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楼市“入冬” 有价无市行情中小户型或将突出重围

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-10-31 合作：青岛房地产信息网

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　　在政府出台多种抑制房地产市场投机的“调控组合拳”后，最近一段时间的房地产市场可谓“看似风平浪静、实在暗波涌动”。在统计局公布数据显示房价依旧处于高位的同时，一线城市的房屋成交量已出现明显下降，二三线城市市场也都有“感冒”的迹象。

　　尽管一系列新政并未进入执行层面，但其对市场的预期影响已十分明显。在房地产行业整体“入冬”的情况下，市场中的观望“浓雾”何时消散？楼市发展的下一个增长点又在何方？

　　拨开观望“浓雾” 洞悉新政打压下的楼市“真相”

　　在提高第二套房袋首付比例等一系列新政的影响下，各地房地产市场近期的反应较为强烈，有中国楼市风向标之称的深圳、上海两地更是相继出现不良反应——二手房市场价格、成交量同步下降，新房认购受到严重冲击甚至出现退房现象。就楼市目前出现的各种转冷迹象而言，导火索均源于新政打压投资需求带来的影响，但新房市场和二手房市场同时出现的退烧现象原因不尽相同，购房者不能被观望浓雾所蒙蔽，应尽快洞悉新政打压下楼市动荡的真相，对下一步购房计划有所准备。

　　首先，二手房市场中房价、成交量的同步下降主要是由于新政对房地产投资行为的重点抑制。一方面由于新政的出台影响了部分投资者的购房计划，二手房市场中大多数投资者的购房欲望被打消；另一方面由于新政尚未执行，市场前景不明朗，部分投资者不堪承受供楼压力，急于套现，愿意降价求售，情愿早日落袋为安。

　　其次，新房市场的成交量有所下降，但房价并没有下降的趋势。原因在于新政的出台在打击投机行为的同时，对那些近期购房且用于自住的消费者也有不同程度地影响，观望在整个市场上弥漫。另外，二手房市场中部分投资者抛售现有物业，这在一定程度上增加了市场供给量，购房者有了更多选择的余地。可见，新房市场目前出现的不良反应主要是由于购房者采取持币观望，新房市场的刚性需求依然旺盛，因此如果新政不能真正执行的话，新房市场的价格在涨幅稳定之后，很难再有明显的下降。

　　面对楼市“有价无市” 小户型或将“突出重围”

　　换言之，房地产市场在新政打压下整体出现了“有价无市”的情况。以深圳的春、秋两次房交会为代表：半年前的春交会上，开发商的冷漠和市场的狂热形成了强烈反差。然而，新政出台后的秋交会上，参展开发商和参展面积均创下了新高。但是，交易量却创下了历史最低点。

　　不难看出，在新政的影响下，开发商们囤地捂盘行为遭严惩，房屋供给量逐渐上升。而购房者在购房过程中也将更为谨慎，楼市的有价无市相继出现。从整体上看，不论是一线城市还是二三线城市，房地产市场中受到冲击最大的都是高档公寓和别墅市场。不过，作为目前政府重点支持的小户型却有望在这场“集体冬眠”中“突出重围”。

　　首先，“70/90”政策是支撑小户型走俏的主要原因。在宏观政策的引导下，小户型产品将成为开发商的首要选择。面对稀缺的土地资源，小户型开发将在最大程度上实现资源的合理化运用。

　　其次，新政的出台目的在于抑制过热的房产投资，而在房价高涨的今天选择购买小户型的也以解决自住需求的购房者居多，因此新政对小户型的影响不会太明显。也就是说，在房价高企的当下，总价相对低的小户型满城难觅的状况将有望得到有力缓解。在房地产行业整体“入冬”的情况下，不论是开发商还是购房者，也不论是投资需求还是自住需求，小户型都将得到它们的青睐，也有望成为楼市整体转冷过程中的“顶梁柱”。

焦点BLOG 贾卧龙

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