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房地产与金融蜜月关系结束 银行不“死”房价不止
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-04-21   合作：青岛房地产信息网
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　　在博鳌亚洲论坛2008年年会举行的次贷主题会议上，任志强说：“我也不认为百日之内，房地产公司会死掉；要死，肯定是银行先死，房地产商后死”。就像往常一样，老任的直言不讳，又一次引发人们对产业现状的反思和辩论。

　　光天化日下的共赢蜜月已然结束

　　不光在中国，就是世界范围内，房地产的问题也不是单一产业的孤立问题，它总是跟政府、金融等广泛的社会元素直接或者间接的联系在一起。只不过，在中国的表现形式尤为典型、更为畸形罢了。

　　拿房地产跟银行的关系说吧，多年来，二者携手并行，一路凯歌。从1998年开始，银行对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为投资和销售两个方面的支持，特别是对个人的信贷支持成了房地产发展的重大动力。到了2003年，房地产开发的银行信贷余额已经增长了3.2倍，个人住房消费信贷增长了大约27倍。仅2004年一年，个人住房消费贷款就达到2万亿元以上，为2003年底个人住房信贷余额的一倍。2008年2月，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》，报告分析，至2007年12月末，全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元，比年初增加452.88亿元，增幅10.58%，2007年上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产业捏着银行一半左右的信贷资产。而在全国范围内，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势，据《21世纪经济报道》调查，截至2007年11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元，是2006年3300亿的两倍以上。

　　无利不起早，利小胆不壮。无论是银行的大方，还是开发商的大胆，都源于一个共识——中国的房地产业前途无量，利润不菲，二者正好互惠互利，有福同享；一种现状——大家已经得到暴利，正在拿着暴利，还应该同心协力创造更大的暴利。在利润的驱使下，大家甚至不惜违法犯纪、黑幕操作。早就有报道披露，为了实现利润最大化，有的地方开发商进行前期开发时就与商业银行达成一种默契：银行支持开发商前期开发所需的资金，楼房建成时，开发商要保证贷款买房者到这些银行去办贷款。于是，明明公积金贷款利息会便宜好多，但开发商的拒绝最终还是让购房者无从选择。

　　不过，风险与利润总是成正比例的。银行把半篮子鸡蛋都放在房地产业，也就相应的被房地产业夺取了半条性命。要是风平浪静，大家还可以荣华与共；可万一房地产业有什么闪失，银行将何去何从？远的不说，就看当下，一方面，开发商资金困乏、嗷嗷待哺；另一方面，银行却有力使不得，有利赚不得，有债要不得，有害甩不得。在“家长”的管制下，银行与开发商在光天化日下的共赢蜜月已然结束，如果说开发商尚对银行满目期待、含情脉脉的话，那么银行则一边是 “临到难处各自飞”、争取损失最小化的自私打算，而另一边又趁着“家长”不注意，变相的支持开发商，以期快速度过寒冬，在早些拿回本钱的前提下争取重温往昔的暴利蜜月。于是，人们隔三差五就能看到，商业银行在“二套房贷”问题上欲做还休、欲罢不能的羞答答！

　　政府能奈银行何？

　　如今，房价离谱，流动性偏快，谁能说这与多年来商业银行的无限放贷没有关系？可是话又说回来，作为“家长”的政府又能把银行怎么样呢？（1）银行，国家的银行。直到现在，我国的金融业基本还为政府所垄断。四大国有银行在国内银行业所占的比重，除了利润总额所占比重低于60%外，其他几项所占的比重都在70%以上，尤其是资产总额所占的比重更大，超过了90%。近年来好多新型商业银行快速发展，但是在诸多股份制银行中国有股份仍然占据主导地位。（2）银行，金融的主体。可以说，以银行为主体，是中国金融业的一个重要特征。据有关学者统计，从1995年到2000年五年间，中国债券余额在金融资产总额中的比重由8.5%提高到12.89%，股票流通市值占金融资产总额的比重由1.41%增加到10.49%，但银行的金融资产总额仍然占绝对比重，特别是国有银行的金融资产在金融资产总额的比重高达66.17%。八年过去，我国金融业结构发生了巨大的变化，债券、股票、保险等比重获得了前所未有的增加。但是，由于银行也逐渐进入证券、保险、投资资金等领域，所以总体看来，银行仍然是金融业的老大。

　　通过以上分析，我们可以得出如下结论：既然金融是经济的心脏，而国有银行又是金融的主体，那么我国房地产业对经济的绑架，就是以其对金融的绑架为特征的，进一步说，是以其对国有银行的绑架来实现的。如此一来，无论是开发商大批死亡，还是房地产整体崩盘，继开发商倒霉之后的，便是银行倒霉，随之而来的自然是金融危机和社会动荡。

　　房价的真相

　　政府对此洞若观火，既不能容忍银行继续放贷引发金融危机升级，又不愿承受房价暴跌、楼市崩盘必然造成的可怕后果。于是，政府的意图只有一个：稳定房价！尽管，目前的房价就算停滞不前，也还是严重背离价值。

　　然而，稳定房价显然是政府的缓兵之计。利用这段时间，改善房地产融资结构、优化国家金融体系，将房地产的威胁从金融安全中剥离出来，才是政府的长久之计。

　　形势所迫，政府已经加快了金融体制改革的步伐。在此过程中，银行会经受一次凤凰涅磐——旧的职能和地位将死去，新的职能和地位将生成。

　　而在银行“死”之前，房价是很难真正下跌的。

焦点博客 王开智
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