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信贷新政再给地产商当头一棒 各地房价扑朔迷离
青岛房产之窗  www.qd-house.net   2008-08-30   合作：青岛房地产信息网
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　　土地是房地产市场的源头，土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。以中国楼市的桥头堡上海为例，在2006年～2007年间上海公开招拍挂出让的大批地块中，不少至今仍不能投入市场，或是处于完全闲置状态，或是被不断转让而未能开发。这也成为上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根持续紧缩的情况下，又面临土地闲置的高额支付成本，这类主动或被动的“囤地”，已成为套在其脖子上的枷锁。

　　“两年开发”成为空谈

　　上海2006年3号土地出让公告中，浦东新区南码头地块被东方海外置业(上海)有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷，是一幅位于上海内外环间的住宅用地。东方海外以4.18亿元的价格获得，高出起始价0.18亿元，折合楼板价为4056.63元/平方米。8月27日，记者找到了南码头地块现场，看到地块周边已围上外墙，但工地上未有丝毫动静。该项目整体占地规模并不算大，但地块处于世博会辐射区域，距离上海世博局所处之地仅10分钟车程，可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时，周边的在售新盘销售均价便已在11000～12000元/平方米。按照当时市场人士的预测，在正常的开发进度下，南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场情况来看，这一预期无疑早已落空。

　　土地闲置非个别现象

　　这并非个别现象。记者手头掌握的数据资料显示，2006年和2007年两年期间，上海公开招拍挂出让的土地，有不少尚在闲置状态，已经转手出让的项目也不在少数。“不是不想开发，主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。据记者在上海市房屋土地资源管理局查实，这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目，至今“四证”尚未齐全。也就是说，根本未能达到向银行贷款的要求。而银行贷款，对于绝大部分内地房企来说，依然是依赖度最高的融资渠道。

　　2007年9月，由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对商业性房地产信贷政策进行了调整，强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

　　开发商资金压力加大

　　“如今搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部门负责人向记者透露，“即使‘四证‘已经齐全了，银行还会挑三拣四地筛选其他条件。导致的一个结果是，从前要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一个项目的整体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩余的10%则来自于销售回笼。”该人士说道。这样的资金压力，对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。

　　除去政策方面的压力，囤地这一方式对于开发商资金链带来的紧迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍，如今土地囤积带来的资金成本非常高。在今年货币政策持续紧缩的情况下，如果不能将土地及时地转换成项目销售以套取现金的话，对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是雪上加霜。 据《上海证券报》

　　新闻回放

　　央行、银监会27日联合下发《关于金融促进节约用地的通知》(以下简称《通知》)，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。《通知》对规范房企贷款提出了五大项具体要求。分别是：禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；此外，银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。

　　在农村集体建设用地方面，《通知》提出了“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款”、“对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款”等两条硬性规定，对小产权房的买卖流通进行限制。

　　时值房地产陷入盘整之时，《通知》的下发引人关注。有分析人士指出，《通知》的下发推翻了之前市场上“下半年房地产信贷可能放松”的猜测。据新华社

　　太冷
　　广州一手房成交萎缩一成

　　楼市的“金九银十”即将到来，然而目前的广州楼市成交情况并不理想。8月27日，广州市国土房管局公布的7月份广州市十区房地产交易登记情况显示，一手住宅成交面积持续萎缩，比6月份又下降了约一成，而且其中限价房的成交占据了成交总面积的一成半；不仅如此，一手住宅成交均价也再度下跌，9122元/平方米环比6月下降4.7%，同比去年7月只上升7.4%，尤其是90平方米以下普通中小户型住宅成交均价在大批限价房成交的影响下仅5512元/平方米，比6月下降875元/平方米，降幅达14%。

　　对此，房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，今年广州楼市成交量大幅下降已成定局，九月和十月，预计广州楼市房价下跌的可能性较大。

　　记者从广州市国土房管局获悉，截至8月份，今年广州已经有59个住宅项目、共2259842平方米用地获得《建设用地批准书》，这些项目将在一两年就进行开发甚至预售，并且最迟将在3年内竣工。

　　以市区住宅平均容积率2计算，3年内广州将有450多万平方米住宅供应市场。而这大致相当于今年广州一手住宅成交量的六成多，并且其楼面地价都相比以往要高不少，最高达到8000多元/平方米。 　　据《广州日报》

　　观望
　　济南房地产也做起“俯卧撑”

　　“一年之内，如果房价下降，全额补偿降价部分”、“特价房清盘价××万元”、“购房者有机会获赠××万元现金”……近日，济南楼市促销信息纷至沓来，让消费者眼花缭乱。一贯坚挺的济南房价是否真的开始松动？楼市是否告别半年多的观望期？

　　购房市民反映，除少数“有缺陷”的特价房，济南大部分楼盘并没有降价，尤其是历下区的楼盘，相比其他区域价格最高，而且房价较为坚挺。倒是济南市南部、北部、西部的少数楼盘稳中有降。前期在二环南路附近购买房子的小李告诉记者，最近开发商已在悄悄降价，每平方米降了400元左右。

　　深圳等一线城市在经历了楼市促销后房价“跳水”，而南京等二线城市房价也出现了被人称为“做俯卧撑”的调整。有业内人士认为，济南目前的楼市促销，也可以说是在“做俯卧撑”。

　　多位房地产商和银行房贷部门人士接受采访时表示，济南的房价没有降，主要是因为前几年涨幅不算太大，另外，最主要的一点，济南旧城改造、拆迁带来极为旺盛的刚性需求，拿到拆迁补偿费的市民必然要买新房。

　　但也有业内人士认为，济南的拆迁工程正在减少，从今年的情况来看，即便是有刚性需求的市民也不急于买房，他们为了等待房价下调，宁可租房过渡一下。现在就怕开发商等不下去了，因为开发商从银行拿到贷款越来越难，如果房子卖不出去，必然面临资金链断裂的危险。在这个观望过程中，开发商会出现分化，有雄厚资金实力的开发商可能会继续保持坚挺的价格，与消费者“耗”下去，缺少资金的开发商则会降价以求客户青睐。

　　记者了解到，一家力挺房价不降的开发商已向消费者承诺，如果在一年之内房价下降，降价部分将由开发商全额补偿。业内人士据此分析，在今年下半年，房价继续“横盘整理”的可能性比较大。 据《济南时报》
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