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中国推行物业税为时尚早 物业税并不必然造成房价下降
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-10-24 合作：
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针对目前中国正在试点的物业税，一些专家表示，征收物业税并不必然造成房价下降，判断未来的房地产市场走势，物业税只是其中一个因素，而且从当前的条件来看，在中国推行物业税为时尚早。
“目前唯一能确定的是物业税的征收会使得房屋持有环节成本增加，也就是说从投资房地产的角度看，对投资和投资性需求的抑制作用较大。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。
至于房价会不会随着物业税的征收而降低，陈国强认为，虽然由于税费后移，开发商的前期成本会有所降低，但由于目前房价主要是由供需决定而非成本决定，所以成本的降低并不必然导致房价的下降。
北京中原房地产经济有限公司市场研究部总监张坤昱则认为，由于物业税的征收，一次性购买转化为了持有阶段的多次支付，那么首次付款的额度将下降，短期来看会造成房地产市场购买门槛的降低。“由于人们购买能力的提升，在供需失衡的条件下房价还有可能上涨。”张坤昱分析说。
据报道，中国国家税务总局相关负责人日前在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。
“物业税是个什么东西啊？莫名其妙！” 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容这样评价正在试点中的物业税。因为在他看来，在一系列外部条件不具备的情况下，推行物业税的可能性极低，即是强行拿出方案，也无法有效实施。
“在没有全国范围内住房普查的情况下，物业税的税基、税率如何确定？”易宪容指出，由于缺乏全国范围内的住房统计，无法确定对哪类住房者实行免税政策、哪类实行高税措施，很难实现分类征收。
考虑到目前中国居民的住房来源比较复杂——拆迁房、单位分配住房、商品房、经济适用房等等，“如果只能实行比较低的通用税率，比如说1%，那将是没有意义的。”易宪容说。
物业税作为一种持有税，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而且应缴纳的税值会随着房地产市值的升高而提高。因此，对房地产价值进行有效的评估成为了物业税征收的重要环节。
中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文认为，由于中国房地产市场发展迅速且各地区差异过大，对房地产价格的评估必然是项“巨大的工程”。而目前国内的房地产市场评估涉及建设部门、国土资源部门等不同标准，而且税务部门也缺乏必要的房产信息共享，征税能力很难满足要求。
另外，按照目前的税制，房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费都在购买房产时，以房价的形式一次性交纳了。“征收物业税后，各种税费将转移至房产保有期内分批交纳，必然牵扯到不同管理部门和不同市场主体之间的利益分配，因此在开发、持有、流通环节的利益障碍很可能成为阻碍物业税开征的重要因素。”施正文分析说。
目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。据《中国证券报》报道，物业税明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行征收试点。
张坤昱认为，“征收物业税无疑是对整个房地产市场的一次重大调整，如果完成可以说是具有里程碑意义”。但是从短期来看，由于物业税的征收依据、流程、涉及到的相关主体的利益关系以及后续税款使用等一系列问题都有待进一步理顺与完善，所以全面推行物业税为时尚早，需谨慎而为。
“物业税的推出不一定要一步到位，可以像个人所得税一样，开始时在小范围内征收，比如仅仅针对增量住房开征，然后逐步扩大。”施正文建议说。
FT中文网 徐丹
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