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共有房屋分割并进行公证 未变更产权无法单独出售
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-04-03 合作：
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共有房屋分割并进行公证 未变更产权无法单独出售
案件：张某等四人共同共有10间房屋，1993年房屋共有人共同到公证处进行公证，将该10间房屋做了分割，其中张某获得东房两间，但四人一直未对房屋产权进行变更登记。1997年，张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖于秦某，双方也没有办理过户登记手续，秦某搬进房屋已连续居住了10年。2007年，其余三名共有人诉至法院，认为张某处分共有财产未征得他们同意，损害了他们的利益，要求法院确认张某与秦某的房屋买卖合同无效。
分析：四位房屋共有人通过公证的形式，对原共有的房产进行划分的行为，实际上是他们内部对共有房屋进行了分割，但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍然处于共有状态。因此，本案中张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于秦某的行为，是属于无权处分共有财产，张某在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认。本案其他共有人已提出异议，表示不予追认，则房屋买卖合同自始无效。买房人秦某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能对外作为共有房屋产权分割的依据。
如果原共有人办理了变更登记手续，每一个原共有人因此获得了相应房屋的所有权，原房屋共有关系消灭。这种情况下，张某将属于自己的两间房屋卖于他人，就属于合法处分自己财产，根据《物权法》的相关规定，只要该两间房屋与其他房屋不存在相互配套使用、或者分开使用会严重影响其他原共有人利益的，则其他原共有人不再享有优先购买权，张某卖房也就无需征得他们同意。
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