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对话万科：恪守正道而行远

青岛房产之窗 www.qd-house.net 2008-09-22 合作：青岛房地产信息网

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2008年，中国房地产行业风云变幻。

2008年万科集团的董事长致辞中如此言道：“我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响群体的信息传递和决策。很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。”

还言道：撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存……

基于此，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚·守正筑坚”。

万科认为，在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。
万科也在表态自己：有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。

2008年的9月，在万科在青岛即将三盘齐开的时刻，我们走近了青岛万科的总经理杨海，听其论万科之道，万科在青岛之道。

问：万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年上半年，万科全国市场占有率达到2.7%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。
在2007年万科完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。您认为导致万科经营持续成功的主要因素有哪些呢/

答：首先我们要承认的是我们选择了一个非常好的产业进入，房地产业在中国是一个朝阳产业，经过20 多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。
第二，我们集团在多年的经营中，可以说由一代人形成的核心价值观成功的引导了公司的发展和壮大。比如我们崇尚““阳光照亮的体制”，我们“做简单而不是复杂,做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利”，我们的“客户是我们永远的伙伴”的理念，这些都是经过市场考验成功的价值观，我们会遵循尊重并且做好了，就很大地助力了公司的发展，也就帮助公司守“正道”而发展。
第三，万科是一个崇尚“规范化”的企业，这个规范化不仅仅是纸面上的制度，而且是需要深入人心深入到每个员工的骨子里，员工们已经达到了“自觉”的层面。在万科崇尚“大道”，如果某个员工利用灰色的东西为公司谋到了利益，在我们公司不会得到人们的尊重。因为这不是规范的东西，这不符合万科的做事情原则。
第四，万科人在崇尚规范化的同时，又十分强调职业化、专业化和不断创新，规范不代表着束缚，我们鼓励员工不断反省不断创新，日本丰田在创新转化方面的一些动作让我们十分欣赏和钦佩，他们公司员工的95%的建议会被采纳，在万科从总经理到基层员工也在被要求和被鼓励创新，其中我们的一个“总裁令”就是要求我们这些驻外“诸侯”要多向总公司提建议，同样我们青岛万科也在鼓励员工多提合理化建议，比如我们的一个员工即使因为公司内的绿化租摆问题提出一个好建议，给公司省了几万块钱，我们就给予了她即时的表彰和奖励。也正是因为不断的创新，万科和万科的房子也就会总给人新鲜总给人喜欢的感觉。

问：“创新”一词对于每个企业来说都并不陌生，因为可以说现在每个企业都在强调着创新，那么万科又是以什么手段保障创新常新呢？

答：万科的创新力度可以说在中国房地产业是很少有企业能够比拟的，我们感觉我们做的创新是在融合了外来建筑文化精髓后进行的创新。现在，在一些城市有一些新建的所谓欧式建筑，外表看似乎是那么回事，但却总找不出其中的美感，其中一个重要原因，他们的设计者连人家的比例、尺度都还没研究好，哪里还能体现出美感呢？而我们万科的设计师们却能一观望就能知道问题的症结所在，这也就是学习人家是否能学到家的问题，现在讲学习都在讲创新，但如果你连人家的基本“规范”都学不到，这样的建筑创新根本不能称其为创新。
万科十分注重学习，注重引进来，我们有国家级的研发中心，我们在北京、深圳、上海等地都有研发基地，那里有国外的设计大师也有我们国内的研究人员，他们的思想在那里碰撞，研究最适合中国最适合中国某个城市乃至某个楼盘的设计方案。我们这些中层管理者每年都会被派国外去跟当地的建筑设计者进行学习交流，学习完了后还必须提交学习报告和学习心得，以这样的方式不断提高鉴赏美的能力。当我们开发某个城市的房子，这个城市的某些特色与国外某些城市特别类似的时候，我们可能就会被派驻国外那个城市几个月，去感受那个城市建筑的美丽，不断地用胶卷记录美丽，让这些相片刺激灵感，我曾经为了寻找新加坡建筑的“感觉”，就在那里住了四个月，每天的工作就是行走的大街小巷，用相机镜头记录这个城市。
我们在科研和创新方面舍得下大气力，每年我们在这方面的研发费用支出就会超过一个亿。你象我们为了研究什么样的楼型、户型适宜中低收入人群，我们现在就在和英国的机构联合在广州建造了以客家土楼为原型的万汇楼，我们邀请来社会学者和中低人群居住，探寻低收入人群住房的管理、服务和维护模式，这个大楼也就是我们的实验大楼。也正是因为有这样实实在在的研究，我们才能有真正“适宜”的创新，不是拍脑袋的创新，不是凭空想象出的空中楼阁，如此的创新也就使我们的房子在市场上受到百姓的欢迎。

问：万科同别的房地产开发商有什么本质的区别呢？

答：万科的房子是在营造一种生活方式。这就是万科跟其他房产商的最大区别。
很多房地产开放商业说他们的产品如何之好，但他们不能提供一种“生活”，而万科能做到。我们寻找城市文化、地理文化与现实生活的融合，我们寻找把中国的传统文化和西方的最先进的建筑理念的融合，我的房子因地制宜、浑然天成、高雅而不着凿痕。象我们在天津开发的水晶城已经成为当地的典范之作，那个地方原先是个玻璃厂，厂子外迁后遗留下了货车轨道、机车头等一些设施，我们经过巧妙“加工”，在铁路轨道上建立起了景点，另外还收集起了机车头等带有历史痕迹的设备建成了博物馆，进入这个博物馆人们就能清晰的感知到玻璃产业在中国的发展进程……一个富有当地工业文化的小区由此形成，当地的群众十分喜欢，因为我们的房子给他们连接起了历史，没有给他们割裂历史。
我们开发房子我们注重“生活感”，忌讳建起新房子后反而在当地生活没有“生活味”了，我们的房子会让生活更加温馨，同时我们会制造出更多邻里接触的场所，我们物业也会多制造如此的机会，让在万科居住的人群人际关系更加和谐，交往更加丰富。我们的物业是万科的一大特色，我们经常举办欢乐家庭节、社区运动会、组建若干兴趣小组……万科物业现在在中国管理着1000万平方米住宅区，他们在每个城市都是业主们“抢夺”的对象，希望万科的物业也能服务他们的小区。根据我们的统计，我们的每个购房者大约会给我们推荐来七个新购房者，这也足已明证万科的房子与众不同，明证我们提供给了购房者快乐幸福的生活。

问：近期万科将有魅力之城、四季花城、金色城品三个项目的房子同时开售，这也是青岛第一个外地开发商能做到三盘齐开，这三个项目有什么特色呢？

答：青岛是一个非常适宜人居住的城市，当年德国的入青，他们其实是想在这个城市长期居住下来，他们研究了青岛，他们认为青岛的地理和气候有很多与德国的一些小镇类似之处，他们也就认真规划了青岛。我们现在看看他们的建筑，就会感觉出明显的依势而建的思路，错落有致，很美。我们为了在青岛开发出精品的文化小区，我们仔细地研究了德国文化，我们还从青岛档案馆了调出了当年德国人的规划进行了详细的研读，寻找过去与现代的结合，寻找德国小镇特色与青岛一些区域的结合。
魅力之城就是一个如此的杰作，我们要把他打造成德国小镇的感觉，小城、小街角组合出一种美丽，我们将魅力之城的一些组团没有设计正南正北，我们故意旋转了15度，形成了一个有趣味的建筑形态，德国小镇的形态。
我们没有把魅力之城做成封闭式，封闭就意味着“塞”与“涩”，甚至是对城市的一种破坏，魅力之城和外面的道路是可以穿插，但魅力之城的各个组团又实行了封闭式管理，房子又相对的幽静，我们要让生活在其中的人在繁华和宁静中游刃有余。
我相信，再过20年魅力之城依然是美丽之“城”。
万科四季花城位于即墨，如果您到过美国的南加州，你就会感受到即墨这个城市与南加州地理的相似，有海，有着矮矮的房子，有着很多的外地移民。南加州的房子由于西班牙移民多，他们的房子也就形成了特有的建筑风格，坡坡的屋顶、小窗户、用着质地粗犷的建筑材料，建筑透露着海的浪漫。对于四季花城这个项目来说，我们提供给我们的购房者的就是一种南加州式的生活氛围。
万科金色城品位于山东路附近，这个地方原先是大山，我们很欣喜地形地貌的保留，这给了创造和设计的激情。我们把山的形态再造了起来，这里有很多树木被砍伐了，为了营造山房的感觉，我们重新移植上了成品的树木，为了让山显示出“山度”，我们通过房子错落处理，在视觉上更加突出了山的感觉，我们利用房子的两个大“围合”，一条“山谷”又被营造出来，如此的地理位置的房子，难道不正是喧嚣都市的人们所渴望的吗？
万科金色城品虽然利用了山的自然美，但建筑形态又十分富有现代感，适合中产阶级居住。

问：您作为万科在青岛的掌舵人，您对万科在青岛的发展是如何规划的呢？

答：万科金色城品项目对这个城市最大贡献是恢复了生态，恢复生态保持生态乃至让生态更好也一直是万科开发房产的一个特点。现在青岛正在进行旧城改造，我们也在给政府机构做咨询工作，我们希望有更多机会参与到旧城工作中，给青岛一个惊喜，将旧城打造成一个青岛新的城市中心，欣欣向荣而美丽，让旧城如同日本的幕张新城，这也是万科对旧城改造的“规划建议”。
我们万科会逐步在青岛的各个城区都奉献上精品的项目，让更多的人感受高质量的居住生活，而后进军日照、胶州、威海、烟台、济南等地。就万科的实力来说，做到这些并非是困难的事情。

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