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谁来改变西海岸？ ——由千禧地产开发综合体说起
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-12-03   合作：青岛房地产信息网
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    西海岸，一片沸腾的热土。五年前的荒滩现在已是高楼林立，五年前的黄土路现在已是宽阔的滨海大道。
    五年够长，可以翻天覆地，五年够短，也只争朝夕。回首唐岛湾五年的发展，很多企业发挥了不可磨灭的作用，千禧地产就是一例。据了解，千禧地产下一步在西海岸又有新动作，12月2日，我们走进千禧地产营销推广部，试图将这些故事的台前幕后呈现给大家。


   
    记者：千禧龙花园是西海岸高端住宅项目的代表，千禧地产开发区住宅开发建设拥有相当丰富的经验，为什么在整个地块的南侧，开发思路上不再遵循原来的预期规划，而进行商业地产开发呢？
    营销部负责人：其实开发什么类型的项目是根据地块以及市场的需求而言的。千禧地产作为专业的房地产开发企业，我们始终关注城市生活方式的变化以及社会经济的发展规律，并就某一个特定市场进行深入研究，继而开发出市场最需要的产品。
    就千禧·千禧彼岸休闲广场而言，该产品填补了开发区高端商务接待场所的市场空白。
    近几年，青岛经济技术开发区是青岛发展最快的区域，旅游市场成长迅速，休闲、旅游业发展业已呈现出爆发式的增长，在旅游旺季的时候，来开发区的游客数量急剧增加。开发区的商务往来也呈现出爆发式的增长，可以说开发区知名大企业及财团越来越多，高收入群体及个体户数量也越来越多，但开发区的高档特色消费娱乐发展却十分落后，分布也较为分散，且开发区商业发展仍然以满足生活需要的消费性需求为核心，集酒店、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体发展目前还是空白，严重滞后于开发区整个旅游市场的快速发展。
    举个例子，你可以看到开发区的几处有特色的餐饮如海鲜银座、金港等，经常爆满，并且开发区的高端商务接待及追求特色消费的群体是要驱车到青岛进行消费或商务接待的。开发区目前的高档消费及商务交流量有相当的规模，但开发区本地市场供给匮乏，这就是为什么很多酒店巨头急于向开发区市场进行扩张，而我们千禧彼岸休闲广场项目也吸引了很多酒店餐饮集团，很多主动要求合作开发，可以预见开发区需要一个高端接待平台，而千禧·千禧彼岸休闲广场就是这样一个平台。

    记者：千禧彼岸休闲广场填补了开发区高端接待的空白，那么这个项目有什么特色呢？

    营销部负责人：千禧·千禧彼岸休闲广场是我公司要重金开发的开发区高档的6万平米体量的集星级酒店、高档餐饮、休闲娱乐功能于一体的高级商务休闲区，最终打造成西海岸顶级花园型商务区。
    该项目由三个主要功能区域组成：由一家四星级酒店、情景商业街及一条美食街构成。
    该项目的西区规划有四星级酒店，位于整个地块的西侧，面积为30000平米，以双矩形叠拼布置，顶层设计有游泳、会议、休闲、娱乐、健身等功能。
    东区为独栋连体式的商业，面积在21000平米左右，其主要有以下特点：
    欧式风格的独栋加联体建筑，各单体依靠内走廊与观景台相互连接，拥有多处下沉式广场，并且是整体的地下停车场设计，为整体项目提供足量的停车位需求。
    而我们目前推出的单位就是该项目北区的这条美食街，由17个商铺组成，面积区间一般在470平米左右，稍微大一点的也有，但是只由一两套，均价在11000元/平方米左右，大部分网点共分地上三层，地下一层。
    这是整个项目的一期：其定位是西海岸高档的美食街，凭借整个千禧彼岸休闲广场的体量，将来将打造成开发区最高档的风情餐饮一条街。

    记者：我们都清楚，前几年的商业地产是依靠长效经营，科学管理才能体现价值，商业+地产的思路已经被认为是不可取的了。
    营销部负责人：我完全同意您的看法，商业地产与住宅开发是不同的，住宅在前期其价值就能很好地体现出来，而商业地产的价值需要运营后才能完全体现出来，商业低产的真正价值体现在一个有机的整体运作中的，就像是目前市场上有很多自发形成的商业街，各家之间既相互依赖又相互竞争，但是这种关系是比较淡薄的，这也是导致很多商业街发展与成长的速度较低。千禧彼岸休闲广场项目我们会有统一的管理，具体而言为三个层面：
    统一物业管理：我们首先是基础的物业管理：日常垃圾处理，街区卫生维持，秩序维持，公共设施的维护等，如有任何公共设施的损坏我们的维修都是非常及时的，以保证整条街的品质。
    统一推广：将来我们对外的宣传会有统一的形象及统一的主题，正如青岛的云霄路一样，成为开发区知名的餐饮场所，有了这17套网点为基础，我们在宣传时可以有很多的方式，比如制作精美的宣传册，针对每一家店铺，每家店铺的招牌菜等进行宣传，在酒店、旅行社、旅行团、网络等进行全面宣传。
    统一促销：结合节假日，如五一、十一、中秋、元宵节灯会、新春焰火晚会、一年一度的海鲜节等，并结合整条街的商家进行整体促销，相信这条街会成为西海岸最火热的街。如青岛八月十五前后的海鲜特别好，我们就可以搞个海鲜节，这样的活动吸引的不单单是开发区本地人，旅行团、商务人士都是我们的客户，而且平摊下来每一户的广告费用并不多，比如请个舞狮队每家才不到100块钱，但在您那里消费一桌客人就不止2000块钱。

    记者：统一管理的确关系到商业运营的成败，但是业态组合也是非常关键的。
   
    营销部负责人：是的，业态组合一样很关键，商业街必须有支撑才能持续发展，很多商业街的兴衰跟人群的支撑变化有着直接的关系，所以就开发区而言，目前整个宏观市场很好，高端接待平台急需填补。
    但除了宏观环境有支撑之外，也未必就能很好的运作商业项目的微观环境一样很重要，千禧彼岸休闲广场在液态组合上，为酒店、餐饮、娱乐，这是一条很好的互相促进的组合。
    单单依靠游客、政府接待、以及周边的人群我们认为可以保证整个街的经营，但是要想全面升华街的价值，还需要挖掘市场，就是商务客源，而商务客源的集中区域就是酒店，因此本项目在内部组合上，酒店会给与整个项目支撑，并且本项目周边酒店众多，客房在2000间之间，你可以想象得到，商务客源的习惯是住酒店，出来吃特色店，因此，假设70%的入住率，就有1400间，2800人次，再算上一半被分流，我们还有700间/天的市场，这样的话，每间消费300元，一天就是21万，这只是每天商务客的保守计算，我们的餐饮20家，一家1万，所以说未来的空间是相当大的。

千禧彼岸休闲广场楼盘详情

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