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法官解读业主如何利用《物权法》行使自己的权利？

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-10-14 合作：青岛房地产信息网

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针对小区车位、维修基金等典型案例

物业公司擅用小区空地、楼下开了扰民餐馆……这些让业主们烦恼的身边问题，怎样通过新实施的《物权法》行使自己的权利？10月12日，海淀法院民三庭的法官殷华针对《物权法》实施后，对《物权法》中涉及业主和物业纠纷的几起典型案例进行了解读。

车库的归属

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

案例：业主小王所在小区的物业公司，认为小区内一块空地闲置可惜，便将其改成停车场租给了小区外的人。小王认为，物业公司不应该未征得业主委员会同意就擅自改变小区内土地的用途，即使经过业委会同意，出租收益也应该归业主所有，而不是归物业公司所有。但物业公司认为，自己出工出力建了停车场就应该由公司享受收益。

法官释案：根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。其次，即使业主大会讨论同意了，该项收益也归业主共有，物业服务企业无权取得该收益。《物权法》的这一条款对此予以了明确，因此，小王有权要求物业公司恢复原状或者返还收益。

“住改商”的效力

《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

案例：小李家住临街的二楼，楼下的邻居将住宅改了一下，门朝街外开了一家小火锅店，每天楼下人声嘈杂，小李的屋内也弥漫着火锅的味道。小李去和邻居理论，但邻居认为自己并没有改变房屋的结构，自己的屋子怎么利用都可以。

法官释案：对于这种业主改变住宅用途的问题，以前的案件由于改变住宅用途的业主大部分都超出了正当行使房屋所有权的权利界限，因此败诉；但也有一小部分业主由于没有改变住宅的房屋结构获得胜诉。此次《物权法》明确了这一问题，也就是说，业主应该在将自己的住宅改变成经营性用房时，征得像小李这样有利害关系的业主同意，否则，业主可诉至法院要求其承担恢复原状等民事责任。

专项维修资金的使用

《物权法》第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

案例：赵大娘住在住宅楼的一层，楼里的电梯维修后，业委会将小区的维修资金用于电梯维修的使用情况在小区内进行公示，赵大娘认为自己从来不坐楼里的电梯，因此不应为修电梯掏钱。而业委会认为电梯本来就是住宅楼的共有部分，无论用不用都应该由所有业主出钱。

法官释案：建筑物及其附属设施需要维修，于是业主在购买住宅时需要预交一定数额的维修资金，以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修。其中，重要的是界定共有部分的范围。《物权法》中重点强调电梯、水箱等，就是要突出二者的代表性，且在实际生活中，两者引起的争议比较多。正是由于电梯属于建筑物的共有部分，该部分的维修资金就应该业主共同承担，因此赵大娘的观点是站不住脚的。

京华时报王秋实

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