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青岛市场出现空白 商品房呼唤专项维修基金
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-04-17   合作：青岛房地产信息网
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电梯老化、屋顶漏雨、天井破损……随着房龄的不断增长，许多住宅的公共部位、共用设备设施都慢慢地开始出现问题，这些同自己生活密切相关的问题如何解决，也日益严重地摆在了每个业主的面前。

最近一段时间，我市某小区的李先生非常烦恼：电梯从春节前开始罢工到现在不能用，每天他必须爬十几层楼梯回家。

对此，该小区物业公司的负责人告诉记者，在该部电梯春节前出现问题、不能再正常使用时，物业公司发出告业主书，要求业主联合出钱进行维修，可是，直到现在也没有收起钱来，没有钱，自然也就没法进行维修。

小区公共问题日趋严重

据介绍，目前，随着越来越多小区的房子不断老化，其公共部位、公共设备设施也开始逐渐出现问题，如电梯老化、屋顶漏雨、天井破损等等现象，而随着时间的推移，这些问题会越来越严重地摆在我们面前。

据中房物业的相关负责人戴民告诉记者，中房物业目前负责的银座公寓是青岛当时最早的高层建筑群，1995年竣工，年底交房。现在看来，这几个高层建筑的二次供水、电梯、消防等方面的技术水平都已经落后，如电梯，当时用的品牌现在已经不生产了，有些零部件如曳引轮必须要到国外购买，且价格不菲。对于业主来说，十几万甚至几十万的维修费用即使均摊，每家也不是一个小数目。没钱更换零部件，他们便只好采取别的办法，以便保证电梯能够正常运行，尽管他们也知道这些都是饮鸩止渴的做法。

戴民说，像他们小区的这种情况在青岛并不少见，特别是一些年代比较久远的老小区，而以后这种现象会越来越严重。

青岛市场出现空白

关于住宅公共部位共用设施设备的维修问题，1998年国务院曾作出明确规定，相关文件自1999年1月1日起实施。2007年，建设部再次发布了《住宅专项维修基金管理办法》，新文件自今年2月1日起开始实施。

据介绍，1998年，青岛曾出台了《关于制定青岛市普通住宅小区房屋共用部位维修费标准的通知》，其中要求实施物业管理的普通住宅小区，房屋共用部位维修费标准为购买商品房由个人按房屋建筑面积每月每平方米0.20元收取，公房出售的房屋按照总房款个人2％、单位20％比例在购房时一次性缴纳。该规定自1998年7月1日起执行。

但实际上，除了公房出售的房屋按规定收取了房屋共用部位维修费外，个人购买商品房共用部位维修费用的收取很难实施，戴民告诉记者，在银座公寓，对于收取个人购买商品房的维修费用，大部分业主都不理解，认为本来购买的房子就比公房出售的房屋价格高，为什么每个月还要再交钱？在这种情况下，商品房部分的公共部位维修费用仅仅收取了一次便不了了之。

在业主不理解等原因以及众多因素的情况下，仅仅只是针对公共部位收取的维修费用规定，于2002年3月1日停止。

此后，尽管大量的商品房住宅被市场消化，青岛关于住宅公共部位维修办法一直处于空白状态，更不用提从来没有建立过的有关共用设备设施的维修费用办法了。

市场问题如何解决

从1998年住房改革开始到现在，大量进入市场的商品房慢慢老化，其公共部位、共用设备设施的问题也开始频频出现。

2002年3月1日起实施的《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》规定房屋维修责任由相关业主共同承担，但这个规定仅仅是针对公房出售部分的房屋。

对于越来越多的商品房，出现问题后怎么办呢？由于每月收取每平方米0.20元的规定并没有得到真正的执行，因此，在实际工作中，大都是在问题出现后，再召集业主出钱来维修，由于这些费用大都很高，业主一般很难愿意出钱，于是便出现了文章开头李先生所在小区遇到的情况。

记者还了解到，为了避免这种现象出现，目前一些负责新小区的物业公司也试图未雨绸缪，联合业主委员会以及业主大会，准备将这部分费用提前分摊收取在日常的物业管理费中，但是，由于许多购买房屋的业主意在短期投资，因此，他们并不同意支付这部分费用。

对此，青岛市物业管理办公室主任张宣文告诉记者，目前山东省包括青岛市正在抓紧时间制定出台相关政策，作为同业主利益切身相关的公共部位、共用设备设施的维修问题，需要业主来共同承担、共同关注。

青岛日报   记者 鞠培霞
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