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房产商玩的心理游戏？房价是否真的“拐点”？
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2007-12-24 合作：
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深圳楼市自7月份“大变脸”以来，成交量低迷、价格下跌似乎已是不争的事实。开发商虽然对“降价”二字颇为敏感，但变相降价的措施却一直不断，除直接打折外，其他变相降价促销手段也是花样百出。
源于深圳楼市的这股降价风潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，中国标杆房企万科在广州、上海的楼盘突然之间也开始降价，万科的董事会主席王石则公开承认“楼市拐点确实已经出现”。
高房价困扰百姓已不是一天两天了，假如拐点真的来临，民众早点脱离苦海，那的确是一件值得高兴的事情。但是且慢，楼市是不是真的出现了拐点，房价是不是真的开始回归理性，首先必须弄清一个问题，即判断房价出现“拐点”的标准到底是什么？
笔者认为，最起码有三个指标：一是要看投机炒房的疯狂势头有没有得到有效控制；二是要看房价，而不能仅仅只看房价涨幅是否下降；三是要从社会平均利润率的角度来计算房产商的利润，看其是否合理。
按照这三个标准，我们可以对目前出现的所谓“拐点说”做一个简单的分析：
首先，这些地区房价的回落主要是过于旺盛的房产投机需求受到国家宏观调控政策的挤压，投机者为了降低风险而不得不进行的策略调整，并不是真正的降价。以深圳为例，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动起来的，有消息称，深圳炒楼最疯狂的时候，二手房交易尚未过户，买卖合同就已经倒卖了三四遍。
其次，广州、深圳的所谓降价，降的只是“房价的增长幅度”，而不是真正的“房屋价格”，有些楼盘的价格甚至是“明降暗升”。据广州《楼市》杂志主编徐北婴的介绍，在广州，国庆节时，一个平方米是17000元，然后开发商就拼命地拉价，拉到22000多元，拉价后再给你很多的折扣，内部人员争取、九五折、送管理费等等，最后计算出来的房价实际上比国庆节时的17000元还高了2000多元。
其三，即使按下降后的房价来算，房产商获取的仍然是暴利。以近来因降价而引起排队买楼的广州万科金色康苑为例，即使以低开的均价14000元/平方米发售，发展商按总投资额计算，也可获取超过100%的税前利润；如果按自有资本计算，其投资回报更是高得惊人。
由此可见，目前的情况是：第一，投机炒房的行为并没有得到根本的遏制；第二，房价的上涨幅度虽然开始放缓，但房价并没有实质性的下降；第三，房企获得的仍然是暴利，民众深受其害，却又无力反制。
在这种情况下，部分房企在部分地区做出的一些有限让步，很有可能只是其加速资金回笼的一种促销手段，所谓的“拐点说”只不过是房产商和消费者玩的一种心理游戏而已，千万不可当真。因为真正意义上的房价“拐点”，正如一篇评论所说，应是价格下跌而不是涨势放缓，应是价值全面回归而不仅仅是低于人们在恐慌中预设的“上限”，更不能是照搬商场打折游戏的促销手段。
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