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中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-12-05 合作：
青岛房地产信息网
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该报告是焦点房地产网出于公益目的，委托北市师范大学金融中心研究完成，版权属于双方所有。若有学术机构和媒体（包括大众媒体、财经媒体、专业媒体和网络媒体）转载和使用报告中的结论、数据等任何内容，请致电焦点房地产网010-62726812。并在转载的文章中注明报告的委托方和研究方。否则，搜狐网 焦点房地产网将以法律方式解决。
焦点房地产网委托研究
北京师范大学金融研究中心
课题组成员：钟伟 魏伟 王雪
报告提交日期：2007年11月20日
本评估报告对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测，进行计算了沉淀在土地上的资金总量，以及囤地沉淀的信贷资金总量。此外，我们还尝试对房价和地价的关系进行了讨论，显示出地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。
主要的估测结果如下：
1、囤地现象不是新近出现的现象，2004年之前的囤地增长规模，较之此后更快。显示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平米，规范和非规范囤地约为10亿平米。
2、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。
3、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算，综合各种估算，截至到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿，这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。
4、在全部囤地导致的资金沉淀中，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿，也就是说，囤地资金的一半源自银行信贷，差不多银行体系每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有相当风险。
5、地价和房价的关系较为复杂，通过多种渠道估测，地价对房价的占比仅在20％－30％之间，因此单纯从土地购置成本和房价构成来看，不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。
6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。
引 言
必须指出的前提是，在快速消除绝对贫困和推进城市化进程中，中国是为数不多的几个能不断改善中国公民居住条件的国家之一。同时，从国家大包大揽的住房配给制度，向由市场调节为主的商品房制度，以及由各级政府供给主体的住房保障制度，也是巨大的进步。
商品房特指经政府土地、建设和规划等部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。近年来，中国房地产行业发展相当迅速，伴随着房价的快速上涨，商品房越来越成为人们关注的焦点。
万科在其2006年报中这样描述中国的房地产市场：“中国的房地产行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998年，中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国的房地产行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。2005年到2006年的宏观调控，使得行业进入了第二个转折点。”
2006年第四季度以来，全国商品房价格出现快速上涨，土地囤积现象也日益引人注目，本研究报告首先对全国房地产的土地囤积规模和结构进行分析；其次讨论沉淀在土地上的资金规模和信贷资金沉淀；再者讨论了地价变动对房价的综合影响。为观察和预测房地产价格的变动趋势，以及防范房地产金融风险提供必要的背景支撑。
第一部分 房地产行业土地囤积的规模和结构
近年来房地产行业的囤地现象日益严重，但是对其总量和结构始终缺乏基本的测算。我们认为，目前土地囤积的实质，是土地的迅速增值和土地流转使用效率方面的缺陷。“十一五”期间，规划纲要要求保持18亿亩耕地，因此未来5年每年减少的耕地必须控制在600万亩以内，平均每个省只有18万亩略多一点，这构成了囤地的重要基础。此外，城市化理论上可能带来土地更集约的使用，例如目前城镇居民居住占地大约3.4-3.8万平方公里，而农民居住占地大约16.8万平方公里，缺乏有效的土地流转是囤地的另一重要基础。我们的初步估计是，目前全国房地产囤积规模大约在10亿平米左右，其中山东、江苏、浙江和四川四省的土地囤积现象最为突出。
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第二部分 房地产行业囤积土地的资金沉淀情况
房地产企业囤积土地的过程，同时也必然是一个资金沉淀的过程。房地产企业试图去节约囤地资金的方式，无非是两种，一是对所得土地的地价款分期支付，二是拖欠和土地相关的增值税费等。房地产企业如果想要套取这些沉淀在土地中的资金，无非两种方式，一是转让土地，二是开发土地。从可获得的数据来看，转让土地显然不是房地产商经常会选择的营利方式，2002-2004年转让土地收入只占房地产企业营业收入的3％，2005和2006该比例更是下降到分别只有2.3％和1.7％。换句话说，房地产企业会让这些资金沉淀在土地中，直到这些土地被开发并最终出售商品房为止，以充分获得土地价格上涨的收益。因此目前10亿平米土地在开发商之间的相互流转较少，因此土地囤积规模越大，越容易造成开发商资产周转率等财务指标的急剧恶化。
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第三部分 土地价格和商品房价格的关系
近年来一个较为流行的说法是，房价的上涨很大程度上可以归结为地价的上涨，这种说法隐含了房价构成中，土地成本占大部分的判断；也隐含了历史地价占据当前房价比例较大的判断。我们通过不同方式估测了地价对房价的占比情况，显示出地价对房价的占比并不如通常想象的那么高，但是土地供应方式和规模的变化，以及囤地现象的日益严重，直接导致了房地产市场的失衡和房价的飙升，就目前的综合因素来看，这种房价飙升是一场危险而巨大的游戏。
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附录1、 经济增长周期与土地价格变动
2004年以来，中国进入了一轮快速的经济增长周期，期间土地价格也不超上升。我们试图通过对相关发达国家土地价格和经济增长的研究，来解释经济增长状况与土地价格之间的相关性。
1、日本的经济增长和土地价格变动
2、香港的经济增长周期和土地价格变动
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附录2、中国房地产土地囤积的地区结构
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