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任志强：2008年楼市有“一股寒流”但不是拐点
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-02-25 合作：
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"'房市'已进入拐点"，这似乎成了当今市场和媒体的主要观点，并逐步趋于一致的一种看法。也让许多预言家开始笑脸绽开，自以为得意的开始吹嘘，并引用我的博客文章《一股寒流》作为对照。
我认为有"一股寒流"，只是担心用计划经济的手段来解决市场经济的问题，就会是"吃错了药"，让市场经济的机制被破坏了。我绝不是认为房市已出现了拐点。
从紧的货币政策和稳健的财政政策似乎是一种矛盾，一方面在限制市场的资金出现流动性过剩；另一方面又放开财政支出的口子。如果是计划经济将大量的财政收入用于投资与生产就难以防止投资的增长过速与过热。但如果大量的财政收入是用于解决提高民众的收入问题及提高民众可以共享的保障与公共性支出，则可拉动消费、调整投资与消费的比重，是有利于市场经济的推动的。
印度也许是比我国经济发展还要落后的国家，但印度的教育、医疗等公共性支出却是我国财政支出的数倍或数十倍，这也就是印度希望将GDP的增长速度提高，要连续五年达到10%，而我国却希望将GDP增速降到8%的差别。
防止通涨和过热一定会出台一系列政策。从2002年开始，特别是2004年之后，可以规律性的发现，每次政策的出台都有一个市场消化的周期。尤其是许多不可预见的政策会隔三差五的连续出台时，不管是投资者还是消费者都会有一个观望、分析、博弈的过程，通常这个过程在不同城市与地区中的反应不同，一般会有三至六个月的波动，或上或下，就如同股市总会在政策调整时有所波动一样。不同点在于股市的反映更快更及时更强烈，而房市则不是马上能调头的，反应的周期会较长罢了。
第二套房信贷政策的变化与中央的工作会议的从紧政策，确实让个别城市与地区出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。个别城市无法代表整体情况，也无法代替说明全国的普遍情况。
什么是拐点也许是大家所关心的。衡量的标准大约应以代表全国房地产市场的指数是在上升还是在持续下降来判断。标准值为100，低于100的为冷点，而高于100则并非变冷、并非进入冬天。11月的标准值是持续上升的，并接近了110的高位，又何来的冬天之说呢？
房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。起码从整体数据上看不出有任何的异样，更不用说是全国下跌了。
在REICO报告年初的报告中，就预期在各种调控力度加大之后，房价的涨幅应回落，很遗憾的是这种预测落空了，涨幅不但没回落反而自5月份之后上升了(涨幅回落不等于跌价)。9月份关于第二套房的界定争论让政策的作用产生了严重的滞后，但作用在逐步显现，此后的涨幅是回落的。
广州的土地流拍与杭州的土地低价中标并不能让北京的土地低价中标，超过底价一倍以上的中标情况说明北京的情况与其他地区不同。全国的情况相互之间有着巨大的差异，用某几个城市或热点城市的情况去说明全国的情况显然是没有说服力的。
中国总体的经济背景并未全国恶化，通涨的情况则是带有全球性的。油价不仅让中国的CPI突破了预期，也让许多国家的CPI突破了预期。而通涨的时代中，又有那个国家的房价不是同时在增长呢？通涨反映的是一种币值的变化，这种币值的变化会面对所有的产品或资产价格，于是市场中的供求关系就决定了某一项产品或资产的涨落差别，重要的在于这个产品或资产的供求关系。
目前最新的空置率情况尚未公布，但从历史的数据看并不高，那么就意味着自住需求仍在市场中占主导地位，只有个别城市之中投资或投机的成份偏大，而从全国的情况看并非如此。
此轮调控的措施重点在控制投资过快增长的同时控制投资或投机的消费。控制投资无法解决供求关系，但控制投资需求则可能让部分城市或地区的销量下降、缓解供求矛盾，但总体的数据并不表明扣除投资需求之后就解决了供求的矛盾。如果需求继续存在，则不管如何调控需求都是必须满足的，否则这个政府就没有存在的理由了。
这次的第六次差别性调息恰恰最好的说明了这种情况，政府在充分认识到必须尽到政府应满足自住需求的住房要求的责任时，未继续对合理购房需求的长期房贷加息，而只对第二套投资需求的住房信贷加息。如果政府的目的是为了打垮开发商让房市大跌，大可以同步提息或单独加大住房信贷的利息，甚至可以全面取消对第一套或所有住房的信贷。这也说明政府未来调控的底线仍是要提高居民改善生活质量的住房，而非扼杀整个市场。
明年的平均房价是会下跌的。当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。政府的保障性措施如果连这个平均房价都无法拉低，那么又出台这些措施何用呢？更重要的是这些措施确实达到了解决相当一大批人住房困难的问题。
发展房市的目的是要解决住房困难与提高住房质量，如果政府承担起了解决住房困难的问题，市场解决了提高生活质量的问题，各有分工、共同促进不正我们想看到的局面吗？市场化的障碍消除之后，需求分层次解决之后，不是更能促进市场化的进步吗？
梦想让房市进入拐点、看楼市大跌的人确实大有人在，但他们会失望的。大跌给市场与民众并不能带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处，也许仅仅是满足了那些"预言家"的个人偏好。但政府政策的调息告诉市场的信号正是：政府仍然想让更多的人能借助于个贷合理的解决住房的需求问题。
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