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未来一年将是启用国际化途径投资商业地产的好时机

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-04-06 合作：青岛房地产信息网

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　　于商业地产等资本密集型的资产类别而言，信贷紧缩的影响向来迅速而重大。美国和英国商业地产的成交量均有所下降。与去年上半年的泡沫时期相比，商业地产价格下跌了10%甚至更多。过去4个月，英国房地产投资数据库指数(IPD index)自1991年6月以来首次出现负回报。2007年，美国房地产投资信托基金(reits)的价值也下跌了20%。英国房地产投资信托基金推出首年的表现甚至更糟糕（下跌38%）。

　　然而，这些引人注目的消息只是范围更广的房地产领域的一个侧面。宏观图景显示，商业地产目前是一种全球资产类别——就像股票、债券和私人股本一样。尽管美英遭遇寒流，但拉美、亚洲和东欧的房地产市场仍在节节攀升。这些国家商业地产市场的多样化意味着，在全球各个城市，信贷紧缩的连锁效应截然不同。

　　以美国为例，2007年上半年，证券化“管道”贷款占商业地产按揭市场的比例超过60%。这一市场目前实际上已经关闭。但在加拿大、中国、日本、墨西哥和俄罗斯等不同国家，这类贷款只占商业地产融资的很小一部分。在许多发达市场，寿险公司和银行等“组合贷款发放机构”仍在发放大量贷款，它们创造并持有自己发行的抵押贷款证券。

　　许多国家房地产市场的基本面颇为强劲，其推动力量来自大宗商品富足的经济体（澳大利亚、巴西、加拿大和俄罗斯），抑或城市化进程迅速、中产阶级日益崛起的国家（中国、印度、墨西哥和土耳其）。一旦这些新的职业人士获得自己的首份工作（在新的写字楼里），他们就会购买自己的第一辆汽车和购物。

　　商店存货需要在现代化物流中心进行仓储管理。前往开辟这些市场的国际商务人士需要酒店房间住宿。这种不断增长的需求带来的结果是：一个非常有利可图的商业地产市场。

　　简言之，那些坚持认为房地产只是一种国内资产类别的英美投资者，在2007年遭受的损失最为惨重。回顾一下美英商业地产收益率与无风险回报率之间极小（或为负数）的息差，就可以清除看出，价格的回调势在必行。

　　幸运的是，这两个全球最大和最透明的房地产市场能够汲取教训，然后迅速前进。最终，经过重新定价的伦敦和纽约地产将再次显现出投资价值。经过一些创造性的破坏之后，实力较弱的参与者将被迫离场（特别是杠杆水平很高的购房者），而资金状况较好的接盘者将推动定价过程和交易流。

　　2008年，投资者仍有大把时间实现多样化，将投资扩大到国际地产。未来5年乃至10年，印度和中国大城市的建设还不会完结。此外，对新兴市场房地产领域的投资并不容易。

　　对于那些最近刚刚向外资开放的市场，“低透明度”是人们对在这些市场上遇到的困难的委婉描述。香港、新加坡、首尔、悉尼和东京等亚太市场对投资者更为友好。

　　谨慎的做法是逐步建立一个平衡的国际房地产投资组合。除了澳大利亚、德国、日本和北欧等更成熟的市场以外，这个投资组合还应该纳入新兴市场的地产头寸。这些头寸可以是上市的房地产证券和封闭式基金。目前，对于跨境资本，国际房地产市场比以往任何时候都更加透明和开放。一些国家正处在增长周期的上升阶段（租金不断上涨、面积和开发项目增加）。相比之下，信贷紧缩对英美市场的影响将最为严重。我们认为，在美国和英国，2008年将成为低杠杆资本将取代高杠杆业主和买家的一年。未来的一年还将是启用国际化途径投资商业地产的好时机。

　　本文作者为拉塞尔投资管理公司(LaSalle Investment Management)全球策略师
FT中文网刘彦

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