青岛房地产发展现状分析—访百通地产品牌部主任 吴云海 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-08-17 合作：青岛房地产信息网 |
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 百通地产品牌部主任 吴云海 我想结合工作10多年的经验，结合南北两地的情况，讲一下。 我在广州10多年，我记得中国第一个挂牌的土地是深圳拍出来的，1998年以前，日子过得都不错，在1998年之后结束了福利分房，1998-2003年是宏观调控，1998年调控的主题就是收缩银根，那个时候经济是软着陆，对地产影响很大。因为那个时候全国都是在紧缩银根，土地不能再抵押。 1998年之后，开发商的日子不好过，为了生存，开发商在各个方面，产品研究、市场营销、客户服务、一直到物业管理全部都是在被动的改革和改良，因为为了生存，因为在银行已经拿不到钱了，这个时候必须要这么做。 一直到2003年之后，慢慢开始缓过来，正是因为经过了这一段时间的市场考验和磨炼，才使得广州这个城市出来一批知名的开发商，因为是在这种恶劣的环境里面锻炼出来。广州的购房者是非常的理智的，在这个阶段国家调整，广州本土的购房非常理智，因为市场化比较早，到2003年的时候，广州的房价和老百姓的收入来讲，是非常合理的，2003年均价也就是7000多。那个时候为什么会这样？正是因为客户群很理智，因为在2000年以前，广州的客户群也经历了一段非理智的阶段，以为买了房子一定升值，但2003年之后就改变了，而且广州市在遵循一个规则就是二手房永远是一手房的八折。 在产品研究方面，我们现在应该更加加大力度，只要能满足空间，能做80平米就不要做85平米。现在很多开发商没有去研究多层85平米的套餐，可能就是两个房间再加一个书房就好。我们经常和设计院研究户型，我觉得在他们来讲，是需要去加强学习的。还有就是高层的使用率，青岛高层超过85%的很少，能不能做到？能做到。青岛无忧房网 www.51fdc.com我在广州住的高层，就有很好的使用率，为什么大家不喜欢买高层的房子？其中一个就是公摊率。还有我们现在在学中海、万科，学什么？很多开发商，包括我接触的很多的朋友，他们说觉得卓越的外形很漂亮。我觉得这样会浪费我们的时间和精力。我们是学不来的，青岛老百姓买房子很实在，外墙的颜色等等他们没有想到太多，我们只要在总价上降下来，就挺符合他们对房子的要求。 价格空间方面，青岛很多的开发商，都出现了焦急的心态，开盘价格很高，但是后来就会遇到阻力，因为要调价的。所以在价格上，一定要给前面买楼的人留出一定的空间，就说这个价格是合理的力度，不要一开盘就开很高的价钱，而且给前面的人留一个口碑。市场在变化，楼盘竞争靠什么？价格是一方面，另外口碑也是很重要的。比如说我们百通馨苑推出来之后，完全是靠广告。因为买了房子的人期望价格上涨的心态很正常，现在就是开发商和消费者共同玩一个游戏。以前我们只是单边的，现在不是这样的。前期价格定的过高的话，是在透支市场，会对后期造城不利的影响。 开发商尽量的去控制炒楼的问题，炒楼的人对我们的项目绝对是负面的影响，因为这样的人会在网上到处发帖子，这样传开的话，对楼盘影响很大。这样的人肯定是有，但是一定要把比例控制的低一点，如果一套楼有100、200套的话，没有关系，但是如果对一个大的新的楼盘，分期开发的话，这种事情就不要发生了，对美誉度影响会很大的。我们要学中海、万科、绿城，我们学的最重要的就是口碑营销。营销什么？是营销品牌、影响力、知名度。我如果和旁边的说，XX的东西很好用的话，或许朋友就会去买。所以价格这方面，对开发商的建议就是一定不要狮子大开口，应该合理定价。 青岛城市发展特殊，是副省级城市和计划单列市，武汉也是副省级城市和计划单列市，但我觉得青岛比武汉落后至少5年以上，这是保守的说。青岛在全国也就是排到二线城市或者是三线城市，为什么？差距在城市建设、居民收入和第三产业。老百姓的收入只能靠单一的工资加退休金，青岛无忧房网 www.51fdc.com青岛综合实力很强，去年人均是6000美金，相当高，但是都上哪里了？我觉得都没有进入老百姓的腰包，这是很不公平的。一个城市要发展，是要靠几个东西来推动的，第一个是投资，第二是贸易，第三就是消费。如果光有投资和贸易，肯定拉动不了城市的发展。而青岛消费能力不强，很多人说青岛的餐饮业很发达，但是人均一摊的话，摊不出多少钱。老百姓的综合收入也不高，大部分的人还是属于低收入人群，所以为什么青岛的经济适用房和保障性住房一定要走在全国的前列？因为它是一个副省级城市，很多人住不起房子不是很光彩的事情。 我个人分析，青岛的这种买房的消费群体，人群是一个三角形的，什么意思呢？我举一个例子，比如说广州，社会中间层占大部分的，美国也是这种形态，也就是说一个城市消费、贡献都是靠社会中间层来完成的，但是青岛不是，青岛是倒过来的，青岛是一个三角形的，大部分是沉在三角形底下，是属于中低收入人群，很多人在考虑买的是第一套房子，至于第二套房子想都不用想，在这种情况下，对房地产的拉动是有限的。所以我觉得这一点外来开发商尤其要注意，为了开发效率可能会拿着其他城市的经验过来，一算GDP和人均收入，觉得不错。但实际上不是一样的。 市内四区，目前来讲，还是一个消费热点。很多的朋友宁可呆在市区里面住的很差，也不愿意去城阳，因为大家的生活、工作等都是在市区里面，青岛有一个特点就是交通成本特别高，一个是价钱高，另外一个就是时间长。这两点，我觉得市区还是一种主要发展的地方。 |
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