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方明理：目前讨论房地产“拐点说”为时尚早！
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2007-12-20   合作：青岛房地产信息网
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　　因为房地产业“带头大哥”王石先生的一句话，房地产“拐点”顿成热点话题。《人民日报》、《焦点》、《新浪》、《搜房》等媒体的朋友或采访或约稿，华本地产俱乐部、《蓝筹地产评论》的哥们亦相约聚会讨论相关话题，更有房地产企业的老总打电话：“老方，通州的地还能买吗”？有朋友询问：“燕郊的房还能买吗”？煞是热闹！愚以为：目前讨论房地产“拐点说”为时尚早！

　　是的，广州、深圳房价出现了波动，但他们能够代表全中国吗？如果没有健忘症的话，当记得15年前海南、深圳、惠州、北海房地产昙花一现之后房价跌入低谷，但全国怎么样？虽然因为严厉的宏观调控，房地产业发展缓慢，但房价基本都比较稳定，甚至缓慢增长。

　　此后，“冬天论”、“泡沫论”、“崩溃论”一度甚嚣尘上，结果也是一一破产！

　　为什么会有如此反差？

　　主要是人口和消费结构使然！高潮时北海的规划建筑面积够两个以上的北海人口居住，房地产及相关产业从业人员甚至与常住居民相当！

　　今天，深圳总人口达到1035万人，其中户籍人口171万人，暂住人口864万人，占总人口比例的83.4%！这些暂住人口中，在房地产价格攀升、市场预期向好时，都是潜在的投资者，但一有风吹草动，立即逃之夭夭！故市场容易大起大落！

　　北京呢？总人口1700万人，其中户籍人口1024万人，占70.8%，他们当然也可以投资（投机）房地产，但首先是要解决长期居住问题！500万流动人口中，相当部分老外、高收入白领、“移民”实际上也是常住人口，因此，深圳、北京的房地产市场有许多相似之处，但消费结构大大不同，这也是任志强先生一再强调的“刚性消费”的依据之一。

　　农村城市化进程大家有目共睹！过去城市周边的乡村风光不再，高楼鳞次栉比，一派繁荣景象。如果持续发展，“10亿人口8亿农民”很快可能转变为“15亿人口10亿城市居民”！有研究表明：2020年北京人口总量将达到2143万人。“居者有其屋”，房从哪里来啊？！

　　许多人对收入增长缓慢不满，这也是可能影响房价的最主要因素之一。事实上，关注中国未来发展的人都注意到：胡锦涛总书记在17大报告中史无前例的提出：“实现人均国内生产总值（GDP）到2020年比2000年翻两番”。

　　国家统计局数据显示：2000年中国人均GDP为7078元（人民币），按当时汇率计算约为856美元；如果2020年实现翻两番，那么到时人均GDP应该达到3500美元左右。

　　13年后实现人均GDP翻两番，“房价拐点”拐到哪里去？

　　有人评论：目前土地市场“冷了”，这是“拐点”的有力证明。果真会如此吗？
　　“土地新政”明确提出：两限房、经济适用房、廉租屋、中低价位中小户型住宅供地要达到土地供应总量的70%以上。说明什么？没有资格享受上述保障性住房的大多数消费者必须在未来可能供应的30%的土地上依靠市场解决自己的住房问题和住房升级问题，按照供求关系决定价格的基本原则，“拐点”会真的出现吗？

　　昨天韩国人民通过投票，“青瓦台”新的主人已经产生了，原现代集团总裁、首尔市长李明博虽于2007年12月17日由国会通过列入特检调查，但仍于19日以高票当选新一任总统。为什么？恐怕李明博先生除过去辉煌的业绩外，“747”竞选纲领起到了决定性的作用。

　　李承诺：如果当选，韩国未来每年至少7%的经济增长；再花10年时间，韩国人均年收入达到4万美元；韩国发展成为世界第七大经济实体；同时，韩国将实现115%的住宅普及率，全面进入第二套房时代，政府将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅！

　　中国房地产业会很快出现“拐点”吗？
　　非也！

　　有限的土地资源、巨大的消费需求、高速的城市化进程、持续的经济增长、对改善和享受生活的不懈追求，将支持中国房地产业再朝气蓬勃发展30年！

　　当然，胡作非为、名不符实的产品、品牌和企业，在宏观调控的大背景下将被清理出市场，这是好事！

　　要谈“拐点”？为时尚早！

方明理的博客   http://blog.focus.cn/~fangmingli
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