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面临巨大资金缺口 下半年上市房企成降价主角
青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-08-23 合作：
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最近业内一直传闻万科还将再掀起一轮的降价潮，虽然王石公开否认，然而在各地万科项目不断加大打折幅度却是不争事实，与此同时，媒体纷纷暴料碧桂园、富力陷入资金危机，伴随着年底将到，上市房企会有什么样的动作备受瞩目。
在笔者4月18日公开指出“08年房地产行业资金缺口1万亿”被各大媒体转为财经头条新闻之后，4月19日、20日、21日地产股连续暴跌三天，地产股整体缩水幅度高达27％（见网络相关检索），此后，潘石屹公开宣称行业资金缺口达到1.5万亿，并抛出“百日剧变”之说，房地产行业资金缺口成为新闻焦点，地产股持续暴跌，万科等龙头股纷纷腰斩，进一步加剧了房地产公司的恐慌。
虽然行业整体资金缺口到底是笔者统计的1万亿、潘石屹所说的1.5万亿还是北师大教授分析的5000亿还无法最终定论，但是房地产行业面临巨大的资金缺口已经是不容否认。
资金的缺口伴随着需求的萎缩同时到来，房地产行业整体降价已经是不可逆转的趋势。
唯一的争论，是上市房企降价压力更大还是中小房企降价压力更大。
业内的观点普遍认为中小房企由于缺乏融资渠道和资本积累，将面临更大的降价压力。
笔者认为，事实上，下半年，上市房企降价压力更大。
07年由万科、保利、金地这些上市房企在全国掀起的“圈地”潮，获土地储备越多的开发商，今年需要交纳的土地出让金越多，资金压力越大。在交完土地出让金之后，还要马上面临动工问题，资金链将更加紧张。
更重要的是，上市房地产企业，除了正常的资金压力之外，还将面临另外一个巨大的问题，那就是如何向广大的股东股民交代。如果年内业绩大幅下滑，必将导致年度财务报表极度难看，不但股价将继续下跌，同时还将严重影响投资者的信心，第二年的融资计划将面临巨大的市场压力，经营将面临更大的问题，从这个层面，上市房地产公司降价销售的压力或许比普通房企还大。
资本市场的特性决定，一旦上市房地产公司面临资金危机，其资金缺口的规模都是极其庞大的。在前两年信贷放松的背景下，从银行以极低的成本获取资金，然后通过屯房屯地实现资产的快速扩张已经成为国内上市房地产企业普遍的运营模式，用一句话说，就是“谁最懂得用银行的资金，谁就最牛”。而这一轮房价地价的暴涨，也保证了房地产行业动辄100％甚至于更高的自有资金投资回报率，只要能够融到资金，就一定能够取得巨大的回报成为房地产行业的共识，也直接造成国内房地产企业畸高的负债率。而融资渠道更为宽广的上市房企，自然而然也成为负债率最高的企业，行业平均负债率高达75％左右。这些以一年周期银行贷款为主要融资手段之一的上市房企，年底所面临的还款压力极其可怕。
以上几个方面原因，造成上市房企相对普通房企而言，将面临更大的资金压力，因而也注定在下一轮的降价潮中，唱主角的，必定是这些上市房企。
焦点博客 杨少锋
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