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2008年房地产市场的三大趋势及经纪公司应对之策

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-12-22 合作：青岛房地产信息网

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　　在即将过去的2007年里，北京二手房市场可谓是经历了“火热”的一年，市场呈现出价量同涨的局面。而伴随着二手房市场的快速发展，链家地产抓住机遇，乘势而上，也实现了企业的快速发展；市场份额从2006年的10%跃升至2007年的30%左右，并牢牢坐稳了北京市二手房市场头把交椅。对于即将到来的2008年，“链家地产”市场研发中心认为，房地产市场将面临更严峻的考验，不确定因素也进一步增加；但无论走势如何，链家地产公司仍将秉持为消费者提供最好的房屋消费理念，提供安全、专业、高效的服务。

　　08年房地产市场的三大趋势

　　对于08年房地产市场的走势，“链家地产”市场研发中心认为，以下的三点非常关键；首先，物业税的出台值得期待；近两年房价快速上涨已经成为房地产市场的突出问题，当房产交易环节开征的营业税、个人所得税和土地增值税对于平抑房价不能得到一个预期的效果之时，增加房产持有环节的成本，开征物业税也就成为一种必然的选择。应该说，今年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后，国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这进一步说明政府对于加快出台物业税的政策趋向。同时，年末还传出了物业税将在明年试点，而且最先从商业地产开始征收的消息；可以说，物业税的出台已经箭在弦上。不过，对于物业税的出台实施，在具体的细节操作层面上，可能还有几个非常关键的问题需要解决；比如征收范围、征收税率、征收税基等等。

　　其次，货币政策从紧，房产市场资金来源受考验；今年货币政策出台非常密集，包括10次提高存款准备金率，5次加息，对第二套房提高首付及利率等。其一，存款准备金率由年初的9%一路上调至14.5%，成为历史最高水平；这样，明年银行的放贷量将会受到控制，购房资金也因此减少。其二，经过今年5次加息，5年期以上基准利率由6.84%上涨至7.83%，涨幅达到14.5%，贷款者累积成本出现显著增加；其三，9月末出台的359号文及12月11日出台的补充通知抬高了购房贷款的门槛的同时，进一步发出了房贷紧缩的信号；资金实力较弱的小投资者以及升级置业者都会受到一定的抑制，从而放缓购房需求。在银行放贷量受到限制、购房成本大幅提升、贷款门槛提高后，从明年开始，房地产市场的资金来源会受到较大的限制。

　　第三，二手房价涨幅趋缓是大势所趋；北京房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋。其一，从明年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现，近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现；对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位；明年房价上行的压力将会更大。其二，住房保障政策稳步实施，不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用，使得商品房与二手房之间的价格互相拉动功能减弱，从而使得二手房价的涨幅趋缓。其三，二手房价目前已经处于相对的“高位”运行，从其价格走势本身来说，也存在了一定的回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月的下降趋势，这种回调的趋势在明年可能会更明显。其四，从大的经济环境来看，2008年也将出现一定的回调。随着奥运利好对房产消费的刺激因素减弱，房价上涨的部分动力出现了弱化；同时，紧缩的金融政策以及不断上升的贷款成本将考验消费者的承受能力，促使房产消费者必须更多的考虑自身的承受能力，盲目的购房行为将有所减少，购房行为将会更趋于理性化，价格涨幅也将趋于缓和。

　　积极适应市场变化成为今明两年的创新之源

　　对于房地产中介公司而言，今年二手房市场最大的变化就是交易模式的变革；此前二手房市场既有倡导透明交易的经纪公司，也有大量通过现金收房吃差价的不良经纪公司；但是自今年建设部出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》后，房地产经纪行业交易模式产生了新的变化；在建设部的推动下，各地纷纷开始重建本地区的交易秩序；北京市先后推行了资金监管、网上签约以及标准买卖合同，并加以严格的执行；这样，对于经纪公司而言，交易模式的变革也就意味着市场环境的变化，要想生存或者做大做强，就必须适应这种变化。对于链家地产而言，在资金监管、网上签约实行以前，一直倡导“透明交易、签三方约”，以区别于市场上普遍存在的吃差价、暗箱操作行为，安全的交易模式赢来了广泛的客户，为链家地产的发展打下了良好的基础；但是今年在经纪行业普遍都实行资金监管、网上签约后，透明交易已经演变成市场交易的基本要素，人人具备，难以成为链家地产的优势；为此，链家地产积极适应了这种变化；在提供安全服务的前提下，强化高效率、专业性的服务。

　　首先，积极配合政府部门推行资金监管、网上签约，顺应市场交易新规则。对于存量房资金监管、网上签约，建立一定的惩罚机制，这样，自上而下都能够尽快的适应交易新模式，在提供更高效的服务之时，员工的服务也越来越专业；并且在北京房地产中介行业协会外网每月定期发布的存量房网上签约量，链家地产在7、10、11月的网签量都高居榜首，11月的市场份额甚至达到44%，这对于公司而言是一种无形的宣传。

　　其次，加强员工培训，提高员工素质。目前，链家地产对于员工的专业素质和技能培养已经形成一个比较完整的体系，从员工的入职要求、进入之后的系统培训、07年启动的高管人才“培训基金计划”等等，都在更多层面上体现了员工专业素质的培养。2007年，链家举办的赢亲情感恩大行动、普吉岛异国之旅，同时，成立自己的内部刊物《精英》，正是加强企业的凝聚力、竞争力的举措。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，由于资金监管等交易新模式的深入实施，房产经纪行业也日渐规范，对于经纪公司而言，提供高效、专业的服务成为赢得客户和市场的关键；因此，以上的两点不仅是今年链家地产面对新形势的应对，也是明年继续强化的方向；当然，明年的市场也会出现新的变化，同时链家地产也会逐步推进全国化的战略，因此，不断适应市场变化正是公司的创新之本。

链家地产

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