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青岛楼市回暖呈现两极分化 部分楼盘依然销售乏力
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-04-09 合作：
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随着天气变暖，青岛的楼市也开始回暖，虽然大环境观望气氛较浓，部分楼盘却在市场中取得了比较好的成绩，而另一部分楼盘却依然销售乏力，甚至出现了滞销，面对这样一种冷热不均的现状，有专家认为楼市回暖会由宏观概念变为微观概念，即会因项目不同而发生差别，2008年的房产市场将会出现优胜劣汰。
楼市回暖呈现两极分化
销售量是楼市是否回暖尤为重要的一点，记者从交易中心数据中得知，三月份岛城楼市虽然没有达到往年的热销状态，观望气氛比较浓厚，但部分楼盘已经取得了不错的成绩。如位于崂山区的青建尚东区、青建橄榄城就分别以166套、107套的成绩排在三月销售榜的前两位，此外，隆和水岸、颐中银街二期、天泰城等项目也在三月销售中取得了不错的成绩。而与这些楼盘旺销形成鲜明对比的是，还有相当一部分楼盘销售乏力，甚至一直销售不动。种种迹象表明，盖好房子就能销售出去的局面已经彻底改变。
中小户型成热销关键词
同样的市场局势下，为何楼盘销售呈现两重天的局面，近日，记者走访调查了一些楼盘得出了热销楼盘的以下共性。首先，从户型上看，中小户型依然受到购房者的追捧，在三月销售前十名的项目中，以中小户型为主力户型的楼盘占到五成以上，其中青建尚东区自今年一月开盘以后，每个月的销售成交均在百套以上，在短短三个月销售了楼盘总量的30%，天泰城也是凭借中小户型和相对市内较低的总价在去年跻身年度销售十强以后在今年又持续了热销，三月成交50套，成为惟一一个进入三月成交前十的城阳楼盘。而有业内专家指出，随着“9070”政策的逐步落实，中小户型的市场占比、供应量均有显著提高，大量小面积、低总价的房地产项目供应市场，一定程度上满足了初次置业等有刚性需求的普通购房者购房需求，成为当前观望阶段的“救市”产品。
来自青岛房地产交易网的数据更是证实了中小户型热销的事实，三月份，在全市房产交易总量中，100平方米以下的户型共计成交1340套，成交面积达113476平方米，占到总成交面积比例的48．7%，其中，80~100平方米的户型成交1027套，成交面积为91962平方米，占到总成交面积的39．4%，相比去年成交中小户型所占比例有较大的提高。
其次，市场定位准确，销售渠道创新突破在市场淡季中也成为楼盘热销的一道秘密武器，位于胶南市的隆和水岸在三月销售当月就以成交78套的好成绩排在三月销售排行榜的第五名,据隆和水岸销售经理赵改林介绍，仅在三月中旬的一个星期里，隆和水岸项目就集中成交60余套，“市场的容量还是很大的，准确的市场定位非常关键。”赵改林介绍，隆和水岸定位于度假式公寓，采用中小户型设计，在营销方式上采用异地营销策略，“每周都会有来自省城腹地城市看房班车，3月22日当天就有180名来自异地的购房者到项目现场进行了参观和选购，取得的效果非常明显。”而同样位于胶南的隆海海之韵也对项目的营销进行了一定的创新，“我们会在四月中旬邀请隆海海之韵的业主及亲朋好友前来欣赏大珠山的杜鹃花，同时，进行免费试住让准客户在还未购买就体会到家的温暖。”隆海集团有限公司副总经理李殿荣告诉记者。
“货比三家”购买者更为理性
相对于以前的购房高峰期的彻夜排队购房，当前的购房者显得非常冷静，多看房、多比较、多打听成为当前购房者的真实写照。
昨日，记者在优山美地和北国之春售楼处调查发现，来这些项目购房的购房者都是考察了众多项目后才最终决定购买。“我在决定购买优山美地之前，沿着银川西路、海尔路和李山东路看了六个项目，通过对比，我认为这里的户型、环境和区域地段最符合我的购房意愿。”一位李姓购房者这样在现场告诉记者，他现在买房主要是用于改善居住条件，因为必须要考察周边的环境和户型的结构的合理性。同时，他对所购买的住宅产品要求比较严格，首先是具有便捷的交通，再次还要周边配套相对完善，最后还必须具有一定的升值潜力。
而像李先生这样在决定购房之前走访了六个以上项目并且有着非常理性购买条件的购房者不在少数，“货比三家的购房时代已经替代了三个购房者争抢一套房子的时代，”优山美地销售主任刘海滨分析认为，“随着青岛楼市回归理性后，购房者对住宅产品的购买选择将越来越强调产品的综合价值，如产品品质、区域价值、周边配套等，岛城楼市要经受住购房者的考验才能在销售中胜出。”
2008年市场将会优胜劣汰
面对部分楼盘已经回暖，部分楼盘却依旧冷清的现状，有业内人士坦言，2008年青岛房产市场已经初步出现优胜劣汰的前兆。“楼盘的销售进度和回暖时间会根据市场而定，不会再‘一刀切’。”一业内人士这样认为，“当前整个市场的在某个阶段集体持续热销的情况可能会改变，取而代之的一些区域价值高、地段位置好、性价比高的产品即便是在房产淡季销量也会保持热销，价位会随之有一定的上涨幅度。而一些仅凭概念来卖房，没有特色的楼盘项目会随着下半年越来越多的楼盘推向市场将承受更大的市场压力。”
青岛柯迪亚总经理贾永状认为，房产市场的优胜劣汰还表现在开发商之间的竞争和淘汰，“在目前观望情绪较浓厚的状态下，对开发商的资金实力是一次较大的考验，以前销售旺季的时候用一个月即便可以收回的流动资金在当前的市场压力下，有可能在三、四个月尚能收回，这对资金实力不强的项目小开发公司而言确实是个不小的挑战。”贾永状强调，“这对一些资金雄厚的上市房产开发公司是一次机会，在市场淡季，他们有足够的资金来周转并且还会趁机收购一些中小开发公司的土地，从而更加壮大力量。同时，有实力的开发商进而会做出更加有竞争优势的产品。”
青岛财经日报 记者 山晓燕
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