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2008至2012年 青岛市住房建设发展规划
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-08-19   合作：青岛房地产信息网
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  　为促进我市房地产业持续、平稳、健康发展，不断改善人民群众居住条件，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《青岛市人民政府关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》（青政发〔2006〕28号）和《青岛市人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》（青政发〔2007〕28号）等文件及相关法规和政策，制订本规划。

　　一、编制依据

　　1.《城市房地产开发经营管理条例》；
　　2.《山东省城市房地产开发经营管理条例》；
　　3.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；
　　4.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）;
　　5.《青岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
　　6.《青岛市住房建设“十一五”发展规划》（2006年-2010年）
　　7.《青岛市人民政府关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》（青政发〔2006〕28号）；
　　8.《青岛市人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》（青政发〔2007〕28号）；
　　9.青岛市城市总体规划，五市七区分区规划；
　　10.青岛市土地利用总体规划。

　　二、指导思想和基本原则

　　（一）指导思想
　　按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的要求，坚持以人为本，把改善民生、共享发展作为住房建设的基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社保功能，更加注重住房政策的公共效应，未来五年，住房建设以保障性住房建设和旧城区、城中村改造以及精品工程建设为重点，大力建设中低价位、中小套型住房，同时进一步完善多渠道、多层次住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。

　　（二）基本原则

　　1．需求导向原则
　　以需求为导向，合理调整住房供应结构，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步提高。

　　2．统筹发展原则
　　按产业持续、平稳、健康发展的要求，根据我市国民经济增长速度及国家宏观调控政策，合理确定住房建设规模。
　　结合促进经济发展、改善城市面貌、提升城市功能、美化人居环境、保护优秀建筑等目标，以迎办2008年奥运会为契机，结合旧城区和城中村改造和“拥湾发展”之契机，合理调配青岛市的住房结构和布局。
统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，实行成片或成街坊开发。

　　3．突出保障原则
　　以健全廉租住房制度、加快解决城市低收入家庭住房困难为目标，进一步完善住房保障供应体系。
　　
　　三、规划期限及规划范围

　　规划期限：2008年至2012年；规划范围：青岛市五市七区城镇规划范围内住宅用地。

　　四、住房现状

　　按照《青岛市2005年末全市房屋概况》，全市城区住房总建筑面积为8196万平方米，人均住房建筑面积为27.97平方米。户均住房0.99套，住房自有率92%，住房成套率为94%。

  五、住房建设发展目标

　　（一）总体目标
　　2008至2012年，全市开工建设各类住房总建筑面积6900万平方米。开工建设各类保障性住房477.5万平方米，其中开工建设廉租住房65万平方米，约13000套，开工建设经济适用住房162.5万平方米，约25000套，基本解决低收入家庭住房困难；开工建设普通（限价）商品住房250万平方米，约33500套。完成市区“破、危、陋”旧城区和城中村的改造任务。中小套型住房建设实现新建商品住房，单套建筑面积在90平方米以下的商品住房总建筑面积占新建商品住房总建筑面积的70％以上。

　　（二）保障性住房建设目标
进一步完善住房保障体系，继续加大保障住房建设力度，使我市城市低收入住房困难家庭应保尽保，基本解决市内四区低收入家庭住房困难问题。

　　1.廉租住房
　　2008至2012年，市内四区开工建设廉租住房65万平方米，共约13000套。
　　2.经济适用住房
　　2008至2012年，市内四区新开工经济适用住房162.5万平方米，共约25000套，通过经济适用住房解决城市低收入家庭住房问题，并逐步与廉租住房、租赁住房保障政策衔接。
　　3.普通（限价）商品住房
　　2008至2012年，市内四区新开工普通（限价）商品住房250万平方米，共约33500套，通过扩大普通（限价）商品住房保障范围，多渠道解决中低收入家庭住房困难。

　　六、住房建设用地供应

　　（一）住房建设用地供应指导思想
认真落实住房建设发展规划目标，实施节约、集约、高效的住房用地供应政策。适当加大居住用地供应量，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房及政策性保障住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持以市场为导向，科学确定住房建设用地总量和出让宗地规模。

　　（二）住房建设用地供应结构指引
规划期内，中低价位、中小套型住房建设用地比重占年度住房建设用地总量的70%以上。

　　七、保障措施

　　（一）严格执行住房建设规划和年度计划，确保住房建设各项目标落到实处
　　一是将住房建设规划和年度计划进行责任分解，由相关部门在规划许可、施工图审查、施工许可、预售许可等环节层层把关，确保规划和计划目标的严格落实；二是由建设、规划、土地等部门建立住房建设规划实施的联席会议制度，定期通报情况，及时研究解决规划和计划执行中出新的新情况、新问题；三是由各有关部门会同监察部门实施规划效能监察，将住房建设年度计划的执行情况纳入部门和区市政府的年度考核。

　　（二）加强住房建设土地供应和管理，确保按住房建设年度计划供地
市国土部门按照市住房建设规划和年度计划编制住房年度用地计划，科学确定房地产开发用地供应规模。优先保证普通（限价）商品住房、经济适用住房、租赁住房和廉租住房的土地供应，中低价位、中小套型住房年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。

　　（三）进一步完善住房保障体系，加大保障性住房建设力度

　　1.多渠道建筹房源，不断完善廉租住房管理体制
　　廉租住房保障资金以财政预算安排为主、多渠道筹集为辅。采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。新建廉租住房应当采取配建为主的方式建设，旧城区和城中村改造项目以及其他住宅开发项目中在实施项目招拍挂或建设用地使用权招拍挂过程中，将确定的廉租住房配建数量作为附加条件。在保障方式上，进一步健全廉租住房货币补贴和实物配租相结合的保障方式。根据被保障家庭的实际住房需求，合理调整保障方式，每年增加一定比例的廉租住房实物配租房源。

　　2.突出保障属性，规范发展经济适用住房
　　经济适用住房供应对象定位为城市低收入住房困难家庭，实行申请许可制度，严格界定审核销售对象，将经济适用住房保障方式由销售为主逐步转为租售并举。建立经济适用住房实行配建制，以切实控制经济适用住房建设成本和销售价格。城中村改造项目在项目出让前，确定经济适用住房配建的数量及价格，并作为项目招拍挂的附加条件。

　　3.强化规范管理，加大普通（限价）商品住房供应
通过实施“三定、四限、两公开”制度，强化对普通（限价）商品住房建设、销售等环节的规范管理。“三定”即定　　供应对象、定销售价格、定套型面积。普通（限价）商品住房按规定销售给符合条件的家庭，其销售价格在土地出让前按低于同地段商品住房平均价格一定比例的标准确定，其建设标准以中、小套型为主，套型建筑面积最大不超过85平方米。“四限”即限定销售价格、套型面积、供应对象、限定建设标准，并作为土地出让的附加条件。“两公开”即公开竞争地价、公开销售住房。普通（限价）商品住房建设用地在拟定附加条件的基础上，以挂牌方式出让，公开竞争，择优选择开发建设单位。

　　4.多渠道改善农民工居住条件
　　按照政府引导、单位负责的原则，用工单位作为改善农民工居住条件的责任主体，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，按照集约用地的原则，可以集中建设向农民工出租的集体宿舍，并不得按商品住房出售。同时鼓励有条件的用人单位通过闲置厂房、旧住宅的改造，集中建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

　　5.完善保障资金支持体系。
　　根据住房保障工作的年度计划，切实落实住房保障资金，建立市区两级财政统筹安排的住房保障资金筹措机制。住房保障资金纳入各级财政年度预算安排。2008年至2012年，市区两级财政每年筹资5亿元作为市内四区廉租住房建设资金；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于住房保障工作。城市土地出让收益要更多地向住房保障倾斜，用于住房保障制度建设的土地出让净收益比例不低于15%，并逐步提高土地出让收益用于住房保障的比例。

　　（四）积极稳妥的开展旧城区和城中村改造
　　为促进全市产业结构调整和城市空间布局优化，改善居民尤其是住房困难家庭的居住环境，各区市政府及相关部门按照“以人为本、因地制宜、统筹规划、稳步推进”的原则，积极稳妥推进旧城区和城中村改造。

　　（五）多措并举，稳定新建商品住房价格
　　供求方面，通过加大旧城区、城中村改造和保障性住房建设力度，增加住房有效供应；财税方面，通过加强税收、金融、行政等措施，严格控制投资性和投机性住房需求，严格营业税、所得税、契税等方面的税收征管；信贷方面，有区别地适度调整住房消费信贷政策，严格房地产开发和住房消费信贷条件，合理控制房地产投资规模，引导住房理性消费；土地方面，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低层、低密度、大套型住房土地供应，着力增加中低价位、中小套型住房的土地供应。通过定期房价分析制度，对房价变化情况进行比较和原因分析，及时研究落实应对措施，实现对房价走势的动态监控。建立房地产市场信息发布平台，统一、全面、准确、及时地发布各类房地产市场供求信息和房价情况，要统一口径、统一渠道，加强新闻宣传和正确的舆论引导，客观、公正报道房地产市场情况。加强房地产业各项法律法规、政策措施的宣传解释工作，合理引导购房者的市场心理预期，更好的引导理性投资、理性消费。

　　（六）加大城市基础设施建设资金投入，改善城市配套功能
　　树立配套建设适度超前意识，按照成片开发、配套先行原则，加大城市基础设施建设资金投入，完善城市市政基础设施配套和社会公用设施配套，改善居民居住质量，提升城市整体形象。

　　（七）政府引导，鼓励企业打造精品工程及特色示范小区
　　借鉴国内先进城市经验，鼓励国内知名大企业参与我市房地产开发，通过引进先进开发理念，结合青岛自然风貌和人文条件，高起点规划、高标准建设，打造既具有本地特色、又充分体现国际先进理念的环境一流、功能先进、配套完善的现代化精品工程。大力倡导节能、节地、节水、节材、环保型住房建设，制订青岛市住宅示范小区创建标准和政策激励机制，发挥示范带动作用，以点带面，全面提高我市住宅产业化水平。
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