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人民币升值房价何去何从？房价与汇率的关系
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-01-12 合作：
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“你和任何一个陌生人之间所间隔的人不会超过6个。”根据上世纪60年代耶鲁大学著名心理学教授斯坦利·米尔格兰姆提出的“六度分割”理论——当用“汇率”与“房价”两个词汇分别代替“A”与“Z”时，我们发现两者之间的关系并不遥远。
“一般当一个国家汇率处于上升区间，尤其是区间前期时，对房价的推动作用就比较显著。” 花旗银行亚太经济与市场研究部副总监沈明高分析认为与汇率伴随的人民币升值预期是推动房价上涨的重要原因之一。
央行一经定调2008年“适度从紧的货币政策”刚出，房地产“过冬”、房价“拐点”之说便甚嚣尘上。
“人民币将升值7%～10%”
2008既是玄妙的一年，也是关键的一年。
2007年一年以来， CPI高位运行，贸易顺差、通胀久调不下，而随着美联储的降息，央行依靠加息政策来应对流动性过剩的空间也越来越小。在此情形下，2008年“防止并抑制明显通货膨胀”将成为首要的经济任务。
事实上，央行在《第三季度中国货币政策执行报告》中已明确指出，将“加强利率和汇率政策的配合，稳定通货膨胀预期”。日前，央行行长周小川在公开场合也表示，除了仍将致力于自2005年开始的汇率形成机制改革外，2008年会继续增加人民币汇率弹性。
业内不少专家预测，为了更好的缓解流动性过剩以及通货膨胀， 2008年汇率政策将被委以重任，很有可能取代2007年以利率政策为主导的货币政策，今后人民币升值幅度也将加快。
“汇率政策也涵盖在2008年紧缩货币政策之中，人民币升值有利于缩小中美利差，抑制通货膨胀，在抑制流动性上效果比加息更加明显。”世邦魏理仕相关分析人士指出。
“明年我们预计人民币汇率增幅在7.5%左右，甚至更高”， 沈明高表示2008年的人民币升值幅度将超过2007年。“事实上，2007年近6.5%的增值幅度低于我们对2007年7%的预期。”沈明高说。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在一次会议上表示，国际产业转移的进程决定了我国长期存在贸易顺差，也决定了人民币将持续升值。根据一年期人民币汇率远期交易的情况，2008年人民币对美元将升值到6.5∶1的水平，超过10%。
汇率与房价
2008年人民币加速升值成为一种趋势，房地产行业首当其冲成为其中关联度最明显的行业——资金需求量大、稳定且收益高的房地产行业顺理成章地成为境外资本的投资平台。
“在外资大量注入房地产的带动下，国内机会资本也开始向楼市聚拢。投资渐渐演化成投机。”交通银行首席经济学家连平认为在最近一两年的房价高涨浪潮中国外资金起了推波助澜的作用。
过去几年中国的外汇储备大幅增加，从2003年的 4000亿美元一直攀升到目前的超过12000亿美元。而在2007年的房地产市场上，境外资金热衷收购商业物业，或是与开发商建立战略合作伙伴关系，不断合作圈地、开发的新闻此起彼伏。
最新数据统计，2007年三季度，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。而利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%。
“这只是官方统计，事实上外资进入房地产领域的规模更大。”据分析人士透露，境外资金通过股市、以及地下钱庄等非法途径进入房地产投资领域的规模也不可忽视。”这些态势都将在2008年有可能进一步加重迹象。
“尽管有‘限外令’，但这不是长久之计。”针对国家为阻止外资进入房地产领域而一再实施的限外令，上述世邦魏理仕分析人士进一步表示，“由于中国已加入世贸组织，市场准入保护性过渡期已经结束，整个趋势是更加开放而不能倒退，再加上中国目前大量的外汇储备保证了将来海外资金的安全退出，这就使得国际资金更加肆无忌惮地涌入房地产领域。”
“随着海外资金对中国市场的进一步熟悉，未来将有更多的国际资金参与房地产直接投资，并由大城市向二三线城市扩散，拉高二三线城市的房价。”
该人士认为这样易造成在一线城市领涨全国房价后，出现更大范围的房价上涨。
与此同时，由于2008年将施行从紧货币政策，业内人士认为，在没有更丰富的融资渠道情况下，房地产企业利用外资的需求也将进一步增大。届时将有更多的外资通过战略合作进入房地产领域。
鉴于当年日元、韩元升值所出现的经济泡沫，业内人士不断对市场发出警示。
“一旦美元汇率发生逆转，且美国经济出现新增长点，国际热钱就会从亚洲等发展中国家撤退，到那时，亚洲资产就会降价或出现波动。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，2008年要时刻关注美元汇率变化。
中国房地产报 张晓赫
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