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王子鹏：什么时候能看懂房地产行业的魔术化生存
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-10-30   合作：青岛房地产信息网
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　　房地产的英文是“real estate”，一般翻译为房地产和不动产，看看其词汇构成又不妨理解为“真实财产”。这大概是相对于钞票类“虚拟财产”而言，房地产这种财富更加直观，更加“真实”。一个“真实的财产”所在的行业，也应该是“真实”的，构成这一行业所应具有的组织架构、商业模式乃至商业信息都理应更加“真实”，但实际上似乎并非如此。

　　这两年来，相关争论最多的莫过于“房价中有多少是真实的”，在这里并不是说，你买房时要动用多少假钞，而是有多少房价是你所购买的物业本身应有价值，有多少是被吹起来的“房价泡沫”。关于房价泡沫的有无至少已争论了6年，可是在今天，我们回头看看此前每一个节点的房价，估计每个人都会感慨万千：“那时的房价是多么真实啊！如果上帝能再给我一次机会……”同理，“后之视今”，会不会“亦由今之视昔”呢？

　　“子在川上曰：‘逝者如斯夫！’”，人不能两次踏进同一条河里，所以我们也无法用5年前乃至5个小时前的房价购买当下的房产。从这个意义上讲，有些争论纯属废话，比如“现在不是买房的好时机”，什么是“好时机”，失去的时机往往是最好的时机，可惜追之不及。这样的论调，既不真实，又不可信。今天的房价涨成这样，傻子都知道过去的几年甚至几个月是“最好的时机”，可惜你没有月光宝盒，无法回到过去。

　　前几天几个同事一起吃饭，共同抱怨自己越来越傻，总是“跟不上趟”。其实，就算本人笨点，这几个同事都是百分百冰雪聪明，之所以“跟不上趟”，并非自己太笨，实在是“房价变化快”。

　　这房价就像地上的路，地上原本没有路，走的人多了，也就成了路，这房价原本是不真实的，买的人多了，也就变真实了。与房价的真实性相关的是“有多少需求是真实的”，基本可以套用这一格式。反过来，原本不真实的变成了真实，原本真实的也可以变成消失的泡沫。

　　中国房地产报最近集中报道了一些开发商认购违约的事例。典型的如保利金泉广场认购纠纷、广州笆州国际采购中心认购纠纷案等。前者被开发商要求一次性付清上百万元的房款，否则将失去购买的权利。而此前的认购协议约定可以分期付款。后者，则干脆在高价签订认购意向书的两年后陆续收到了开发商的解除合同的通知。

　　房子不见了，向谁去喊冤？两个案例，前者调解不成，后者已经走进法律程序。但是，事情的解决并不那么简单。开发商背信违约，正是来自现实利益的诱惑。在房价不断飙升的情况下，开发商的违约成本大大小于违约所带来的现实利益，从而导致开发商背信弃义。比如，后者的开发商在法庭上对自己的违约事实供认不讳，但坚称自己有毁约的权利，“一旦违约就双倍返还定金”竟成了合法违约的依据。而购房者则认为开发商违约无非是觉得“违得值”，即使双倍返还定金，开发商在房价涨了两倍的情况下，以现有价格出售，仍然获利匪浅。正所谓：企业有坏不轻使，只因未到翻脸时。利字当头，始露庐山真面目，可惜此面险恶狰狞，非一般人所能领受。碰到这样的“章鱼脸”，你的“不动产”便像美人鱼那样变成了海上泡沫。

　　地产神仙派的帅哥王哲前几日写了篇博文，讲述了朝阳公园西门某公寓开发商违约的故事，然后感慨道：“在当前开发商强势的情况下，谁还在意服务呢？谁还在意信誉呢？”作者同时寄希望于“这种给大多数遵纪守法的开发商丢脸的卑鄙小开发商”被大公司吃掉，但是，谁又能保证企业做大，脸皮不跟着变厚呢？

　　目前房地产就是这样诡异，一切都充满了不确定性。有人一夜暴富，也有人顷刻一无所有。山无陵，江水竭，冬雷震震夏雨雪，占了便宜的人说“我能”，赌输了的人说“我傻”。幸好古人有云：真做假时真亦假，无为有处有还无。明白了这个道理，距离房地产行业的真相就不远了。

中国房地产报 王子鹏
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