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二套房贷新政催生拐点 打击炒房杀伤力最高
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-04-03   合作：青岛房地产信息网
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　　二套房新政从发布日2007年9月27日算起，隔年清明时节，已经五月有余。作为2007年政府调控房地产行业发展的标志性政策，总结过去的小半年发生在房地产业内的种种事件证明，“二套房首付提高4成利率涨10%”实乃高招，打击炒房比当年的频繁加息杀伤力高；而较之2005年的国八条，2006年的国六条和“70·90”，效果也堪称最好。  

　　然而在美国次贷危机蔓延开去的世界经济衰退（很难界定是因为次贷拖累美国经济还是美国经济衰退引发次贷），以及中国宏观经济来势凶猛的高通货膨胀环境和继续通涨的预期下（还有几十年未遇的大雪灾），二套房新政和带有明显行政干预烙印的中国房地产行业，其未来长中短趋势却依然扑朔迷离，而掐断投资信贷之效果，尚待时间检验。

　　而持续观察和回顾，是探索未来的唯一捷径。

　　“拐点”之辨：新政之后发生了什么？

　　二套房新政后，“拐点”作为特定涵义的流行词汇登堂入室。

　　10月25日，焦点网发布了题为“二套房新政出台一月：买家摇摆认购量缩水一倍”的调查文章，通过对号称“坚挺”的北京市场实地调研和对政府公开披露的交易信息进行分析，得出上述结论：新入市新盘有价无市，而间歇性退房潮时有发生，这些现象和一月之前房地产的购销两旺势成冰火两重天。  

　　于此之前，长三角、珠三角以及全国很多城市销售量下降惨状见诸媒体，而对销售量下降最直观注解的是靠收取交易佣金生存的二手房中介公司生存空间的压缩：号称规模最大的创辉租售倒下了，中介苟延残喘。

　　交易量下降过后不久，部分开发商开始转变雷打不动的“只涨不跌”立场：面对媒体，房地产行业带头大哥王石主动抛出“拐点”乃“秃子头上的虱子”，再明显不过的观点。而对随即而来的房地产业内对王石的“阴谋”质疑和口诛笔伐，在接受媒体采访时候王石坦诚：万科认为房地产运行轨迹已经发生巨大的变化，冬天来了，万科认识到了这点并坦诚讲出来，提醒业内同仁注意风险，而不是什么“阴谋论”。

　　说话的同时，万科在多个城市降价回笼资金，用行动相应董事长的观点——“拐点”论随之盛行，围绕拐点开始的口水战逐步升级，伴随着几十年未遇的冰雪灾害和世界范围的惊天“股灾”，房地产战战兢兢地跨入奥运年。  

　　经济运行事实层面变化引发理论争论，转过头去影响经济运行，总结发生的一切，其源头都是2007年9月27日晚上央行和银监会发布的几页纸。  

　　2008年现金取代土地称王？

　　今天，对万科的降价行为初衷还在猜测和争论中，而2008“现金为王”的共识，已经在业内较大范围内取得。

　　貌似立场鲜明地反对“拐点”论，同王石虚幻一枪之后，另外一位行业大佬粉墨登场：去年H股新科SOHO中国董事长潘石屹，刚在电视上同王石唇枪舌剑反对“拐点说”，随即却抛出了“房企100天将剧变”的观点，并颇得意地宣称手握小150亿，手里有钱心里不慌——老潘是说有钱很重要，若没有“拐点”，钱会变得这么重要吗？

　　在其网络聊天中，老潘还对3月20日恒大地产赴港上市受挫事件品头论足，他认为国际金融环境的恶化已经严重影响到房企的融资行为：“恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”“我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天……中国一些大的房地产公司的负债情况如何，他们的产品定位是什么，会不会与保障性住房形成冲突，他们之间的竞争格局如何，从紧的货币政策，减少按揭贷款对需求量的影响如何，等等。”  

　　中国社科院国际金融研究中心秘书长张明博士告诉焦点房地产网，2008年的首要问题，已经不再是土地的短缺而是资金链的绷紧。而业内有评论指出，例如恒大号称4500万平米的土地储备大都是在前两年土地价格炒高的时候囤积的，资金压力可想而知。而今年1000万平米的开发总量对其资金链压力巨大：“恒大外借的10个亿无疑是杯水车薪。”

　　分析资金面种种复杂影响因素，二套房新政在资金面上起到了扭转投资预期的作用：地价房价拐头，房地产未来预期的放缓直接干预了企业的融资！而疯狂的上证指数也用更为疯狂的速度扭头下挫，短短8个周，地产股多数腰斩，泥沙俱下惨不忍睹。

　　信贷数据：钱从房贷流向企业

　　分析历史轨迹，是为了探索和把握未来：首先对2008年1月和2月份信贷数据予以分析，其结论是新增贷款由房贷流向企业部门。巨大的风险之下，银行仍然遏制不了放贷冲动。

　　2007年全年数据统计，房贷成为银行新增贷款投放的热点：居民户贷款占新增贷款的比重由年初的24%上升至全年的32.5%；而在2008年1月和2月，居民户新增贷款连续同比少增，其中1月份同比少增20亿元，2月份同比少增767亿元。居民户贷款占新增贷款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008 年1-2 月的13.9%。

　　信贷数据佐证了新政出台的初衷：出于对美国次级贷款的前车之鉴，二套房新政除了挤压泡沫，更着力于房价涨得离谱的时候信贷质量的由优良变次贷的可能性，因此掐断投资性购房需求是当时的当务之急。而以北京市为例，期房2008年2月日均销售121套，同比下降近30%，是近两年来住宅销售量最少的一个月，尤其高端楼盘销售最为惨淡——虽说有春节和雪灾影响，但如此市场表现，证明了人们对资金面的判断：这个价格，不是不想买，是没钱买。

　　但统计数据表明，银行在收紧房贷的同时，也加大了企业中长期贷款的投放力度。企业中长期贷款投放同比多增幅度较大反映出企业固定资产投资需求仍然旺盛，2008年一季度投放过快引发央行再一次提高准备金率是为佐证。

　　就像股市里面金融板块和地产板块的联动，对银行而言，旺盛的自住需求是房企得以继续繁荣的前提，1月和2月的放贷速度体现了他们的信心和在屡次提高的准备金率背后难以遏制的投资冲动。而这种放贷逻辑下，下一步的放贷重点会不会重新回归到信贷呢？因为最终消费端，这些放出去投资的成熟产品，还是需要购房者埋单，别管是投资还是自住——悲观者隐约看到美国次贷爆发前的苗头，而且现在已经有人在叫嚣“资产证券化”。

　　房价未动租价上涨，市场回暖了吗？

　　3月底，北京市场交易量出现一定程度的回升，有回暖迹象，但是整个3月份的数据依然萎靡。北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5662套，日均住宅期房销售量为182套。而去年同期期房的签约量则达8004套，日均销售量258套，今年3月比去年同期的日均销售量下降了30%；而今年1月份北京住宅期房日均签约量为199套，2月份为167套，3月份则比一月份日均减少了17套，仅比2月份增加了15套。

　　而在价格方面，3月份多数项目并没有提高销售价格，仍以2007年11月的在售价格销售——近5个月售价未提，二套房新政掐断信贷层面的投资购买冲动，效果显然。

　　购房市场前景不明，然而在租房市场却和高涨的CPI一样一路飘红。据高通智库观察，进入2008年北京的酒店式公寓呈现出租价和出租率“双升”局面。目前北京两居室的酒店式公寓租金为8000元/月-10000元/月，与去年相比涨了1500-2000元/月。出租率维持在80%-90%的高位，好于去年同期。

　　租价上涨，意味着什么呢？这是值得玩味的问题。而未来的房价走势向左还是向右，尚待观察。不过可以肯定的是二套房新政对于需求端的深刻影响，尤其是把买房视为投资保值的购买行为，央行的一份2008年一季度全国城镇储户问卷调查报告是为佐证：在受调查的京沪穗七大城市中，有买房意愿的居民比重全线下跌。调查显示，未来3个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创下历史可比数据的最低水平。其中，上海更以4.3个百分点的跌幅领跌七大城市。广州次之，跌3.8个百分点。

焦点房地产网 马磊
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