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新政后五大城市调查：楼市价格体系是否松劲
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-10-31 合作：
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上海：影响尚在心理层面
新房市场成交量也受到了房贷新政策的影响。根据上海房地局“网上房地产”的统计数据，10月上半月单日平均成交量为911套，比上月同期下降16%，单日平均成交量甚至已低于今年年初的水平。
中原地产浦东区域总监王逸红认为，打算“升级”的购房者可能成为第二套住房首付比例提高政策的受影响者。与去年相比，2007年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到七成，但是新政出台对他们的心理影响十分明显。
而上海易居房产研究院提供的一份最新研究报告也表明，上海自10月中旬以来，开始呈现商品住宅供求矛盾有所缓和的态势。这是自6月以来首度出现供应量大于成交量，供求比下降为1∶0.99。
不过，虽然近期上海楼市成交量持续下滑，但成交均价却再创新高。来自佑威房地产研究中心的最新数据显示，10月前11个交易日商品房的平均成交价格高达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。
佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，随着房贷新政带来的房价理性回归和打击捂盘促成的房源放量，市场成交均价可能会出现微调的局面。
上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚认为，目前的新政影响可能只是短暂的心理“冷冻”期。
深圳：投资性需求受到遏制
深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，10月1日~9日，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2006平方米，比9月日均成交量下降高达八成。
根据中原深港研究中心的市场监测，黄金周期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在3成以下，最差的仅1成，市场明显遇冷。整个黄金周全市一手房成交量不足百套，这在往年是不可想象的。
同样的情况也出现在二手房市场，据布吉港资房地产中介公示的数据显示，目前深圳二手房市场每平方米已下跌300~500元，成交量巨幅下滑，观望者居多。
“提高首付、利率，对深圳这样投资比例高的城市影响很大。政策针对性很强，击中了楼市过热的要害。”有不愿具名开发商认为，新政策下，投资成本大幅增加，获利空间缩小，风险增大，投资者不敢进场。
中原深港研究中心总监张伟为未来一段时间深圳楼市走势感到担心，在信贷、税收、行政监管多方利空的集中释放下，楼市和楼价将在未来两年面临连续调整。“目前本地楼市很大程度上是由投资者支撑起来的，今后楼价最多有可能比高峰时下跌3成。”张伟说。
南京：成交略缩价格仍在涨
房贷新政让南京市民张女士放弃了购买第二套住房的念头。但由于是第二套房而要首付四成。张女士告诉记者，“一方面40多万元的首付有些吃力，另一方面近8%的利率也感觉有些高了，不得不放弃。”
事实上，像张女士这样的客户还不在少数。记者从南京官方研究机构南京网尚研究机构了解到，截至10月25日，南京商品房总成交量为6000套，低于9月近3000套，全市二手房成交量不足2000套，比上月减少700套。
但是，从9月底到10月25日，南京的商品房销售价格却在9月的基础再上涨了100元/平方米。
南京多家银行房贷部负责人表示，由于贷款几乎在今年前三季度已经用尽，从10月份开始，房贷业务将全面收紧，只能挑质量比较好的贷款业务来开展。同时，银行认为房子申报的成交价过高，只按自己的评估价来放款，贷款额的减少还是变相提高了购房人的首付。
招商银行南京分行的一位放贷员向记者透露，该行的贷款业务都已经停止，原因是信贷额度已经用完。
建设银行南京分行信贷科一位负责人分析认为，成交缩量与房贷新政和年底贷款额度紧张两个方面都有关系，因为房贷新政出台原因之一就是由于年底各家银行房贷紧张，这和央行提高准备金率政策是配套的。
建设银行这位信贷负责人也表示，成交量下滑，与市场供应也有关系，因为市场前景不明朗，一些开发商推迟了开盘，导致市场供应减少。
据了解，雅居乐花园、天地新城、21世纪国际公寓、托乐嘉这些楼盘也纷纷推迟了开盘日期。一位开发商向记者坦承，“现在形势不明朗，加上‘一房一价’政策，即使开盘也不好卖，不如再等等。”
南京江北楼盘销量下滑的态势更为明显，市场也开始分化。
自10月初以来，南京江北楼盘也纷纷推出了打折优惠促销的举措。苏宁天润城对购房者返还3000元房款，大华·锦绣华城、江岸水城等也推出了各自优惠措施。一位业内人士称：“自今年初江北楼市热卖以来，江北各家楼盘从未集体打折过。”
重庆：从暴涨趋于缓涨
受房贷新政的影响，一个月时间内，重庆房价从暴涨逐渐趋于平稳。
据重庆市网上房地产提供的数据显示，10月1日~24日，主城区商品房住宅和非住宅成交面积不足5万平方米，价格比9月上涨了20元/平方米。
据重庆交响房地产研究机构统计，10月6日至12日一周，楼市甚至出现了少有的新开盘空白，主城共销售商品房4328套，与9月平均每周售出5900套的水平相比，缩量两成五。
记者走访了重庆近10家热点楼盘，自10月份以来，尽管交易量下降，但房价仍然没有丝毫松动的迹象，各楼盘均在9月份价格的基础上每平方米上涨了20~50元。
从全国范围来看，由于重庆房产市场存在一定的“特殊性”，此次受到的影响比较小。万达重庆公司副总经理曲晓东认为：之前重庆房价一直处于全国低位，一是由于重庆的土地近年来放量太大，另外就是重庆的商品房开发目前还处于起步阶段，随着国家土地政策的收紧和外来开发商的猛增，这两个因素将不复存在。
对此，重庆市国土房管局相关人士表示，预计第四季度重庆房价不会大幅上涨。主要原因是房源供应较为充足，这位人士称，未来两年，重庆主城区上市商品住房总面积为3500万平方米，是主城区累计已批准上市商品房总面积(821万平方米)的4倍多。
重庆钢运房产总经理朱勇认为，短期内，重庆楼市的部分需求必然因房贷新政受到影响，交易量出现小幅下降是可以预见的，因此，未来一段时间内，重庆房价将进入缓慢上涨的时期。 [
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