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92亿中国地王现困局 开发商资金短缺工程搁浅
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-04-19 合作：
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湖南长沙市伍家岭立交桥往北500米，被称为“中国地王”的新河三角洲项目工地：遍地散落着拆迁后的残垣断壁，稀稀拉拉的几个工人正在清理废墟，施工机械难觅踪影。
来自湖南邵阳的项目施工主管刘先生告诉记者，自己来到工地五个多月了，按原定施工计划，现在应该已经“七通一平”了，可是由于开发商资金没有到位，项目尚未取得土地证，而施工材料亦供应不足，工程进展非常缓慢。
在工地旁边开小卖部的黄女士也向记者证实，“工程队进来一年多了，本来说我们这一片过完年就拆的，可现在过了两三个月还没有拆，听说是开发商没有钱所以耽搁了。”
在全国房市预期悲观、房地产开发商纷纷加快进度、回笼资金的大背景下，这个以92亿元天价拍出的“中国地王”，在拿地八个多月后开发进度依然如此迟缓的缘由在于：主开发商北京北辰实业股份有限公司(以下简称“北辰实业”)隐现资金“瓶颈”。
外拓渴求资金
长沙市国土资源局关于新河三角洲土地出让的《成交确认书》显示：“中国地王”长沙新河三角洲地块是由北辰实业与北京城市开发集团(以下简称“北京城开”)联合购买并成立项目公司开发，出资比例为北辰实业80%、城开集团20%。
根据相关协议，该块土地总成交价为92亿元，首期付款额为地价总额的70%，即64.4亿元，于2007年8月5日前支付，其中北辰实业分担的首期款为51.52亿元，剩下的余款27.6亿元及有关税费须于2008年8月31日前分期付清，也就是说，北辰实业2008年还需要偿付剩余土地款的80%，即22.08亿元。
记者了解到，截至目前，北辰实业2007年的土地出让款项已经付清，但是拿出这笔土地出让金之后，北辰实业开发新河三角洲项目的后续资金变得“捉襟见肘”。
“事实上，北辰实业在偿付土地出让款的过程中就已隐现资金危机。”一位与国土部门以及北辰实业关系密切的消息人士透露，2007年8月5日前偿付的51.52亿元首期款，是北辰实业经多方筹措才凑齐的，而2008年除了付清22.08亿元土地余款，北辰实业更头疼的是新河三角洲项目所需的数十亿元启动开发资金的筹措。
雪上加霜的是，拿地之后的三个月——2007年11月1日，国土资源部正式施行“39号文”——关于土地出让金缴纳的一项新规，按照这一规定，北辰实业只有缴清全部92亿元土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“我们只能按政策办事，如果北辰实业能提前将全部土地出让金付清，国土局当然可以尽早发给他们土地证。”长沙市国土资源局交易中心主任单石川坦言。
这一政策无异于“釜底抽薪”！眼前的现实是，以往那种“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。在巨大的资金和政策压力下，北辰实业不得不重新考量自己的开发模式。
记者了解到，北辰实业虽已成立长沙北辰房地产有限公司作为新河三角洲项目开发公司，但受制于上述规定，项目目前尚未拿到土地证，相关规划也正在报批中，现在甚至连项目建筑方也未确定。“这一切都是因为资金瓶颈所致。”前述消息人士一语中的。
“对外拓展投资的无序增加是北辰实业资金危机隐现的重要原因。”与新河三角洲项目相距不过千米的另一滨江房地产项目负责人向记者表示，北辰实业此前一直被视为区域开发商的典型代表，但是自其去年7月携手北京城开天价摘得长沙新河三角洲项目，北辰实业开始迈出京城，向着全国性开发商的目标进军，然而，项目开发的融资速度却跟不上土地储备增加的速度。“外拓投资的放量增加使得本已紧张的资金链进一步绷紧。”
“地王”销售重负
从2007年底之前的地王频现、楼面地价屡创新高，到2007年底2008年初，土地流拍频现、土地交易市场一派清淡，这种剧变只用了不到半年的时间。
地产公司要消化他们不惜代价巨资所得土地，显然需要奉献出漫长时间和高昂成本。北辰实业在高价拍下长沙新河三角洲地块后，虽然获得业内广泛关注，但从其2007年的表现来看，整体业绩和盈利能力却不容乐观。
北辰实业2007年年报显示，北辰实业实现营业收入43.54亿元，营业利润6.99亿元，同比增长53.12%和25.5%，但公司净利润却同比减少3.2%，为3.28亿元，每股收益也仅为0.10元，同比下降37.5%。2007年北辰实业的净资产收益率为4.03%，也远远低于房地产行业平均8%左右的净资产收益率。同时，公司2007年经营活动产生现金流量净额为-58.67亿元，年末公司负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。
“虽然去年的营业收入增长了53%，但相比一线地产公司的增长仍有较大差距，很明显北辰实业的净利润率和盈利能力都在下降。”泰阳证券一位房地产研究员如是对记者分析。
至于净利润偏低的原因，这位研究员认为主要是北辰实业的其他项目没有及时结转。以北辰实业位于奥运媒体村的项目绿色家园为例，本来是可以在2007年交付的，但是由于奥运会而被推迟。“关键的问题还是在于业绩增长不够快。”
“净资产收益率低，也是北辰实业这样的国有控股企业普遍存在的问题。”有专业分析人士认为，国企普遍存在内在驱动力不足的问题，因此很多时候往往选择减少自有资产在总资产中的比重的方式来提高净资产收益率，“但是弊端也是显而易见的，那就是随着自有资产的减少，随之而来的风险也会不断加大。”
北辰实业董事长贺江川2008年3月向媒体透露，今年北辰总资本性开支为54亿元，其中奥运村及场馆等物业改造约占2.8亿元，北辰大厦的开发14亿元，余下的37亿元用于项目开发。
但是北辰实业2007年年报显示，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为30.2亿，加上上述资本性开支54亿元、长沙地块今年需要支付的土地出让金22.08亿元，北辰实业今年所需资金总额为106.08亿元。而截至2007年年底，该公司共有现金和银行存款为23.4亿。这就意味着公司还有80多亿的资金需求要依靠项目回款和融资来解决。
“新河三角洲地块楼面地价为3090.58元/平方米，按照此楼面价，成本应在5000元/平方米以上，那么北辰至少要将价格定在7000元/平方米以上，未来的销售压力可以想见。”一路之隔的湘江北尚项目负责人表达了对新河三角洲项目销售预期的隐忧。同样位于新河三角洲，目前在售的湘江北尚楼盘销售均价为5300元/平方米。这就意味着，北辰实业未来在新河三角洲地块所建房屋的成本价，约等于目前在售房屋的价格，在房价涨幅难现2007“盛世”的景象下，如何走出困局，当是北辰实业面临的大考。
前述专业人士分析，为缓解资金压力，未来不排除北辰实业通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式来拓宽多元融资渠道的可能性。
“地王”催生“寡头”
在相关各方为“中国地王”出炉纷纷叫好的同时，业界亦不乏质疑之声：如此大幅的地块，是否不可分割、非得整体出售？
“虽然政府对该区域未来的规划是一个功能和配套统一的整体，但在建设方面，完全可以分为2-4个小块，在规划思路统一的前提下，分别拍卖。”湖南大学某知名教授认为，新河三角洲地块完全可以分拆为几个小地块，面对不同的开发商进行“招拍挂”，不一定非要一次性出让给一家大公司开发。这样不仅可以加快开发进度，避免高地价导致高房价现象，而且也有利于各个市场主体之间公平竞争。
“即使是北辰实业这样大的开发商，拿到新河三角洲的土地也得分期开发。虽然市政府规定四年内开发完成，但是谁能保证开发周期不会延长？”他坦言，像新河三角洲这样的大型项目，在开发一期时，剩下的土地其实是闲置的，因此这种圈地开发模式从本质上来讲就是变相囤地，这与中央提出的合理开发利用土地的精神是背道而驰的。“如果让一家公司独家来开发这么大的地块，其结果必然是导致开发商垄断这一区域的地价和房价，对市场流弊甚远。”
“为什么开发商敢举牌？长沙的地价真的就这么值钱吗？”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时毫不讳言自己对“中国地王”的质疑。在她看来，长沙这种二线城市诞生“中国地王”，表明中国地产寡头经济已经垄断经营，中国二线城市追赶一线城市高房价的步伐已经开始。
她分析说，类似长沙新河三角洲这样的项目，房地产开发商举牌拿地的时候是亏本的，但是拿着地耗上一两年，账面开始趋平，到了第三年或者第四年，开发商就开始大赚。“这三年实际上就是一个炒作和升值的过程，这在全国已经形成一种态势。”
而在湖南房地产专家谭克修看来，“地王”的产生只会培育出“地产寡头”，其弊端远远不是高价出让土地所获得的财政收入能平衡和补偿的。他直言不讳地指出，“地王”的出现使社会资源迅速集中在少数大企业手中，而将急需土地的中小型房地产企业排除在外。“地产寡头不仅垄断房源、控制房价，而且为遏制当前的高房价设置了诸多障碍，严重危害着房地产市场的健康发展。”
21世纪经济报道 夏晓柏 彭立国
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