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成交困难 租金上涨 岛城二手房主纷纷“售转租”
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-06-27 合作：
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受宏观调控和市场预期的变化，曾经是二手房持有者主要盈利模式的房产买卖，今年上半年有些“此路不通”，由于观望态势持续，卖房难度增加成了二手房主和中介业者的共同呼声。不过，二手房的另一条盈利通道——— 租赁，却越来越受到人们的青睐，那些原先铁了心要卖掉房子的房主，也开始转变思路，“由卖转租”成为二手房市场上的新流行趋势。
不景气背后的“景气”
房产市场今年经受了近几年来最大的考验，连续宏观调控，造成越发浓重的观望心态，市场随之变淡。“5月份曾经是楼市重要的启动期，每个租售门店的买卖成交都要达到六七套以上，可这个5月，多数门店的成交都在3套以下！”一位房产中介负责人这样告诉记者。他介绍说，市场不景气的另一个现象就是成交周期被拉长，一套不错的房子，本来顶多挂牌一两个礼拜就能成交，现在挂上一个半月能卖掉就不错了。买卖双方预期有所落差，一个觉得市场不好，想来买便宜房，另一个觉得困难只是暂时的，价格不肯松动，僵持的结果就是成交艰难。
不过，在市场整体不景气的同时，租赁市场却启动良好，甚至出现明显的同比增长。22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者，她们公司几乎所有门店的租赁业务5月份以来都涨势明显，全公司租赁业务同比增长30%。而一些业主也发现了这种现象，很多原本只卖不租的房子，开始租售两便，有的干脆抹掉出售，专门出租。据统计，22世纪各门店5月份以来增加的租赁房源超过1000套。太平洋房屋山东区域总部副总经理赖亦凡表示，租赁市场的升温，使今年较为困难的中介行业找到了新的增长点，他们的租赁业绩上涨了近三成。
两类房源热衷“卖改租”
什么样的房源是这次“卖改租”风潮的主力呢？王文香介绍说，简单说来，就是暂时不好卖的房子更乐于改成租赁。这其中以建筑年代较早的老小区和投资类房产聚集的两类区域为主。她介绍说，房产建筑年代较早的房子，大部分户型较小，难以满足当下主流的结婚、升级置业的购房需求，与其让房子闲着，不如先租着赚租金。至于投资类房产，多处在交通便利、商圈成熟的区域周边，租赁需求比较充沛，租金稳定上涨，这也让房主看到了租赁市场酝酿的利好。
租赁房源增需求也增
出租的房子多了，会在目前的租赁市场造成什么样的供求关系？租赁市场的行情又是如何？21世纪不动产青岛区域品牌部经理程东介绍说,今年，各中介的出租房源明显要多于往年。如果按照往年的需求，可以有效地缓解租赁旺季供不应求的局面，但今年的市场需求要比往年更大，更旺盛。王文香介绍说，今年的租赁需求有明显增长，据她们公司的分析表明，求租主要集中在以下几个方面，一是本来准备买房，却受市场影响转为观望的人，这部分需求都挪移到租赁市场；二是今年的大学应届毕业生要多于往年；还有近期四方、台东等片区拆迁造成的需求，虽然这部分需求有的已经变现，但他们对租赁房源的占用却让本来应该放大的供应有所缩水。还有就是奥运加旅游的双重刺激，使得东部短租房源紧俏。她认为今年10月份以前，二手房租赁市场的供求关系仍会比较紧张。
抓住时机租个好价
鉴于部分业主由卖转租，业内人士提醒说，应该趁租赁黄金期的到来，尽快将一些销售困难的房子转投租赁市场，租个好价，用长期盈利来弥补短期变现难的窘境。对于市南区奥运场馆区的房源，业主应该尽可能通过正规中介，选择合适的短租客户，争取短期利润最大化。对于其他的一些热点区域，如学校周边，如商圈周边区域的房源，业主也应该调整好档期，争取在合同中，把下一个空档期调整到下一个旺季。
半岛都市报 记者 魏建华
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