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青岛北部大盘面临压力 南下“猎食”营销阵地南移
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-01-10   合作：青岛房地产信息网
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　　居住北上，到李沧、城阳置业，在青岛倡导了有些年头。环顾青岛北部，城阳、李沧大盘迭起，社区配套日渐成熟。

　　市南、市北的高层、高密度楼盘，与北部低密度社区之间的产品差异日趋明显，这种演变也是中国许多城市已经走过的路。

　　近期，绿城·理想之城在山东路的销售中心已经落成，市区是这一李沧大盘的“客场”。走入这个400多平方米的两层豪华销售中心，你会发现它把这里当成了“主场”。

　　主客之变，是否是北部大盘表露出的一种对产品的自信呢？

　　北部大盘崛起

　　2003年，天泰奥园打响了北部开发的“第一枪”。彼时，奥园的建筑形态与市区楼盘的差异不大，以多层住宅为主。这几年，从奥园起步，逐步形成了天泰城，一个生活配套自给的近郊大盘，成为韩国人的聚居区，具有独特的社区文化。

　　近几年，城阳已是大盘云集，千禧国际村、银盛泰盛世系列、100福国际山庄等均是多期开发，分期交付入住。这些近郊社区有着舒适的环境，提供自成一体的社区配套，人气、商业气氛正在成熟。

　　与北部低密度大盘开发相反，市区土地日见稀缺，地价、房价趋高。参照北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，城市中心均以高层、高密度、超高配置的高档住宅为主，城市边缘地带以低密度住宅为主，这是城市化进程的必然趋势。选择哪种居住方式，取决于消费者的经济实力、生活取向。

　　去年，进入青岛的国内地产“大鳄”，万科、绿城、卓越、宝龙也均集中在城阳、李沧。今年上半年，万科魅力之城一期将交付，绿城·理想之城、卓越·蔚蓝群岛样板展示区将对外开放，并实现销售。

　　在内外地产强手的推动下，北部地产已经走强，无论是产品品质、开发总量、品牌影响力等方面，均足以与南部相抗衡。

　　“阵地”前移看法不一

　　绿城·理想之城在市区设立销售中心效果如何？各方说法不一。

　　此前西海岸几个楼盘，也曾在青岛设立销售中心，实际效果一般，有的已撤出。

　　大家还是希望到现场看看，据千禧置业咨询介绍，虽然千禧国际村的销售中心就设在东海路世纪大厦一层，但真正到访客户并不多。

　　与此相反，银盛泰副总经理黄志刚认为，效果很好。

　　黄志刚说，多数客户工作忙，设立市区销售中心会方便客户。

　　一位100福国际山庄的内部人员认为，要看产品特点，比如别墅项目，目标客户有私家车，出行方便，在市区设立销售中心的意义不大。

　　南下“猎食”的冲动

　　绿城销售部门介绍，从前期积累的客户分析，多集中在李沧与市南两个区，在市内设立销售中心，客户可先期感受到绿城的产品品质。

　　而且，绿城·理想之城一期以140平方米大户型为主，总价在80万元左右，进入市区也是价格定位使然。

　　万科·魅力之城也面临同样的压力，U5精装国际公寓已近7000元／平方米，面向市区寻找更多客群是必然。万科魅力之城一期交付后，产品会更有说服力。

　　据调查，千禧国际村绝大部分为市区客户，银盛泰盛世景园为60％，万科魅力之城为30％左右。

　　近几年，银盛泰客户结构转变明显。之前，盛世家园一期、二期，以当地居民与移居城阳的客群为主。盛世景园（三期）、盛世美域（四期）转而主改市区客户。2007年，先后落成大型社区运动会所、商业设施，开通社区班车，形成大社区配套。客户结构的转变，从根本上说与原有目标客户群缩小、产品升级、价位等因素有关。

　　暂时不打算进入市区，以城阳本地销售为主，卓越蔚蓝群岛营销部门向记者透露。

　　卓越蔚蓝群岛一期即将销售，预计价格在5000元／平方米，这个价位城阳本地客群能够接受。但可以想见，随着社区成熟，约140万平方米的大盘，肯定需要市区客户来消化一部分。

　　北部大盘面临压力

　　租金高，房价低，收益率高于市区，利于投资，是北部部分大盘去年在营销广告中给予消费者的暗示。2007年，连续加息，已使投资收益大大缩水，投资性需求受到压制。

　　从长远看，李沧东部的绿城·理想之城会截流部分市区客户，对其他城阳大盘带来新的销售压力。幸而，今年开盘的一期以大户型为主，与多数大盘产品有差异。从远期看，这种影响肯定存在。

　　安居觅道

　　在上周全市住房建设工作会议上传来的消息，我市将在三年内解决34000户低收入住房困难家庭住房问题。

　　确定一个静态目标，对快速、准确解决当前住房矛盾是一个有力的举措，也体现出政府在保障性住房上应有所作为这一思路。

　　我们也看到保障性住房制度建立的重要性。《青岛市住房保障规划（2008－2010）》有此表述，“建立和完善廉租住房制度和经济适用房制度”、“建立完善普通（限价）商品住房制度”。

　　由此看出，完善制度在当前一个阶段的重要性。完善的保障制度，当包括动态的管理，合理的进入与退出机制，操作的透明、公平、公开等一系列方面。

　　搜索各地网站，岁末年初，保障性住房政策层出不穷。在现阶段，新的住房矛盾会不断出现，各地有所差别，不能寄希望于一劳永逸，也不能寄希望于一种方法、一个制度能解决所有问题。

　　去年底，中国住交会喊出了“居在中国，安邦之道”的主题语，可见房地产业在当前社会中的重要地位，安居之道当是安邦之道的一个子系统。

　　保障性住房的建设不可能毕其功于一役，制度完善的根本必是以百姓的福祗为目标，以建设和谐社会为目的。

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