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深圳房地产市场“每况愈下” 个案楼盘降幅达四成
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-01-05   合作：青岛房地产信息网
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　　深圳：投机客撤市致“市场逆转”

　　2007年此轮一线城市房价波动中，“房价下跌”的消息最早是从深圳传出的。早在10月份，万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡以低于市场预期的7500元/平方米推出新单位，“迫使”11月份招商地产推出的龙岗依山郡花园，均价定在每平方米8500元。而2007年8月同一区域内的徽王府项目，同类产品开盘均价达11000元。

　　以万科、招商地产等“地产大哥”的为首，经历了2007年上半年同比大涨22%，成为全国楼市涨价“冠军”的深圳房价在10月份之后走上了“下坡路”。

　　10月领跌全国房价
　　个案楼盘降幅达四成

　　与北京、上海等城市属于成交量萎缩、“迂回降价”不同，随着10月首次成交价降幅近20%，深圳近三个月来房地产市场可谓“每况愈下”。

　　第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下来的10月、11月、12月三个月深圳商品住宅销售成交面积分别是16万、15万、17万平方米，是2007年成交量最低的三个月，也是近三年来非常罕见的低量，据深圳中原地产研究中心统计，就在2007年1月份，深圳住房销售单月成交能达到80.26万平方米，11月份深圳一手住宅市场全月仅成交15万平方米，与去年同期相比则下降了81%，其中一半以上集中在龙岗区,而11月龙岗区的成交均价环比10月下跌了20.43%。

　　“我们一部分单位特价销售，降了十几万”，《楼市》记者致电深圳福田中心区高发·城驰销售部时，售楼人员热情地介绍说，“一套2室2厅55平方米的房子，原价112万元，现在降到99万元”。

　　像高发·城驰一样主打降价牌的楼盘在深圳并不在少数。此前，南山区的后海公馆，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平方米主动降低的3000元，降价幅度高达43%；而像佳兆业可园七期10月开盘12000元/平方米，到11月已悄然降了一千元的楼盘更是不在少数，有些折后价、折后折等手段，甚至买三套返10万等措施更是屡见不鲜。

　　“现在楼盘定价都参考周边二手楼的定价，而不是像以前一样攀比一手。”世联地产代理部副总经理甘伟说。中原地产深圳公司总经理李耀智在接受《楼市》记者采访时表示，10月份以后由于未来深圳房地产走势不明朗，诸多房产投资客开始转向股票、香港和内地其它市场，或者干脆把资金暂留在手上。至于被套牢的投资客，目前也只能降价出售。

　　投机性买家撤市
　　楼市泡沫遭挤压

　　深圳楼市的量价齐跌，被业内认为是必然的：非理性的上涨必然要出现回调。《楼市》与焦点房地产网推出的“房价拐点何时出现？”的联合调查中的数据显示，40%人群认为投资及投机性买家大量撤市致使深圳房价松动。

　　深圳楼市如今比较迅速地滑坡，源于投机购房行为介入导致的房价非理性爆涨。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为2005年是深圳楼市投资投机性购房膨胀的开始，宏观调控对于上海房价快速上涨的调控本身应该是一个警示作用，但深圳却似乎把上海当成一个“正面典型”，看到了房地产市场对当地GDP的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。同时，当时从长三角撤离的热线也开始涌入株三角。

　　实际上，深圳是在2000年开启了自住需求的大门，在1998年全国住房制度改革后，由于深圳作为沿海城市经济特区，在住房市场方面没有历史遗留问题，住房市场化轻装上阵。珠三角经济圈又是中国最早的经济圈，借港澳地区的优势，中国改革开放前沿的政策开始快速发展以及港人北上置业概念出现等因素，2000年深圳的房价已遥遥领先于北京、上海等国内其他主要城市，稳居榜首。但直到2004年，深圳房价的上涨都比较稳健，然而2005年以后，深圳房价步入了极速飙升的通道，投机投资需求迅速上升。

　　2006年8月初，深圳市香地房地产顾问有限公司总经理半求发表文章《深圳：投资客比例过高》指出，深圳楼市投资客比例已接近或达到20%警戒线的临界点，成为深圳楼市的最大风险。到了2007年8月份深圳楼市转折之初，据世华地产研究中心统计，深圳楼市投资型买家已占成交量的50%以上。深圳房价也在2007年上半年同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。

　　据深圳一炒房团内知情人士向《楼市》爆料，由于2007深圳楼市房价涨得太猛，炒家们担心深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手房交易可能无法获得贷款。早在2007年4月深圳炒家就开始陆续出货，而直到6月下旬，深圳部分商业银行悄然停止二手房按揭贷款业务。紧接着9月27日，央行二套房贷新政推出，未能来得及逃离的深圳中小投机投资者在楼市价量齐跌中被套牢。

　　房价开始回归理性
　　调整周期较长

　　深圳未来房价走势被业内认为是四大一线城市中调整期较长的城市。从国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格来看，尽管从10月份开始，深圳房价涨度有所回落，但是在四大一线城市中仍居首位。中原集团副主席兼中原（中国）董事总经理黎明楷表示随着较多投资者大幅降价抛盘，以及深圳近期出台的“限外”政策，深圳房价2008年将会下跌20%以上。

　　深圳房地产研究中心主任王峰认为，深圳房价虽然开始下跌，但并不会像股市一样大幅下跌。中国经济将会持续向好，人们的收入水平也在持续上升，人们的购买力将会持续增强；买房自住的人很少会因为经济紧张而大量抛售；毕竟地产类的贷款仍然是各家银行的优质资产，在资金紧张得到缓解的情况下，银行有可能再次放松贷款限制。深圳以前过份依靠商品房解决住房问题，绝大部分市民被赶上了买房独木桥，但现在，深圳市政府促进保障性住房的增长，会让过于高昂的房价回归理性。

　　广州：明降暗升中的“降价秀”？

　　深圳房价下跌的波动很快就传到了相邻的广州。近期，广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。

　　据业内人士透露，万科率先降价后，对所在区域其他项目形成了销售压力，纷纷推出多个特惠单位跟进，甚至激起了部分开发商的抱怨。广州市国土房管局近日向国务院检查组提交的汇报材料表明，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　2007年年初，广州市市长张广宁关于“政府会想办法让房价降下来”的言论，让他本人跟广州房价一同成为瞩目的焦点。然而广州房价经历了从1月份7140元/平方米，一路飙升到10月份的11574元/平方米后，11月份，广州楼市似乎朝着政府希望的方向扭转。

[1] [2] [3] [4]   楼市 靳华
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