春暖花未开观望气氛浓 青岛楼市低开前途有些迷乱 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-03-21 合作：青岛房地产信息网 |
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 2008年1月份，青岛市场用业绩否决了“拐点”。跳过2月份的春节因素，节后一个月时间，市场用低迷的表现来“应景”，令楼市运营商头疼的持币观望不期而至！观望气氛对楼市的影响如何，它又将如何左右后续市场，《黄金楼市》为您一一道来。 供应量放大，销售量下滑，春节之后，青岛楼市开局并没有像往年那样迅速回暖，而是“逗留”在了低位上。“低开高走”的理想状态正在接受逐渐抬头的观望心态的挑战。“青岛楼市是健康的，在青岛楼市占主体地位的刚性自住需求没有缩水，青岛市房价中远没有正在动荡中的华南板块那么大的泡沫”，看好青岛楼市的理由是充分的，然而信心十足与因为楼市低开造成的焦虑却矛盾地存在于大部分地产从业人士的心头，这也影响了他们曾经坚定的目光，让他们眼中的2008楼市前途有些迷乱。 节前节后两重天，春节成了青岛楼市这两三个月以来的分水岭，对于这种落差，多数地产从业人士感到无所适从。尽管在从去年11月开始的一线城市地产市场动荡中，青岛楼市表现出相当好的免疫力，可包括个人信贷、土地、金融等综合背景对大环境的影响，最终还是落实到了青岛这个独特的局部市场。可以肯定的是，消费者以群体形式掌握了这轮楼市迷局的主动权，正是从他们当中释放出来的观望心态，绊住了青岛楼市去年下半年以来冲动的萌芽，而他们也必将以新的群体行为，影响楼市走向，决定楼市未来。 开局低水位其实没什么，真正让地产行业揪心的是楼市能否从目前还不算严重的局面中稳住阵脚，最终实现楼市年中的高走。本期《黄金楼市》，我们请来楼市一二线运营商和服务商的代表，请他们介绍楼市近况，并结合实际预判楼市冷暖。 新房市场：十个看房人 七个等降价 3月初，相关部门的数据为青岛购房者报告了利好。青岛可售新建商品房的数量首次突破3万套，超过去年全年最高可售商品房数量30%。选择的余地大了，也在一定程度上吊起了购房者的看房胃口，据天泰集团营销中心策划部主管禹用涛介绍，天泰城项目，节后周均接访量达到120批次，而去年的平均水平是周均90批次左右，而其他几个项目如胶南的海滨花园、香槟海岸、城阳的都霖美景、市北区的嘉和新兴、四方区的兴隆花园等，接待量也基本与年前持平。虽然看的不少，可成交率和成交量的下降对大多数楼盘而言，也是板上钉钉的事实。 城阳中心区某楼盘销售部经理告诉记者，年前他们的房子一个月可以卖二三十套，可2月下旬到现在，成交量还是个位数。某地产代理机构负责人张先生告诉记者，近一个月来，青岛七区楼盘的销售同比与环比都下滑明显，成交量超过20套的楼盘属于凤毛麟角。“楼市的低开与新一轮观望心态的抬头有关！”都霖置业营销总监李斌对记者说。据介绍，尽管青岛市场与正处于动荡期的一线市场相比有一定特殊性，但围绕着一线市场展开的有关楼市“拐点”的主流舆论还是在消费者的心里掀起了波澜，并让相当一部分消费者开始持币观望。他说，年后，他们售楼处接待的看房者一点不比年前少，但10个看房人里有7个询问同一个问题———“房子什么时候降价”，而有一个客户竟然就这个问题打来20多遍电话。“这种情况一方面表达了购房者的观望情绪，也从侧面反映了刚性需求并没有萎缩！” 鉴于楼市观望心态抬头和楼市开局的低迷，部分开发商也采取了相应的措施加以应对。启典不动产市场总监张密阁告诉记者，开发商目前针对楼市现状采取了积极和谨慎两手措施。一方面，部分开发商开始推出程度不等的优惠手段加以促销，有的开始赠送地下室或精装修，有的对全款购房的消费者，给予数千至上万元的优惠。尽管如此，“公开降价的开发商，在青岛市还没有出现，而多数开发商对价格的预期还比较坚挺”。 另一方面，部分开发商在运营上更为谨慎。青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚告诉记者，开发区，今年将有20多个楼盘、近300万平方米的房子入市，但节后一个多月，尚没有新盘开盘，“新房开盘涉及到定价和前期募集客户等多方面工作，如今的情势让开发商不得不把客户调查等工作做得详细再详细！”魏鉴刚告诉记者。 二手市场：买卖预期不同 市场成交困难 “年后市场确实有点冷！”某知名房产中介公司负责人告诉记者：“有些去年佣金收入在五六万元的门店，开春一个月后的佣金收入只有1万元出头！”而据另一同重量级房介公司负责人的说法，今年二手市场开春与去年同期相比，业绩下滑了20%左右，这种情况在3月15日以后有所好转，但向上的势头也不是非常明显。 青岛22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者，从供应量上看，今年和去年二手房供应总量上差别不大，而从需求上看，买方群体的数量依然庞大，这从各门店的到访量统计上都可以得到证明，50万元到70万元价格区间的房子依旧是市场需求的主要房源。但与去年不同的是，二手房卖方和买方在心理上背道而驰。去年3月市场刚从调控中有所恢复，购买需求开始释放，由于刚刚经历了调控的风雨，卖房人的预期也有所放低，价格比较平稳，交易也相对顺利，这是去年3月二手房市场明显向好的原因之一。而今年的情况则出现变化，因为奥运等因素，卖方对房价的预期看涨，而买方因为受舆论影响，对市场看空，当然也不会感冒卖方的高姿态，于是二手房成交过程就显得波折重重。该公司节后就遇到几次交易事故，全因为房东临时抬价，导致交易告吹。“这些变卦房子多在奥运赛场周边，房主的加价一般都在两三万元左右，有的甚至高达6万元！” 二手房市场还有一个特别的现象，就是不同中介商有进有退。继去年底创辉撤离青岛市场后，今年另一中介巨头顺驰不动产也悄然引退，而就在业内对二手房中介行业有所担忧时，21世纪不动产、太平洋房屋、22世纪不动产等大中介公司却反其道而行之，大张旗鼓扩张店面。21世纪9家店面同时开业，太平洋房屋10店联开，22世纪不动产千米大店即将揭幕，而年内该公司将扩充店面15家以上。 在如今市场不甚明朗的局面下，青岛的房产中介商为何要拉长战线？太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周介绍说，他们非常看好青岛这个市场，因为青岛购房者比较好的消费习惯，让这个市场相对健康很多，而且总体而言，这个市场泡沫少，后劲很大。王文香表示，青岛市场的刚性需求群体庞大，这也给了中介商一种信心。这种需求意味着，无论房价的走势如何，这批需求在中短期内一定要释放，这就让公司敢于在这个时候扩张。 开发商：观望将被打破 观望心态是楼市低迷开局的制造者，但在青岛相当一部分开发商和营销代理机构负责人的眼中，这次观望来袭，火力并不强大，通过理性引导，市场终会拨云见日。 青岛金海滨置业销售部经理徐金亮认为，这次重回楼市的观望心态对市场当然有所影响，但对于不同区域和不同产品影响力有所区别，这也间接制造了楼市开春各楼盘的冷热不均。他们公司位于胶南开发区的海滨花园项目，因为低单价、小户型，就表现出一定的强势。 张密阁认为，这轮楼市观望心态，确实给不少项目的销售制造了麻烦。但他和一些业内人士交流看法时，开发商对这次观望心态重来的看法还是相当理性。首先，并非是具体的政策调整和市场变化造成的观望，真正让楼市观望心态抬头的是舆论使然，近来“拐点”的声音频繁，虽然这些声音大多是针对举步艰难的一线城市市场，但也不免在青岛消费群体中引发相关联想。但上次观望期之后的结果已经极好地锻炼了消费者对楼市的心态，可以想像，如果一两个月后市场没有大的变故，观望心态则必然被冲破。另外，从目前的资金状况和运作规模看，青岛当地开发商还没有出现一线城市开发商资金吃紧、开发必须提速的情况，这也让一些开发商可以靠得起，他相信假如不出意外，最晚到七八月份，青岛楼市交易量将出现大的上扬。 禹用涛表示，从天泰城项目的销售情况看，2006年以前，该项目投资客户占去了销售总量70%，而到2007年，情况倒转，自住客户的比率达到了80%，这都可以说明青岛市场的健康度，所以他觉得市场目前的低迷只是暂时现象。 中介商：奥运会后市场更好 王文香认为，年后二手市场确实有些不太理想，但从3月15日开始，成交量已经有所上升。她认为，近一个月的市场低迷还在于买卖双方针锋相对的心结。卖方想把房子卖得更贵，买方想让房子买起来便宜一点。青岛房产持有者也就是二手房卖方多是自有资金持房，这让他们在奥运等因素的刺激下，对房产的预期有点高，而这种预期也有庞大的刚性需求做支持，所以在王文香看来，市场的胶着将在奥运前后达到高峰，而奥运会以后，二手房交易会更加顺利。 21世纪不动产品牌管理部经理程东认为，近期市场的走势不甚明朗，还是在很大程度上影响了中介从业人员的信心，也让二手房市场的观望态度有所抬头。但总体而言，青岛市场的观望心态远不如2005年调控时来得强烈，这从中介门店的到访量保持去年平均水平就可以体现。而且年后交易量的下滑，与春节前，要上调交易最低价格的消息，让二手房购买者挤赶末班车交易，透支了部分需求有关。他预计，节后二手房市场将在4月份以后得以复苏。 购房者：看看再说 市民陈先生：我的首付款年前就准备好了，准备买个70万元左右的房子，但过了年，听很多人说，楼市要出现拐点，价格可能要有所回落，我觉得反正也不是太急，还是等等看。说不定可以买到便宜一点的房子。从现在的情况看，等待还是效果不大，光听说有的开发商开始暗降，但传出消息的项目并不在我理想的区域。如果房价在4月底还不降，我还是要买房子。 市民黄先生：我本来也准备买个商品房结婚，不过听说今年还会有很多好项目入市，我想与其现在急着买，不如等等看，是不是有更好的项目出现，我理想的购买期限是8月份之前，那时候市场上有了我理想的房子，我就出手。 市民林小姐：我和老公想等等看，看会不会有我们可以买的限价房出现，毕竟这样的房子买起来便宜一点，不过现在市场上可以买到的限价房，还没有我们理想的。 ■言论 间歇性观望 楼市又闻观望声。这是购房群体第二次用集体的力量让市场颤动。虽然这次颤动内外有别，外地一线城市动得大些，本地市场动得小些，与上次相比，这次观望的程度也被认为相对较弱，但市场毕竟还是感受到了威力，有实在的交易下滑数字摆在那里，谁也不敢对它忽视了之。 观望伏而又起，间歇性光临楼市，这是中国楼市仍处于调控期的一个表象特征，我们应该肯定这种现象的积极意义，至少它对楼市整体品质的提升起到促进作用，它也拉近了消费者和开发商之间原本悬殊的姿态对比，让开发商学会冷静下来，认真分析消费者的实际需求，并做一些更有实质意义的调整，客观上改变了消费者在楼市中的境遇。 但我们也应该看到，观望毕竟只是一种态度，真正左右楼市的还是需求本身，需求决定了楼市的走向，观望只是对需求的暂时压抑，而这种被观望储存起来的需求一旦释放，市场又会在被观望理性化的状态下步入正规。 正如一些业内人士所言，有了上次观望的教训，开发商和消费者都经历了理性熏陶。这次观望终将会化解，不管是开发商“让步”还是购房者“让步”，市场买卖双方还将围绕更合理的性价比恢复交易。 半岛都市报 记者 魏建华 |
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