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08年房地产发展趋势 房价走势分析
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-02-21   合作：青岛房地产信息网
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第6章：08年房地产发展趋势

6.1.未来房价走势分析

　　目前，我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾。

2008年，这个充满矛盾的市场将继续在现存的体制内运行。对于未来房价走势，2008年将继续保持上涨态势。原因主要有以下二点：

（1）供给在近期难以快速提高

　　地少人多是我国国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截止06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。据此，我们判断商品住宅供给方面难以快速增长。

（2）需求仍将保持旺盛

　　首先，宏观经济连续四年双位数的增长提升了我国城镇居民收入。其次，目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。最后，随着我国1998年以来高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

  近日在福建举办的“房地产走势及房地产金融创新论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士发表演讲称，2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。这样的人口变化对房地产的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，并预言2008年将是中国房地产市场的真正拐点！

  2008年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会盛大举办后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个秘。从近二年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。而市场规律是，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。

  在成都房地产市场上，在一路上扬的几年时间里，自住性和投资性购房大多已完成购买需求，如今房价也呈现相对高位，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。从11月出现的市场趋冷现象，将会加速购房者的进一步观望，进而出现持币待购、慎购等现象。

  如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。明年房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度会相对较大。

6.2. 2008年房地产市场政策走势分析

　　从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。然而，自11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，成都房地产市场也爆出市场趋冷，宁舍定金也争相退房等消息。

（1）宏观调控若干项措施

  在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。

  首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

  从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

  其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。

  再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。

（2）保障性住房比例加大

　　国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。

  由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。

6.3.2008年房地产市场展望

　　1．房地产市场持续发展的支撑因素没有改变

我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。

2．供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在

　　2008年，增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。

但从另一方面看，土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约，一是对土地出让数量的控制将是长期的。确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线，这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，是不能松动的。二是征地拆迁难度将加大，增加土地供应的难度。《物权法》实施后，客观上征地拆迁的难度将加大，拆迁周期会延长，这无疑会增加土地供应的难度。三是开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要，短期难以得到改变。房地产开发企业，特别是房地产上市公司，土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标，因此其储备土地存在内在驱动，抑制出让土地如期形成市场供应。

3．调控重在政策的落实，加强政策的执行力成为关键

　　目前，调控政策的目标是解决房地产市场运行中的突出矛盾，政策指向与措施是有针对性的，关键是调控政策能否得到切实的执行。37号文件规定，将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方政府工作的目标责任制。24号文件规定，对城市政府解决低收入家庭住房问题进行目标责任制管理，纳入对城市政府的政绩考核之中。下一步加强政策的执行力成为调控的关键环节。

4．低收入家庭的住房预期逐渐向好

　　随着住房供应结构调整、加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立，以及具体政策措施的出台和逐步落实，预计2008年，这些政策措施的效果将得以显现。低收入家庭的住房困难问题将逐步得到缓解，低收入家庭的住房预期逐渐向好。

    2007-2008年度房地产宏观形势研究报告
    第1章：07年地产总体形势概述
    第2章：土地市场分析
    第3章：房地产开发市场分析
    第4章：信贷市场分析
    第5章：二手房市场分析
    第6章：08年房地产发展趋势
中广信
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