并不明确。此次新法规定，住宅建设用地使用权届满后自动续期，这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。
所谓自动续期，就是说土地使用权年限可以自动延长，延长到作为地上建筑物的住宅寿命终止时为止。换句话说就是，只有到了房屋灭失那一天，房屋的土地使用权才能自动消失。自动续期主要有两点好处，一是解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，维护了房屋所有权的完整性。另一个是消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。
张霄云认为，此次住房突破70年“大限”，有利于保障公民的私有财产权，给广大百姓吃下了一颗“定心丸”，充分体现了国家对民生的关注。从某种意义上讲，“这部新法就是保护老百姓财产权的法律”。
预告登记遏制“一房二卖”
《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。”“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
张霄云表示，不动产的登记，就是把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这才意味着这套房子属于你了。生活中，由于种种原因，我们不能及时办理物权变更手续，譬如张三将其房屋卖给了李四，李四交付了全部房款并入住，两个月后张三又将该房屋重新卖给了王五，并且给王五办了产权登记，按照《物权法》的规定，因为王五进行了登记，所以王五拥有房屋的所有权。
在不动产登记制度中，对百姓来说很重要的一条是预告登记，预告登记措施将买方从一个普通的债权人地位提升到了准物权权利人的地位，对于保护处于劣势的普通消费者有着重要意义。但是，任何制度都不可能完全偏向一方当事人，《物权法》第20条第二款也规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。这样的规定，部分平衡了预告登记权利人与卖方的利益，将预告登记限制在一个合理的时间范围内，以尽量避免恶意利用预告登记的行为。
车位、车库应首先满足业主需要
《物权法》规定：建筑区划内的车位、车库应首先满足业主需要，其归属应当由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。而占用共有道路或其他场地的车位，属于业主共有。
张霄云表示，随着家庭汽车逐年普及和现代化社区的大量出现，车位、车库所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。而因小区内车位、车库的归属问题以及小区共有道路上车位的收费问题而引发的纠纷也逐渐成为社会各界关注的焦点。
对此，《物权法》对车位、车库的归属问题作了明确规定。依《物权法》规定，车位、车库是为服务于整个小区业主居住便利而建造的，小区应设置一定数量的停车设施作为建筑物的附属设施，禁止开发商将建筑物的停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。同时，建筑单位按规划要求配置的车辆停放设施，应首先提供给业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可准许小区业主以外的人使用。对于小区公共道路停车泊位，《物权法》规定，占用业主共有的道路等公地用于停放汽车的车位属于业主共有。因此，开发商不得单独出售，物业管理公司也不得将扣除必要管理费用后的出租车位收费所得据为己有。
住宅经商要经同意
《物权法》规定：住宅改为经营性用房应当经利害关系人同意，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
楼下的邻居将房屋改为饭店怎么办？隔壁的邻居将住宅改成歌厅行不行？对于这种情形，《民法通则》里面规定得比较笼统，比如邻里应当提供通风、采光上的方便。但在《物权法》里，对此进行了明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
因此，如果居住人私自将住宅改为了商业用房，比如饭馆、公司等，他必须征得利害关系人的同意。由于绝大部分业主并不希望与公司作邻居，也就是说《物权法》实施后，居民住宅一般情况下将不再允许作为经营场所使用。
顶层平台赠送无效
《物权法》规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
居民小区因权利归属不明，经常引发纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，《物权法》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。
业主的物业建筑规定包括专有权（指业主个人私有的空间）、共有权（指楼道的公共空间）、成员权（指业主属于小区的一分子有投票的权利）。邻居杂物占楼道，露台赠送给业主等行为，因为，楼道、露台属于记入公摊面积的建筑，发生纠纷时，另一方受到损害的业主，可以运用法律的武器维护自己的权利。
“共有”的意义是什么？张霄云解释说，从法律上来说意味着共同占有、使用、收益和处分。其中对于业主们来说，最感兴趣的话题莫过于“收益”：露天占道车位的停车费，楼身户外广告，楼内大厅、过道、电梯间的平面广告和液晶屏广告，小区道路、空地出租给他人搞活动、办展览获得的收入等等，这些原本被物业公司当作创收的部分，按照物权法的规定，都应该还给业主。张霄云说，在物权法10月1日正式施行之后，如要投资房地产除了房子升值、租金收益之外，还应该包括共有部位、公用设施的“分红”。
拆迁须为公共利益
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
张霄云表示，前段时间重庆“钉子户”为何成焦点？因为拆迁、征地关系到老百姓切身利益。新法明确规定拆迁征地必须是为了公共利益，而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。物权法实施后，“钉子户”是否可以强拆，关键是看拆迁后将建设什么项目，可以说，如此详细的规定确保了百姓的利益不受损害。
石家庄日报
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