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岛城业内预测：楼市回暖或要寄托奥运之后

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-06-13 合作：青岛房地产信息网

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　　中国人民银行7日宣布，决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。这将是我国今年以来第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。楼市持续平淡，CPI依旧高涨，银根紧缩政策不见松动，外资投行也纷纷开始看空中国楼市，高盛发布报告认为中国房价一年内将跌15％，房地产行业形势十分严峻。种种迹象表明，连环炮似的紧缩步调使开发商正面临着来自于市场与宏观调控等多方面的严峻考验

成交量平淡　　“红五月”未成现实

　　楼市传统的旺季5月已经过去，这本是被地产商寄予希望的月份，也是地产商回笼资金的黄金时期。而实际成交量却给泼了一盆凉水，记者从网上交易中心获悉，5月份，青岛市各类物业共计成交3427套，成交面积为359376平方米，分别较4月份降低16.6%和10.4%。其中，青岛市住宅5月份成交2913套，环比降低20.6%，住宅成交面积为296593平方米，环比下降15.9%。开发商原先指望的“红五月”非但没有出现，甚至成交较前一月份出现了不同程度的下滑，排除4月份政策性住房对整体市场的影响，与往年相比，5月份的市场仍异常平淡。

　　放眼全国，近段时间以来，深圳、北京、广州等一线城市的房价开始滑落，有的甚至遭到了腰斩。据有关专家称，这股降价的风潮开始向二线城市转移。记者了解到，我市房产价格整体尙算稳定，但从四月份开始，我市城阳、开发区等区域等部分楼盘展开以特价房为主导的价格策略已经展开攻势。城阳区一业内人士坦言，2007年底央行出台第二套房贷政策给投资性购房带来了不小的打击，2007年第四季度，面对进入观望的房产市场，开发商普遍认为成交低迷是年底传统销售淡季的表现。时至今日，面对长达半年之久的持续观望和传统“旺季”的低迷成交，让业内人士不面不对观望依旧浓厚的市场现实。

　　6月后市充足
　　供应量再度井喷

　　在成交量缩量的同时，则是可售房源的放量。据了解，继5月份开盘高峰之后，城6月份将延续5月推盘高潮，据记者不完全统计，约十多个楼盘预计在6月推向市场市场，岛城市场供应将进一步增大。从成交和供应情况来看，一方面是成交量的大幅缩水，一方面是供应量持续加大，这意味着6月份对于开发商而言面临着更大的销售压力，由此我市楼市将进一步加快步入全面盘整阶段。

　　供给量与销售量的失衡，使楼市的成交率或者说消化率显示出逐渐递减趋势。对此业内人士表示，下半年，楼盘的分化将会越来越明显。性价比高、适合市场需求的楼盘还将受市场追捧，而那些之前定价比较高的楼盘，将面临骑虎难下的境地。“下半年不是卖多卖少的问题，而是时刻关注资金链不要断掉的问题。”一位不愿透露姓名的开发商坦言。

　　淡季精做产品
　　培育品牌以备后需

　　面对持续观望的房产市场，记者了解到，不少开发商的心态发生了变化，由以前的急于销售到调整心态，承认淡市，潜心研究产品，努力调整产品的结构更加适合市场。

　　记者了解到，不少开发商纷纷在产品上精耕细作，为了使推出的产品更适销对路，有的项目甚至将已经做好的产品进行重新调整规划，本来打算在近期推向市场的康大凤凰国际将上市时间延迟到年末，“根据前期调查，我们发现，消费者更认可南北通透的户型，所以我们不惜花大力气和成本规划重新调整，将以前的点式楼调整成板式楼，做到户户南北通透，以适应市场的需求，”康大地产公司总经理章岚表示，“后期产品是否热销与规划阶段是否合理是密不可分的，所以，为了产品的热销，在产品规划阶段我们就追求精益求精。”

　　同样，开发区已经进入开工阶段的游艇会项目也在产品阶段便充分考虑了市场的差异化，以便产品进入市场时以充分的独特性占领市场，“游艇会定位开发区的高端综合物业，将集国际一流水平的集国际赛艇比赛、游艇俱乐部、游艇学院、制造销售为一体，同时，该项目包含的公寓将有低密度的别墅和高层。为了补充开发区相对缺少的高端项目，别墅部分将首先推出，这同时也是对市场差异化发展的调整策略。”上实集团项目负责人告诉记者。

　　不少业内人士纷纷表示，在淡季正好是一个开发公司慢下来做品牌的好时机，“以前房子好卖的时候，很多人不愿静下来思考品牌的建设，而随着市场的变化和外地品牌开发商的入驻使得大家意识到，品牌已成为最有效的资源，成为房地产企业的制胜之道，建立和培育品牌业已成为房地产企业最有效的投资。”张继东表示，“而在市场的调整期，大家可以缓下来，精心做品牌，建立产品的美誉度，以迎接调整过后的房产市场需求。”

　　业内预测
　　奥运或成观望转折点

　　记者在调查中发现，相对于年初，不少业内人士将楼市回暖预测在五、六月份，当前阶段更多的开发商认为观望期会拉长至八、九月份，尽管如此，超过七成的开发商还是看好后市的发展，认为观望只是阶段性，楼市最终会拨云见日。在调查中，记者发现不少业内人士将奥运会视作观望的转折点。

　　对于今年下半年的预期，大部分开发商表示，“虽然全国楼市的大环境不是很乐观，但还是有理由相信青岛市区的房价‘挺得住’。”对此，业内人士表示，深圳、广州等地之所以会出现较为明显的价格松动迹象，是因为涨幅实在过快；而青岛相对比较健康，因此，“长期看涨”的期待使开发商再度平衡心态。

业内观点经典荟萃

　　鑫江置业集团副总经理马建平：
　　房产具有区域化观望是暂时的

　　房地产的区域化发展比较明显，所以，不同城市的房地产表现不同，就青岛而言，房地产最近的发展还是比较理性的，并没有出现大幅度的上涨和下跌，而任何事情都有其发展的规律，房产也不例外，这一阶段确实存在着比较长时间的观望，正处于低谷阶段，但相信这种情景从长时间来看还只是暂时的一种调整，房产行业能够持续不断的发展。

　　启典不动产营销总监张密阁：
　　奥运会后房产的走势非常重要

　　目前购房者之所以观望的较多，就是不少人认为奥运会会给楼市降温，所以奥运会结束之后房产的走势非常重要，在经过事态的明朗之后，一部分刚性需求会在最终涌向市场。

　　百通集团策划部主任吴云海：
　　房价和后续供应导致观望

　　购房者的购房观念变得越来越理性，一方面在观望房价走势，另一方面，岛城的后续供应还是比较充足，不少购房者期待更多的楼盘推出之后会有更多的选择范围。而奥运会结束之后，经过长时间的比较和市场走势把握，这部分需求便可以逐渐释放。

　　世联青岛机构策划总监张继东：
　　第三季度末市场或将回暖

　　从房地产发展周期来判断，此轮调整期有可能延续到今年第三季度末，届时市场成交量或将回暖。那么从现在到九月末，楼市仍然为调整期，政策调整的目的主要使市场稳定。并且在此期间人们更关注的是奥运比赛，很多人会将购房的计划暂时放缓，需要也会缩减，供需同时减少，市场可能会相对冷清，也相对稳定，到了今年第三季度末时，随着购房需求的释放，从房地产发展周期来看，楼市很可能会回暖。

青岛财经日报山晓燕李雯

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