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多个城市量价齐跌 全国性楼市拐点已经真实到来
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-02-28   合作：青岛房地产信息网
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  07年第四季度央行货币政策执行报告显示，07年12 月份，全国70 个大中城市中已有22 个城市房屋销售价格出现环比负增长。第四季度新增贷款1858 亿元，仅为上季度的50%。其中，房地产开发贷款新增122 亿元，个人住房贷款新增1596 亿元，分别仅为上季度的12.5%和60%。以上几个数据可以看出，央行的调控政策正在发生明显的作用。

  央行第二套房贷新政颁布以来，几个主要城市房价已经出现不同幅度的整体波动，2008年1月，北京商品1月份共计44个项目开盘销售，其中纯新盘上市11个，其余为老项目后期。环比2007年12月份，供应个数减少了4%。项目开盘整体均价13843元/平方米，开盘均价环比下降了17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。需要注意的是，新开盘项目中，高档项目的增加明显提升了整体均价，紧邻地铁的1号线的金地名京、百子湾区域紧临即将建设的地铁7号线的美利山、朝阳区东四环红领巾公园湖畔招商地产进驻北京开发的第一个综合型高档住宅项目公园1872，都是均价较高的高端楼盘。加上1月高档别墅项目个数增加明显，环比上涨了50%，均价为18533元/平方米。这两类项目大幅拉升了整体开盘均价，扣除这部分影响，1月份北京开盘项目均价降幅将更大。老项目考虑到市场负面影响，一般不会选择直接降价，而是通过打折促销来变相降价，但新开盘项目就没有这个顾虑了，所以房价拐点直接体现在新项目降低开盘价上。

    然而，房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，2008年1月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。在多个新项目降低开盘价格、老项目打折促销的情况下，楼市销售持续走低，势必进一步影响北京开发商对今年整体楼市走向的判断，2月份扣除春节6号－12号没有统计的数据，1号－23号北京期房总计签约1409套，日均成交仅为88套，环比降幅达62％。    

    与此同时，广州市国土房管局数据显示，1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，这也是广州房价去年10月突破万元大关之后首次跌破万元，而成交面积仅有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，创下近年成交量最低点。

    而上海，节后第一周2月11日―2月17日商品房成交面积和成交套数分别为17.59万平方米和1740套，分别较年前一周下降49.62%和55.21%。

    此外,福州、厦门、深圳、秦皇岛等多个城市房地产市场也出现了量价齐跌的情况，全国性楼市拐点已经是不争事实。

    以短期一两周的数据来衡量楼市整体走势也许会不够准确，但当前房地产整体市场氛围已发生根本性改变早是不争事实。中城联盟的闭门会议上，王石提醒同行们，调整战略的时候应该到了。“所谓的拐点，典型来说就是冰火两重天。就像我刚才讲的，不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，我们会不适应这个形势。” 王石的说的，尽管王石对此前自己所抛出的“拐点论”，在公众面前多番解释，但在中城联盟的一次闭门会议上，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”

    笔者预计，在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩持续以及供应持续加大的背景下，中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，而加入降价队伍的开发商和项目将会越来越多——需要特别强调的是，从04年开始的这一轮房价涨幅已经将房地产利润数倍放大，房价基数已经达到至高点，一定程度的房价下跌是价格的理性回归，对所有人都是一个好事，所以，笔者谨奉劝那些仍不愿相信拐点的开发商，做企业，合理的利润才能持久，暴利不可能永远，楼市只有理性回归才能赢得长远发展。

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