谁也不会料到,2007年让各大房地产开发商引以为豪的“土地储备”,在2008年会让这些开发商如坐针毡。当年寸土寸金的土地,转眼就变成烫手山芋。那些疯狂圈地雄心勃勃的房地产公司,一夜之间就站在了一个极其尴尬的“高岗”上。
自从王石抛出“拐点”论、潘石屹抛出“百日剧变”论后,房地产界已经感到空前危机。
房地产是一个资金密集性的行业,大量囤地必然会给开发商带来财务紧张局面。目前,绝大多数上市地产公司已经发布2007年年报,我们从这些年报中,再回头看看那些当初风光无限的“地王”们。
疯狂囤地导致资金饥渴
去年土地开发面积等于一个成都
2008年3月,国家统计局公布了房地产行业2007年统计数据。数据显示,2007年全国共完成房地产开发投资额25280亿元,增长30%,增速上升7.4个百分点。全国商品房销售面积、销售金额分别为76193万平方米、29604亿元,分别增长25.7%、44.3%。
2007年,全国土地开发面积26871万平方米,增长1%。虽然增速骤降27.1个百分点,但这个数字即使也让人吃惊。目前,成都市建成区面积扩展至三环,面积也才231平方公里。26871万平方米相当于再造了一个成都市!
地产企业现金流多为负数
作为一线地产商,万科、招商、金地、保利等上市公司所反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年年报显示,以上四大公司的每股经营性现金流均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52,招商为-4.74,金地为-7.52,保利为-7.65。这些数据也是各公司5年来的最低值。
而在二、三线地产商中,这一窘境显得更加明显。大量囤地的直接后果就是这些企业平均现金流为负数。比如南京的栖霞建设,去年一年经营活动产生现金流为-7.3亿元,而筹资活动产生的现金流仅6亿左右。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰经过评估囤积土地开发资金、紧缩银根影响、直接融资萎缩和土地出让款后,得出如下惊人结论:2008年中国房地产行业,资金缺口超过1万亿元。
然而,极度渴望资金的地产商们的融资渠道却被阻塞。恒大地产上市功亏一篑,被潘石屹视为“2008年中国地产界最具标志意义的事件”。在其身后,40多家排队等着融资的待上市地产企业几乎陷入绝望。
“地王”拖累公司财务
据不完全统计,2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。经常参与这些地王争夺战的是以下上市公司:北辰实业、苏宁环球、富力地产、豫园商城、世茂股份等。但是,这些公司的财务状况也几乎无一例外紧张。
即使是已经在香港上市的 “大地主”碧桂园,财务状况也不容乐观。有媒体称,其总负债为192.3亿港元,现金只有约10.13亿港元。虽然碧桂园随后予以否认,但其财务状况仍为人诟病。
解析“地王”们2007年年报
北辰实业:“中国地王”骑虎难下
2007年7月24日,北辰实业以92亿元天价拿下位于湖南长沙新河三角洲的 “中国地王”。仅这块地,就为北辰实业带来了多达380万平方米的土地储备。
然而今天,北辰实业“豪赌地王”的后遗症隐现。项目至今仍未启动,前期工程进展缓慢,开发商的财务安全已达重警程度。尽管2007年的土地出让款项已经付清,但在拿出这笔巨款之后,北辰实业开发项目的后续资金变得捉襟见肘。
从北辰实业2007年年报来看,公司整体业绩和盈利能力都不容乐观。年报显示,公司的净利润同比减少3.2%,为3.28亿元,每股收益也仅为0.10元,同比下降37.5%。同时,公司2007年负债达到119亿元,资产负债率上升至58.4%。
而所谓的“中国地王”也将让北辰实业面临窘境。据悉,新河三角洲地块楼面地价折合3090元/平方米,加上建筑成本后达到了5000元/平方米。北辰实业应将价格定在6000元/平方米以上才有利可图。然而,位于同样地段新楼盘均价也就5000元/平方米左右,北辰实业面临的销售压力可想而知。
苏宁环球:“地价王”股价暴跌
2007年8月24日,苏宁环球在上海以44.04亿元夺得“黄浦区163号地块”的土地使用权,每平米楼面地价高达6.69万元,创下新纪录,堪称“中国地价王”。
虽然苏宁环球好不容易爬上“中国地价王”的“宝座”,却让投资者感到了高处不胜寒。恒基以15亿元转手的写字楼就在苏宁环球拿地的附近,苏宁环球却耗资44亿元。业内认为苏宁环球未来要从该地块上实现盈利都很不现实。
“地价王”也引发了投资者对苏宁环球后期可持续经营的担忧。从2007年8月至今,苏宁环球一路从50元高位下跌,至2008年4月22日盘中最低跌至13.19元,以超过70%的暴跌,成为两市跌幅最深的房地产企业。
富力地产:资金链吃紧 卖楼求生
富力地产2007年年报显示,去年实现协议销售额161亿元人民币,销售可售面积约为141.2万平方米,分别较2006年增长40%和18%。应该说,去年是富力地产丰收的一年。
然而,富力地产仍然被曝资金链吃紧,以至于要“拼命卖楼”救急。这也缘起富力地产疯狂囤地。
仅2007年一年,富力地产的土地储备就增加了46%,总建筑面积达到约2617.1万平方米。然而这些土地需要富力地产缴付上百亿的地价款。
年报显示,富力地产现金仅为13亿元 (包含现金等价物不到23亿元),而富力地产债台高筑,负债总额已高达415亿元,净负债比率高达139.5%。截至2007年年底,富力地产共向银行举债199亿元,除要向政府支付的地价款外,2008年,富力地产需归还的贷款近74亿元。
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地产公司负债率最高达92.93%
昨天,受印花税下调突发利好消息影响,个股大面积涨停,但就是这样的好行情,房地产板块的*ST高新依然跌停,成为两市一道异样的“风景”。
相关统计数据表明,目前两市已经发布年报的上市地产公司中,平均资本负债率超过55%。其中最高的就是*ST高新,其资产负债比率高达92.93%!相当于这家公司100块钱资产中,就有92块多是从外面借来的。
*ST高新年报让人不忍目睹:基本每股收益-1.235元,稀释每股收益-1.235元,每股收益(扣除)-1.01元,每股净资产0.42元,净资产收益率-292.95%,加权平均净资产收益率-118.86%,扣除非经常性损益后净利润-221652107.75元 , 营 业 收 入663106420.87元,归属于母公司所有者净利润-271134625.75元。
由于*ST高新重组业务落空,业绩大幅度亏损,停盘三个月之后,大盘又暴跌1000多点,有强烈补跌要求,故短期内投资者很难看到希望。
鼎立股份资产负债率高达89.1%,位列第二。即使是万科这样的地产龙头,其负债率也不低,达到了66.11%。而且只从数据上看,万科简直是个“负债大王”,年报显示,2007年万科A负债达661.75亿元,排名第二的保利地产2007年负债合计为280.6亿元,第三名天鸿宝业负债为188亿元,其资产负债率达到了82.75%。
对于资产负债率,业内一般认为,地产股不能超过70%,否则就有危险。但是像*ST广厦、天鸿宝业、莱茵置业、苏宁环球等公司均超过了危险警戒线。
(每日经济新闻 记者 伟铭 实习记者 朱琳 实习生 田园)
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