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未来五年青岛住宅规模百万套 青岛楼市三大猜想
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-04-11   合作：青岛房地产信息网
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  9000万平方米，100万套，按照现在青岛市的住宅规模，这些都是天文数字。看似不可能的任务一旦完成，青岛楼市未来将变成啥样？这是一个可以激发全民想象力的命题。听听业内人士、专家学者以及购房者的答案，您可以对自己未来五年内置业行动，有更具前瞻性的规划。 本专题撰稿/本报记者 魏建华

    猜想一：选房越来越轻松？

    规划内容

    2008年至2012年，全市开工建设各类住房
总建筑面积9100万平方米，共约100万套；年度建设目标为：2008年，开工建设1300万平方米；2009年，开工建设1500万平方米；2010年，开工建设1800万平方米；2011年，开工建设2100万平方米；2012年，开工建设2400万平方米。《规划》同时提出，要借鉴国内先进城市经验，鼓励国内知名大企业参与青岛市的房地产开发，并结合当地特点高起点规划、高标准建设。

    楼市猜想

    很多人都忘不了前几年房子供应紧张时，买房近似于“抢”的疯狂，像抢购大白菜一样抢购身价不菲的房子，供远小于求的背景很好地衬托出购房者的辛酸与无奈。这两年，“抢房子”的不多了，但新开个好的小区，有部分好的户型，要想成为其主人，也得迅速点，否则你只能望房兴叹。有了百万套住宅的“五年规划”，我们是否可以如此“逻辑”一番：房子多了，可供选择的余地就大了，而根据文件精神，青岛住宅品质的提升，也是供应量扩容的附加条件，大批的好房子即将出现，跳个“慢三”也能跟上房子的脚步。

    各方观点

    龙江工作室总经理龙江认为，供应量五年之内放大到那么多，可以产生这么两个效应：一是各个区域的房产供应都会随大势而放大，供应扎堆会让价格不会向上动得太快，品质则在互相攀升。拖住了房价上涨的后腿，也促进了品质的完善，这就是典型的买方市场的特征；二是区域的成熟度会有比较快的提高，供应量放大的结果必然是将各个区域连成片，使区域与区域之间的落差越来越小，使得购房者挑房的区域也随之扩容。

    青岛市委党校经济学教授程国教授认为，供应量大规模扩容可以压住房价的虚火这是毋庸置疑的，但老百姓购房轻松化的过程却未必会轻松地到来。它必须面临城市人口规模扩张带来的新需求的竞争，这些附加到楼市上的购买力也可能会在一段时间内，维持住房价的高位。另外，房产供应的区域均衡性也可能会挑战市民的购房需求，总之，“五年利好”的前途光明，过程可能会有所曲折。

    隆海集团副总经理李殿荣认为，有关部门提出的5年住宅建设规划，也是建立在一系列相关利好消息的基础上的，比如隧桥建设；比如后海建设；比如南北交通动脉的建设。这些都可以帮助购房者在更大的区域内挑选房子，购房之路势必越走越轻松。

    购房者孙先生最近几年一直在买房子，但往往是好小区的好房子一不留神就被别人买走了，几次与理想的房子失之交臂，孙先生觉得买房子现在不容易。他觉得如果5年建设100万套的规划能够实现，那么他之前遭遇的尴尬就不会再发生了。“那么多房子还不可劲地挑，价格也不可能再猛涨了！”

    言论：理想的台阶

    5年100万套新住宅，令青岛市民吃惊又骄傲的数字，如果它能顺利实现，青岛人一定会幸福安康乐开怀。100万套住宅，让我们听到了青岛向“1200人口的特大城市”进军的号角。

    蓝图壮阔而美好，要想在住宅领域“再造”青岛，仅有激情与信心是远远不够的，100万套新住宅就像一道矗立在前的绝壁，凿出可以纳足的台阶，才有可能信步而上。

    理想的台阶在哪里？政府要合理地开放土地供应闸门，这可不是简单地多拿地来拍，有关部门必须在符合国家法律法规和相关政策的前提下，通过各种手段保持房地产市场的理性与活力，土地变不出房子，还要有开发商的积极参与才行，以什么价格拍地，用什么样的规模来保证某个区域的开发活力，这需要有关部门去科学把握。

    具体区域供应多寡，要根据需求确定规模，政府还应该对需求进行合理的引导。市内四区是供需矛盾最紧张的区域，但这些区域恰恰短时间内拿不出太多的土地来支持百万套新房的计划，那么市场供应的重点还是要放到近郊，甚至深入远郊，那么各个区域分别会有多大体量房子进入市场？某一区域的房子会不会因为放量过度而消化艰难，总之，放量是大盘的特征，在局部还是要适度，否则在青岛的边边角角搞出一大堆房子却卖不掉，就不好了。

    还有一个台阶就是配套的及时完善，或者可以说这是为实现理想扎上一个翅膀。100万套新住宅势必会让郊区住宅主流化，然而这个主流也并非会自动地水到渠成。最大的需求在市区，没有相当的便利条件，郊区的房子再好，市区人口也不会兴高采烈地去迁移。交通、医疗、教育、商业……配套完善了，自然到“非中心”区域安家的人也就多了，所以配套规划是100万套住宅能够为青岛购房者奏出福音的必备条件。

    猜想二：近郊居住成主流？

    规划内容

    2009年的建设计划中，十二区市中，城阳区、崂山区、开发区三区的建设规模最大，占到了全市建设计划的近一半，显示出这三个区仍将承担城市化进程中的主要任务。各区市住房建设计划中，市内四区约320万平方米，城阳区约260万平方米，黄岛区约200万平方米，崂山区约250万平方米。

    楼市猜想

    青岛市区人口住到郊区，满打满算，也就七八年光阴，即便是已经吃了“螃蟹”，过起“居住在郊区，工作在市区”的人，也并非全是心甘情愿，被房价驱使着下乡的他们，总是时不时表达对市区有房者的羡慕，并随时准备放大对郊区居住不便的抱怨。但是，2008年开始的住宅建设放量，城阳区、开发区、崂山区将成为主要房源供应区，随着越来越多的人安家入住，这些近郊区域会不会成为青岛市民最主流的居住区域呢？

    各方观点

    启典不动产市场总监张密阁认为，近郊成为市民主流居住地这是非常明显的一个趋势，市区人多地少，已建成建筑密集，再改造难度大，而郊区人少地多，可供开发的土地也多，这是郊区的先天性优势，这也是为什么近郊三区会在供应量排行榜上占据前三的原因。浮山后就是个明显的例子，以后这个例子还将在城阳区、开发区和崂山区再现。

    颐荣置业董事长刘伟认为，近郊成为居住主流曾经是规划者的一个美好的愿想，而这个愿想在未来5年内，将会变为现实。因为可以让上述三区摘掉近郊帽子的利好太多了。隧桥修好了，青黄之间只有几分钟车程；构筑南北交通紧密联系的动脉也在规划与建设中，比如重庆路快速路，比如规划中的轨道交通。有了这些辅助条件，再把优美的环境和充足的供应联系起来，近郊居住成主流就不会永远是梦想。

    青岛莲都置业有限公司董事长谢青山认为，除了供应量有保证，交通联系越来越紧密外，近郊地产前几年已经为自身品质打下了坚实的基础，这里有全国知名的大地产企业的驻扎，这里有更为丰富的品质地产形式。

    猜想三：购房总价将“减负”？

    规划内容

    未来五年，青岛新建商品住房中，单套建筑面积在90平方米以下的商品住房的总建筑面积将占新建商品住房总建筑面积的70%以上；同时，用于进行中低价位、中小套型住房开发的土地供应量每年不低于居住用地供应总量的70%。

    楼市猜想

    房价历来都是制约购房者买房的重要因素，根据规划，2008年以后五年中，单套房屋建筑面积在90平方米以下的房屋将大批量面市，同时中低价位、中小套型住房年度供应量不低于居住用地供应总量的70%，而前面发表意见的专家们也提醒说，房屋的单价将保持稳定甚至可能在一段时期内有所下降，这样购房总价会相应减少。

    各方观点

    青岛方正房地产营销总监李毅认为，自从2006年“90/70”政策实施以来，“90/70”政策对于楼市的影响，还没有完全发挥出来。现在符合这一政策的房子，大多数在郊区，在住郊区还没有最终成为购房群体或居住群体习惯的前提下，对于小户型带来的低总价的实惠，并非所有消费者都能享受得到。

    都霖置业营销总监李斌认为，“90/70”政策从制定出台，到在市场上变现影响，总还有些过程，可以这么说，2008年以前，“90/70”政策刚执行一年多，很多这类住宅占比例的项目在2008年以后才能慢慢形成市场规模。可以想象，在100万套住宅计划的逐步实施之后，市场上这样的小户型房产会越来越多。市民期待购房总价下降，应该不难实现。

    市民张先生也是屡屡在购房中受挫，他觉得还是中小户型的房子相对购房需求太少了，现在的房子大家买起来更“精细”，小户型的房子相对更抢手一些，虽然“90/70”政策实施了两年，但现在想买到好的小户型，麻烦事挺多的。不过一旦有了这么大的房屋建设计划，他觉得自己再去找小房子就不难了。

  链接：规划中的新信息

    1、突出住房保障功能，供应体系有针对性地进行了层次划分。2008年至2012年，市内四区开工建设廉租住房65万平方米，共约13000套。新开工建设经济适用住房162.5万平方米，共约25000套，通过经济适用住房解决城市低收入家庭住房问题，并逐步与廉租住房、租赁住房保障政策衔接。新开工限价商品住房250万平方米，共约33500套，通过扩大限价商品住房保障范围，多渠道解决中低收入家庭住房困难。

    2、经济适用房租售并举，提出限价租赁房的概念，一部分政策性住房会以“经济适用”的价格来租赁。

    3、限价房套型建筑建设标准以中、小套型为主，套型建筑面积最大不超过85平方米。限价商品住房将限定销售价格、套型面积、供应对象、限定建设标准，并作为土地出让的附加条件，公开竞争地价，公开销售住房。

半岛都市报
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