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5月青岛楼市成交量大幅下滑 开发商主动“突围”
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-06-13   合作：青岛房地产信息网
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“观望”一词，楼市并不陌生，它曾经制造了低潮，却往往留下昙花一现的印象。不过这次，在开发资金链普遍性紧张和市场全局性胶着的局面下，它给予楼市的是超过以往的沉重。冲破这轮观望，过去的等待与反观望是不够的，运营者们必须以更审慎的态度，主动地去“突围”。

    成交量大幅下滑

    5月，是青岛楼市习以为常的增长月，然而这个5月，大家收获的却是更多的失望。

    成交量“意外”下挫

    根据有关统计，5月份，青岛市各类物业共计成交3427套，成交面积为359376平方米，分别较4月份降低16.6%和10.4%。其中，青岛市住宅5月份成交2913套，环比降低20.6%，住宅成交面积为296593平方米，环比下降15.9%。环比下降，楼市在5月走出了与过去十几年截然相反的曲线，而较环比结果更令人泄气的是同比的落差。根据统计，去年同期，青岛市销售住宅53.4万平米，而今年的成绩同比减幅达到了45.97%。也就是说，今年“红五月”的住宅销售面积同比几乎被“腰斩”。“本来指望着5月份能冲一冲，没想到却是这种结果！”某代理公司负责人这样表达自己对过去一个月销售成果的失望，他们给开发商的军令状中承诺5月销售50套左右，结果只完成了20套左右。

    龙江工作室总经理龙江认为，5月份销售数字，是在楼盘集中上市，供应量放大的情况下取得的，而从整体上看，销售的形势恐怕比数字统计更严峻。

    价格仍在小幅上涨

    尽管成交相对低迷，在价格上，青岛楼市还是做到了稳定，成交平均价比4月还是有小幅上涨。与4月份相比，市南区、市北区、四方区、李沧区等区域的平均销售价格都有增长。在一些代表性楼盘上，新定价格或预定价格区间也都创下了新高，比如四方区某楼盘，开出了9000元/平方米的预期价格，市南区某楼盘，预定价在12000元/平方米以上，也都是所在区域的新高。

    两因素导致走低

    对于期待早日度过观望期的开发商而言，成交量走低至少不是一个好的信号，尤其是在充满希望的5月，那造成“红五月”没红起来的原因何在呢？

    大形势的惯性牵引

    龙江认为，5月不红，地产大环境的不佳表现，还是拖住了青岛市场的后腿。

    全国地产一盘棋，都要经受地产宏观调控的考验，都要受到大的经济环境，金融政策等因素的影响。尽管不同的城市，在地产评级上有一线、二线的区别，因为自然环境和人文环境的不同，各个城市的地产特质有区别，发展轨迹的差别性也是存在的，但当一个行业的大行情不景气，即使局部市场再健康，需求再刚性，取得“风景这边独好”的成果，也是难度极大。

    汶川地震带来的影响

    业内人士认为，汶川地震这一突发事件，也对楼市5月低迷起到了相当关键的作用。颐荣置业董事长刘伟甚至认为，地震是5月地产低潮的一个最重要原因。

    他分析说，地震的发生和之后轰轰烈烈的赈灾活动，使全国人民的关注点高度集中，在这种情况下，包括房产投资等其他活动都成了“闲情”，热情释放给灾区的同时，谁也没有精力再管房子的事。

    启典不动产市场总监张密阁认为，地震也改变了很多人的生活态度，更好地享受生活，不愿意为房子等让自己生活太累在部分人群中，成为一种价值思维。再有就是地震也让人们重新审视房屋投资的安全性，万一房子震没了怎么办，这种自然的思考也在一定程度上延缓了人们对住宅消费需求的释放，这些变化都让人们购房从选到买的周期有所延长。

    多手段谋求“突围”

    虽然以往大都有以静制动、挺过低潮的经验，但这次外部的大环境和内部不同以往的压力，也使得开发商们在5月低潮后，选择更为积极主动的策略，以求“突围”。

    突围手段一：活用客户会

    外来大鳄将成熟客户会组织带到青岛，青岛本土的品牌地产企业也在利用客户会深挖市场潜力。城阳区一地产企业客户会负责人告诉记者，客户会应该可以更好地发挥留住并开拓客源的作用。首先，它可以增加业主或准业主对品牌的认同感，在同等条件下，他们会优先选择本会的地产项目。

    另外，在万不得以的情况下，客户会也可以给优惠促销以理由。

    突围手段二：特价房、打折

    最能刺激消费的手段，还是价格上的实惠。尽管有些不情愿，尽管也对降价促销的负面作用有所担忧，但部分项目还是在销售压力下，选择了降价或变相降价。具体说来，价格优惠的方式有几种：一是特价房，某项目的特价房与已售部分相比，有10%的折扣，当然，特价房的数量有限；二是团购，现在团购的门槛在降低，有的项目两套以上就算团购，可以享受99折优惠。三是打折，据说，主打青岛市场的某外地楼盘，竟然给出了8折的惊人优惠。

    突围手段三：买房送大礼

    送大礼，以前也有，只不过现在的大礼更加超值。某楼盘就打出赠送价值500元的装修。

    突围手段四：起价调低

    降价说出去不好听，那么在新开项目中调低起价，就比较说得过去。据说城阳区某知名楼盘，新开盘部分的价格，就比已开部分的起价低一些。

资金为王的年代

    这次低潮的直接压力，更多地压在了开发商的资金命门上。银根收紧的政策得到延续，开发商通过银行途径获得周转资金的难度加大了，而另一方面，市场环境又长时间地不明朗，通过销售回收资金的难度也加大了，这就让资金链断裂对于一些企业不再是危言耸听。据某地产企业相关人士张先生介绍，一些地产企业因为资金紧张，又无法从银行取得周转资金，已经开始从民间金融机构融资，这种融资的代价十分高昂，通常短期利率就高达10个百分点。

    业内人士告诉记者，这种直接的资金压力在中小开发公司的运营中表现得更为明显，而一些尚没有资金忧虑的品牌开发商，也必然采用不同于以往的开发行为，尽量降低资金风险。首先，“以地称王”暂时成为历史现象，各家公司在拿地方面将表现出更大的谨慎，包括对一些紧俏地块的争夺，恐怕因为实力的原因，因为资金的丰寡，一些有明显潜力的地块也不会再现过去放手一搏的场面。因为资金的问题，地块的转手频度将提高。一些手头有地无钱的企业，恐怕不敢冒着资金链断裂的危险把地抱下去，何况还有两年不开发土地收回的紧箍咒。合作开发的情况也会更多地出现，毕竟无论金融大环境，还是资金小环境都将给吃“独食”带来风险，就连一些大鳄也频频走合作开发的道路。据了解，岛城的一家外来大鳄在寻求合作的同时，也并非全部都持有大头股份，在有的项目上它也只是取得了很小的一部分话语权。

    另外，业内人士还认为，从现在开始，开发商会在利润最大化和速度最快化的选择上，更多倾向于后者，毕竟前者只是锦上添花，后者才是生存之道。

专家论"突围"前景

    青岛地产人如何看待市场现状，他们对“突围”一说又有哪些理解呢？记者就此问题询问了十几位青岛地产从业人员，包括开发商、地产代理商和其他相关人士。多数地产人对青岛楼市走势还是乐观的，当然也有部分地产人持谨慎甚至悲观的态度。

    都霖置业副总经理李斌认为，部分地产企业存在资金问题，这是一个客观事实，但是青岛地产已经逐渐步入了一个健康发展的轨迹，多数开发商无论从资金运作还是土地运作方面，还是走着一个相当稳健的路子。他认为，想渡过难关，青岛地产人还是应该从稳字出发，通过好的产品质量，唤回市场信心。而通过价格冲击，寻求短期效应，对人对己对整个市场都不是好的做法。

    颐荣置业董事长刘伟认为，所谓5月低潮，是地震领衔的综合效应的后果，特别是对青岛市场而言，地震的影响是有主导性的。这也给大家解决问题提供了一种比较明确的思路。如何切实提高建筑质量，提高住宅的安全性，对大家来说都是一个可以及时抓住的，应对新需求的努力方向。他认为，即便大环境下，地产面上的低迷在持续，各个区域所经历的低潮周期也会有所区别，前期资金运作健康的地产企业，也能够渡过难关，最终迎来市场的好转。

    某地产业内人士则提出了不同的观点，他认为有相当数量的开发商还是遭遇了资金难题的纠缠。如果不在短期内提高销售速度，而是通过民间资本去周转，前景不会太乐观。虽然这种情况并不普遍，但如果这部分开发商在周转艰难的情况下，选择降价倾销，那么对其所在区域的市场，将会有沉重的打击。

■相关链接 外地促销花样多

    返还差价

    在北京、成都等地，有开发商公开降价。考虑到同一项目前期购买者的心情，这些开发商很“厚道”地表示，将对在价格上吃亏的前期购买者，给予差价返还。这样挡住了前期业主可能的压力，还捞个实在经营的名声，关键是可以通过降价，提高销售速度，缓解日益紧张的资金压力。吐出到口的肉，损失点利润也许很让人心疼，但如果能让自己的资金链活起来，就是一个高明的策略。

    分期首付

    广州有开发商为求销售速度，推出了分期首付的销售政策。购房者连首付都交不起，那么开发商就为购房者创造条件，目的只有一个，先把房子卖掉。分期首付这个花活儿其实就是为了收拢那点银行个人住房贷款。至于首付，毕竟还是小头，让买房子的慢慢还回来就是了。

    但是从目前的情况来看，资金监管部门已经对分期付款下达了禁令。深圳在今年五一期间组织了专项检查，勒令采用“开发商垫付部分首期款，买家分期首付”方式促销的楼盘停止促销。

    买一赠一

    买一赠一，当然不是打五折，送的要稍微小一点，不过价值也是相当的可观。比如有开发商买别墅送公寓，就很有诱惑力，还有玩趣味赠品的，比如买公寓送毛驴，只是这宠物是不是大了点，而且也不好养啊。

    日进千金

    日进千金，就是从规定的日期开始，只要你提前订房，那么从你订房之日起，到开盘之日止，开发商每天都给予1000元的价格优惠。当然了，开发商不会把规定日期放得太靠前，否则提前10年日送千金，恐怕就等于白送个房子给您了。

■言论 尴尬的年代

    很多开发商都在怀念过去。那时候，买房子的哭着喊着抢着掏钱，卖房子的还可以摆上一谱，挑顺眼的卖，那时候，高兴了就涨上个几百元，买房子买得更凶，还觉得这房子有潜力，在增值。那时候离这时候其实没过多少时候，区别却挺大的，对开发商来说，那是个幸福的时代，这是个尴尬的年代。尴尬从何而来？大家伙都很迷乱，不只是买房子的，也包括卖房子的。看不懂的时候，最好的处理方式就是赶快变现，把房子变成钱，把利益抓到手里，存到户头，万事大吉。但快进快出说起来容易，办起来不易。谁都知道，需求有的是，价格却限制两者亲密接触。可是，降价又有谁敢试一下？且不说大家买涨不买跌的心理，单就你前脚降，先前高价买房的人后脚闹，就够让人头疼的了，弄不好还要臭了牌子，砸了房子。没有办法，只好偷偷地来，可酒香也怕巷子深，何况是有着“潜在危险”的降价。

    卖方市场化惯了，优势心理惯了，我行我素惯了，突然要把这些“惯了”硬生生地掰过来，这怎能不让人尴尬。市场的窘境也许用不了多久就会过去，不过经历过尴尬的开发商们，也该吸取一些教训。追求速度不只是应急的行为，而应该成为一种习惯，平时就把速度这档事放在心头，这才是地产开发的健康之道。

半岛都市报
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