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武汉房价创10年最大跌幅 促销力度前所未有
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-06-10   合作：青岛房地产信息网
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汉市房产和统计部门联合发布的数据说，今年一季度全市商品住房销售与上季度相比降幅达56%，创下10年最大的跌幅。

图片01：5月9日武汉市举办了第26届房地产交易会，这也是今年上半年武汉规模最大的房屋交易活动，官方数字显示70多家楼盘参与了展会，约占武汉市全部在销楼盘的30%，展会大门前树起的巨大宣传牌上详细列出了几十家楼盘的促销方案，业内人士说，象这样大张旗鼓地促销，在武汉的房地产交易会上还是第一次。

图片02：记者调查时了解到一组数据，从去年四月份到今年四月份一年时间内武汉市商品房的销售走势图可以看出，武汉市的房价一路上扬，但从去年年底开始，销量却一路下挫，武汉市房产和统计部门联合发布的数据说，今年一季度全市商品住房销售与上季度相比降幅达56%，创下10年最大的跌幅。

图片03：中国东星集团董事局主席总裁兰世立告诉记者，比如像武汉最高的房子卖到了一万五，一万八，而他们的综合成本其实社会是最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利，他还透露即使降价，东星一样能有足够的利润空间，然而这种暴利吸引更多的资金进入房地产市场，反过来推动了地价的上升，最终分摊到房价上。

今天我们来关注武汉的房价，按照房地产市场的惯例，每年的五六月份正是新楼盘大量集中上市的时候，但今年的这个楼市旺季来的有些不同寻常，去年下半年，国家出台了多项针对房地产过热的调控措施。很多城市的楼市交易清淡，房价应声而落，那在又一个销售旺季里，房地产市场能不能够乘机回暖呢？我们到中部城市武汉去看看。

房地产商大张旗鼓促销，武汉是否会迎来今年的“红五月”？

5月9日，武汉市举办了第26届房地产交易会，这也是今年上半年武汉规模最大的房屋交易活动，官方数字显示，70多家楼盘参与了展会，约占武汉市全部在销楼盘的30%，记者注意到，展会大门前树起了一个巨大的宣传牌，上面详细列出了几十家楼盘的促销方案，打九八折，每平方米减100元，有的还送装修基金、送新婚红包，业内人士说，象这样大张旗鼓地促销，在武汉的房地产交易会上还是第一次。

武汉富思特房地产顾问有限公司副总苗琦：“应该说促销的力度是前所未有的。”

在展会现场，记者看到，有的公司竟打出了九折的广告，然而，对于这些花样翻新的促销，前来逛展会的市民似乎并不买帐，还是持观望态度。

那些没有参展的楼盘又是什么情况，记者来到武汉融科天城，这是汉口中心区规模最大的楼盘，装饰豪华的营销中心内也没有多少购房者。

现在有一份数据，是去年四月份到今年四月份一年时间内，武汉市商品房的销售走势图，从图上可以看出，武汉市的房价一路上扬，但从去年年底开始，销量却一路下挫，武汉市房产和统计部门联合发布的数据说，今年一季度全市商品住房销售10701套，比上季度减少13488套，降幅达56%，创下10年最大的跌幅。一边是房价持续上扬，一边却是销量出现陡降，这样的行情让外人很难看得懂，我们请业内人士做一个解读。

亿房网，武汉规模最大的房地产专业网站，明晶晶则是这里的资深研究员。

亿房网研究中心经理明晶晶：“整体的楼市销量的确萎缩厉害，最高1400套，下降60%。”

明晶晶分析了交易下降的关键原因，2007年，武汉市房地产市场出现了前所未有的跳涨局面，2007年1月，武汉商品住宅均价还只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在这种价格跳涨的带动下，销售也节节攀升，透支了市民的购买力。

明晶晶：“现在的一个状况也是从两方面来说，消费者市场基本上还是以观望为主，基本上他们在销量上面没有一些大的动作，销量根本上的起色还是没有，然后开发商普遍地打折，活动非常频繁，基本上很多楼盘都会做出让利。”

明晶晶说，房地产市场的异常也带动了地价的飙升，2007年，武汉出让土地每亩单价达到666.65万元，同比增幅达到143%，高昂的土地成本最终转嫁到了房价上，虽然销售一再萎缩，开发商也开始让出部分利润，但总体价位已是居高难下。

明晶晶：“因为他们已经把这个送到了这个高度上。”

明晶晶告诉记者，从往年来看，五月份应该是武汉房地产销售的黄金旺季，但根据最新的统计数字，今年五月第一周，武汉市商品房销售比去年少了近600套。

武汉市不少房地产商，现在的日子并不太好过，楼市前期的火爆，一方面透支了购买力，另一方面又推高了土地成本，而购房者的观望态度，更打击了市场人气，让房地产市场雪上加霜，2007年还是武汉市房地产开发商的黄金年，今年却一下进入了寒冬，这让一家武汉本地的房地产商开始坐不住了，率先拉开了降价的帷幕。

今年三月份，拉开降价帷幕的那家地产公司老总兰世向记者解释了降价的原因。

中国东星集团董事局主席总裁兰世立：“那我认为这主要是购房者和房地产商，一直在对峙，一直在对垒，就是看谁会先败下阵来。”

兰世立说，在今年春节期间，公司没有销售出去一套房屋，这对他们刺激极大，经过分析，兰世立认为，武汉房价已经到了一个拐点。2007年，武汉商品房成交均价达到了创纪录的5663元，而这一年的销售面积也达到了破纪录的1021万平方米，过高的房价透支了武汉的购买力，要启动市场只能降价，更重要的是，兰世立透露，即使降价，东星一样能有足够的利润空间，10%到15%左右。

兰世立说，楼盘的成本和利润其实是本透明的帐，一般情况下，商品房成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格，建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本。以东星的楼盘为例，他们开发的这块土地是分两期拿到的，总的地价和平摊楼面价格大概在两千多元每平方米。

那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱，记者找到了楼盘的建筑商，武汉新七建设集团总经理余进告诉记者，这个房子的建设成本(统建部分)大概就在1800块钱。

余进说，在建筑成本里，人工要占20%，钢材、沙石等材料费占60到70%，同时根据楼盘高度的不同，建筑成本也会差距较大，东星开发的楼盘属于十二层以上的高层，每平方米的成本不会超过2000块钱，十二层以下的小高层不会超过1500块钱，七层以下的低层不过超过1000块钱，这样经过计算，我们就可以得出东星楼盘的成本价。

中国东星集团董事局主席总裁兰世立：“售价6000多，我们的成本大概5000多块钱。”

兰世立说，目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。

兰世立：“你比如像武汉最高的房子卖到了一万五，一万八，而他们的综合成本，其实社会是最清楚的，那事实上应该说有比较大的利润空间，也可以说是暴利。”

那么事实是否如此，记者以购房者的身份随机进行了走访，在位于汉口区的一处高层住宅，楼盘的名字叫武汉天地，开发商是一家来自上海的企业。

销售人员说，每平方米售价一万二到一万九千五，均价是一万五千元，那么楼盘的开发建设成本又是多少？亿房网的明晶晶帮记者找到了相关资料，信息显示，这家公司是2005年拿到眼前这块土地的，楼面地价为2339元每平方米，建筑成本即使以3000元计算，我们可以很容易计算出该楼盘的成本。

“百分之百的利润应该存在的，甚至还不止。”

房地产到底存不存在暴利一直是市场上一个敏感的话题，绝大多数开发商都三缄其口，就像皇帝的新衣，谁都不会戳穿，而兰世立充当了那个最后说真话的孩子，对他的举动虽市场上议论纷纷，但不论如何，消费者终于有机会看到房地产行业一个巨大的秘密正在被揭开。

兰世立告诉记者，事实上，在确定销售价格的时候，房地产开发商中间存在着默契，而亿房网的明晶晶则证实，这种价格联盟确实存在，在武汉一个是旧城区改造过程中，开发商们就成功地进行了一次炒作。

明晶晶：“这个片区2003、2004年的时候只是武汉的一个旧城改造的一个片区，这是不能叫做一个高档住宅区的，后来随着几个大的企业在那边入住，之后开始抬高楼盘价格，开始是5500块钱每平方米，然后后进这几个楼盘都来炒作这个积玉桥，把它炒作、包装成为一个武汉的高档商品住宅区，所以说现在价格就是八九千块钱，甚至到了一万二。”

明晶晶说，在卖到5500元的时候，开发商们已经是有利可图，而最后那片小区卖到了一万两千元，其中的利润可想而知，而这种暴利也吸引更多的资金进入房地产市场，反过来又推动了地价的上升，最终又分摊到房价上。2007年，武汉出让土地每亩单价达到666.65万元，同比增幅竟达到143%，业内人士同时透露，就全国范围内来说，除了税收外的各项收费也是推动房价上涨的重要因素。两会期间，一批政协委员经过市场调研，拿出了一份“房价清单”，这份清单表明，各部门收取的各种费用占总房价的30%左右。

全国政协委员王王超斌告诉记者，根据他的调查，目前政府部门对房地产行业所收取的费用多达五十几种，包括蓝图审查费、防雷检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、工程造价咨询费、质量监督费、散装水泥推广费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等等，涉及25个部门，王超斌委员认为，这里很多都是不合理收费。

委员们提供的资料还显示，各种税费加上税收，在有些地方占到了地方财政收入的30%至50%，最终，所有的这些费用全部转嫁到了房价上。

CCTV
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