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上涨9.5%有价无市 楼市上演最后的疯狂？
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-11-17   合作：青岛房地产信息网
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国家统计局最新发布的数据显示：2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上个月高出0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。面对依旧高高在上的房价和不断创出新高的增长幅度，越来越多的人开始波澜不惊，或者是面对已略显疯狂的楼市怪现状，无力再去疾呼呐喊。但是，楼市不可能永远疯狂下去，这疯狂的表象下到底隐含着怎样的内在趋势？何时又是其疯狂的最后节点呢？

自住需求成市场主力

数据向来是一种表象的最真实反映。综合分析近期公布的一系列数据，不难发现这样一个特点。无论是全国总比还是各个地方比例来看，新建商品房涨幅一直遥遥领先。全国新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。其中，宁波等城市同比涨幅更是接近20个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。
由此可以看出，新建商品房尤其是普通住宅价格涨势明显。这无疑是调控政策作用以及市场调整的一个结果。大量的投资客因为越来越严厉的调控以及愈加迷茫的市场而纷纷撤出，转向了其他较为灵活的投资品种。自主性需求成为市场的主力，因此，普通住房的成交量占到了市场份额的多数。同时，二手房市场火热起来，而非住宅类商品房市场逐渐转冷。房地产市场进入调整期，逐渐回归理性。

一线城市“有价无市”

在价格快速变化的时期，环比往往比同比更能说明问题。北京、深圳等一线城市在政策“利刃”的压制下，慢慢转向了理性回归。虽然房价依然处于领跑位置，但是环比价格以及成交量已经出现下降趋势。10月深圳新房均价1.49万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅，成交量也不甚乐观，北京、深圳等大城市已然受到政策影响。

目前一线城市房地产市场的观望气氛，相比中小城市而言更为浓厚。很多大城市由于城市的快速发展，以及作为政治、经济或者文化中心的需要，近几年来急剧扩容，各个行业的投资都明显增加。对于回报丰厚的房地产行业来说更是如此。大量投资客的涌入使得价格与其实际价值出现了较大的偏离。

但是，事物发展到一定阶段都会出现“高处不胜寒”的状况。当房价涨幅大大超过当地GDP以及物价上涨幅度时，也就出现了虚高的成分。在此情况下，一方面无论是自住购房者还是投资者，一旦意识到了这种偏离与虚高，也就意识到了其中存在的巨大风险，选择静观其变以及退出的比例会因此增多；另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，也会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。一线城市楼盘面临“有价无市”的局面。

中小城市日渐火热

与一线城市相比，中小城市特别是西部地区的房地产市场却是如火如荼发展起来，像乌鲁木齐等城市，大有步一线城市价格后尘之势。一方面，大量地产开发商在政策趋紧之时转战中小城市，囤积土地，抢占资源。开发体量与质量较以前都有所提升；另一方面，中小城市经济的快速发展，而房价本身基数较低，因此出现了补涨的现象。

但是中小城市的地产格局与一线城市大不相同。由于固有开发模式的影响，市场上户型仍以大户型为主，随着价格的攀升，整体房价势必会对当地的中低收入群体造成不小的压力。同时，中小城市的住房保障体系相对不完善，尤其是一些三线城市，住房保障体系尚且处于摸索阶段，中低收入群体的住房保障问题会成为其发展需要面对的新课题。政府在实施各项调控政策的同时要兼顾各方利益。

楼市虽然依旧有着疯狂的外表，但是内在已经进入了一个调整期。在政策的重压下，市场各方参与者都开始以理性的态度来面对不确定的局面。楼市回归理性将不再是漫漫穷途。

贾卧龙的博客   http://blog.focus.cn/~jiawolong
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