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冯海宁：国土资源部四招打击囤地能否斗倒“地主”
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-11-14   合作：青岛房地产信息网
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　　国土资源部日前新出四招打击囤地：要求实行“净地”出让，合理控制单宗土地出让规模，规定每宗土地的开发建设时间，加大闲置土地的处置力度。

　　可以说，这四招有的不新鲜，比如实行“净地”出让和加大闲置土地处置力度是老调重弹；有的却有新意，比如说合理控制单宗土地出让规模和规定每宗土地的开发建设时间，从之前的口头上落到了纸面上。

　　可是，这四招能否斗倒“地主”，让“地主”们手中的土地尽快转化成房屋供应，并防止新“地主”出现，效果如何还待观察。因为关键不在于主管部门出了多少招，而在于这些招是否准、狠，能直指开发商囤地的命门。其实，过去并不缺少招数，而是缺少发招的动力，国家用十成力，打到囤地开发商身上不足三成。

　　就拿国土部新出的四招来说，笔者以为成败关键在于地方政府。但是，这四招主要是针对开发商，却很少有针对地方政府的，就必然让这些招数缺乏动力。

　　比如，国土部的第一招是“净地”出让，虽然能加快开发速度，也省去开发商麻烦，但是，很多地方政府只管完成出让任务和收取费用，却对“净地”出让不太积极，主要是因为“净地”的过程需要付出成本。

　　再如，国土部的第二招是合理控制单宗土地出让规模，这招不仅给了中小开发商参与土地竞拍的机会，改变了土地竞拍是大开发商独角戏的现象，也有利于城市合理规划。可是，我们要反思为什么地方政府喜欢单宗土地大规模出让？一个很重要的原因是，地方政府既图省心，又容易出政绩--新城区、大社区改变城市面貌比较快。

　　另一个原因是，地方政府之所以单宗土地大规模出让，是基于小团体和个人利益。因为像碧桂园、万科这样的大开发商财大气粗，钟情于大块土地，地方政府当然会投其所好。而一些大开发商为了获得大块土地，不仅要在场面上投资，也要在暗地里“出血”。

　　又如，国土部的第三招是规定每宗土地的开发建设时间，相比之前只规定开工时间不规定竣工时间进步了不少，但是，这一招又留了一个“尾巴”，即每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，“原则上”三个字就给了地方政府和开发商操作的空间。

　　最后，国土部的第四招是加大闲置土地的处置力度，这是老调重弹了，但能否弹出新意，最终还是取决于地方政府。笔者用一例子来说明地方政府对闲置土地查处“心太软”：杭州市国土局查处的350多亩土地每亩罚款9.5万元，但实际上每亩地价涨了约552万元，罚款额仅为涨价的1/50（10月11日《钱江晚报》）。地方政府处罚结果与开发商囤地获利相差悬殊，开发商怎能不囤地。

　　因此，笔者认为国土部四招能否斗倒“地主”在于三点，一是在于国土部自身，这四招的细则需要完善。更重要的是，对“大地主”国土部是否有诚意亲自动手查处，因为“大地主”囤地遍布全国，仅靠一地之力很难查处。二是在于地方政府，地方政府落实力度不够或者有意包庇囤地开发商，都会让国土部的四招有气无力；三是在于房价整体走势，房价稳定或走低都会促使开发商慢慢松开捂地的手。

今天财富地产SHOW 冯海宁
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